房仲宥來了・2022 年 1 月 22 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。房貸成數、