房仲宥來了・2023 年 3 月 28 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。貸款成數依中央銀行現行規定，利率為試算用，實際以銀行核貸為準。
很多首購族看了好幾個月的房子，每間都差一點：喜歡的買不起，買得起的不喜歡。好不容易看到一間順眼的，去問銀行才發現貸款不夠，或是算完月付嚇一跳，只好放棄。
看久了會開始懷疑：是不是台中的房子真的貴到買不起了？
台中的房子確實不便宜。依內政部 2026 年第 1 季的統計，台中的房價所得比是 11.35 倍，一般家庭不吃不喝將近 12 年才買得起一間房子；貸款負擔率 49.67%，將近一半的收入要拿去繳房貸。
但買不到想要的房子，很多時候不是房價的問題，而是看房之前沒先弄清楚自己的購買力。這篇整理首購族最常卡住的 5 個原因，你可以一個一個對照，看看自己卡在哪裡。
本文重點
- 購買力不是一個數字，收入和手上的現金都會限制你，很多人只算了其中一個
- 頭期款以外，還要準備買房費用和預備金，1,000 萬的中古屋光費用就要 30 幾萬
- 銀行不一定貸 8 成：銀行評估的金額比成交價低、屋齡高、名下已經有房子，都會讓你貸得比較少
- 月付要用寬限期結束後的數字來算，不是第一年的數字
- 條件開太多、預算只有一個，就會一直買不到，要先決定哪些條件可以讓
購買力是什麼？其實是兩件事
購買力，就是你能買多少錢的房子。聽起來很簡單，但它其實受兩件事限制：
- 收入：你每個月能穩定付多少房貸，決定銀行願意借你多少、你繳不繳得起
- 現金：你手上有多少錢，決定付不付得出頭期款、買房費用，還有交屋後的預備金
這兩件事要同時成立。收入很高但存款不夠，頭期款就付不出來；存款很多但收入不穩，銀行不一定借，就算借了也繳得很辛苦。
很多人只看其中一邊。最常見的是只算「我存了多少頭期款」，沒算月付；或是只問「我收入多少可以貸多少」，沒算手上的現金夠不夠。
兩個大原則可以先記住：
- 每月房貸不要超過家庭收入的 33%，最多 35%，用 2026 年的利率試算，我寫在〈現在該買房嗎？〉
- 自備款抓房價的 35%：25% 付頭期款和買房費用，10% 留著當預備金。不同房子要準備多少，我寫在〈2026 台中買房頭期款要準備多少？〉
原因一：先看房，才算錢
這是最常見的順序錯誤。
上網看到喜歡的物件就約看屋，看了覺得不錯，才開始算自己買不買得起。結果常常是：看得上的都超出預算，只好一直往下找，越看越灰心。
房仲帶看時，也常會從你說的預算再往上推一點：「再多 100 萬，就能買到有車位的」「這區再撐一下，以後比較好賣」。每次多一點，最後看的都是自己買不起的房子。
先把預算上限定下來，再開始看房子。 上限不是你「最多擠得出來」的數字，而是買完之後，生活還過得下去的數字。
原因二：只算頭期款，沒算買房費用和預備金
很多人存錢的目標是「總價的 2 成」。存到了，以為可以開始看房子，簽約、完稅、交屋一路走下來，才發現還有一整排費用：契稅、代書費、仲介服務費、銀行開辦費、保險費……
以 1,000 萬的中古屋來說，頭期款以外的買房費用大約是 32 萬（含仲介服務費），每一項怎麼算，我整理在〈買房除了頭期款，還要準備多少錢？〉。
交屋之後還有裝潢、家具、搬家，萬一遇到漏水要抓漏，也是一筆錢。把存款全部拿去付頭期款，交屋後的第一個意外就會讓你很難過。
頭期款、買房費用、預備金，三筆錢要分開準備。
原因三：以為銀行一定貸 8 成
「貸 8 成沒問題」是很多人算預算時的前提。但銀行實際核貸的成數，常常比你想的低：
| 狀況 | 會發生什麼 |
|---|---|
| 銀行評估的金額比成交價低 | 銀行通常用成交價和自己評估的金額，取比較低的那個來算成數。買得比行情貴，差額要自己補 |
| 屋齡比較高 | 老公寓、老華廈的貸款成數和年限，通常都比新大樓少 |
| 名下已經有房子 | 原本的房子還有房貸，新買的算第二戶，最多貸 7 成、不能有寬限期 |
| 你自己的信用和負債 | 信用卡循環、信貸、車貸、其他貸款，都會讓銀行願意借的金額變少 |
| 銀行的放款水位 | 2024 到 2025 年很多銀行不動產放款額度吃緊，首購族也被砍成數、拖撥款 |
以 1,000 萬的房子來說，你以為可以貸 800 萬，結果銀行只核 700 萬，頭期款就要多準備 100 萬。很多人就是在簽約後、對保時才發現，只好四處借錢，甚至付違約金放棄。
銀行為什麼貸得比你預期少、跟銀行談貸款要注意什麼，我寫在〈2026 台中買房頭期款要準備多少？〉。
看房子之前，先拿你的收入、負債資料去問 2～3 家銀行，問清楚大概能貸多少、成數多少、多久撥款。這一步做在前面，後面才不會差一兩百萬。
原因四：月付只算現在，沒算以後
很多人算月付，用的是寬限期內只繳利息的數字，覺得「每個月 1 萬多，跟房租差不多，可以」。
但寬限期總有結束的一天。用青安 3.0 貸 800 萬來算：
| 時間 | 每月房貸 |
|---|---|
| 寬限期 5 年內（只繳利息） | 約 11,800 元 |
| 第 6 年起（本金加利息，剩 35 年） | 約 27,600 元 |
第 6 年開始，月付一下子變成 2 倍以上。如果那時候剛好生了小孩、換了工作、收入變少，壓力就會一次湧上來。細節我寫在〈零元買房可行嗎？〉的青安段落。
另外，利率不會永遠不變。房貸大多是機動利率，升息時月付也會跟著變多。
算月付時，用寬限期結束後的數字，再把利率抓高一點試試看，這樣還付得起，才是真的付得起。
原因五：條件開太多，預算只有一個
想要市區、想要新大樓、想要 3 房、想要平面車位、想要好學區、想要走路就到公園……每一個條件都很合理，但全部加在一起，價格就會超出預算很多。
條件開得越多，符合的房子就越少、越貴，結果就是一直買不到。
我會建議你把條件分成兩類：
- 一定要有的：例如上班通勤時間、小孩的學區、房間數
- 可以讓的：例如屋齡、車位、樓層、景觀
每多讓一個條件，能選的房子就多一些。像是同一個預算：
- 願意買中古屋，可以住在比較成熟的地段
- 願意離市中心遠一點，可以買到比較新、比較大的房子
- 願意先買 2 房，等收入增加再換屋
不同房屋類型的差別，可以看〈預售屋、新成屋、新古屋、中古屋怎麼選？〉。
買不到的時候，可以怎麼調整？
如果把預算弄清楚之後，發現真的買不起想要的房子，有幾個方向可以考慮：
- 換一個區：台中各區的單價差很多，可以看我每個月整理的台中房市月報，比較各區的成交單價
- 換一種房子：預售屋換中古屋、大樓換華廈，總價可能差好幾百萬
- 先買小、再換大：一輩子通常會買不只一間房子，第一間先求有，換屋的邏輯我寫在〈現在該買房嗎？〉第六點
- 先存錢、增加收入：延後一兩年，把自備款存到 35%，不丟人
- 看看青安 3.0：符合條件的首購族，前 5 年的壓力會小很多，但要用寬限期結束後的月付來判斷
有一條路不要走：拿信貸、增貸借來的錢付頭期款。現在銀行不准，查到可以要求你一次還清，原因我寫在〈零元買房可行嗎？〉。
常見問題
購買力是什麼？
購買力就是你能買多少錢的房子，同時受收入和現金限制：收入決定你每月付得起多少房貸、銀行願意借你多少；現金決定你付不付得出頭期款、買房費用和預備金。兩個都要夠，只算其中一個很容易買到負擔不起的房子。
每月房貸占收入多少比較安全？
建議不要超過家庭月收入的 33%，最多 35%。而且要用寬限期結束後、本金加利息的月付來算，不是寬限期內只繳利息的數字。
買房自備款要準備多少？
建議準備房價的 35%：25% 用來付頭期款和買房費用，10% 留著當預備金。中古屋銀行能貸的成數常常比較低，屋齡越高要準備越多。
為什麼銀行貸不到 8 成？
常見的原因有：銀行評估的金額比成交價低、屋齡比較高、名下已經有房子（第二戶最多 7 成）、自己的信用卡循環或其他貸款太多，以及銀行本身的放款額度吃緊。看房前先問 2～3 家銀行，比較不會在簽約後才發現。
買不起想要的房子怎麼辦？
先確認是哪一個條件讓價格超出預算，再決定要讓哪一個：換區、換房屋類型、先買小再換大，或是延後一兩年先存錢。不要用信貸、增貸借來的錢付頭期款，現在銀行不准。
我的想法
買不到想要的房子，很少是因為你不夠努力看房子，多半是順序反了：先看房、再算錢，最後被預算追著跑。
先弄清楚自己的購買力，再開始看房子，你會發現看房變得很有效率：不合預算的，一眼就能跳過；符合的，也比較敢出價。房仲說「再多 100 萬就能買更好的」時，你也知道自己能不能多那 100 萬。
房子是要住很多年的地方，買得到、也住得起，才是真的買對。
如果你想知道台中各區最近的成交行情，可以看我每個月整理的台中房市月報；有買房的問題，也可以加我的 LINE 官方帳號直接問我。
本文的貸款規定與利率為 2026 年 10 月的整理，實際成數、利率與寬限期以各銀行核貸結果為準。
房仲宥來了
我在齊家不動產｜陪你買好房團隊負責提供台中市地區房地產買賣服務，也可提供台中市外的諮詢和建議。我能夠提供專業房仲團隊和豐富的資源，從銷售到後續服務都能提供最優質的支援和協助。
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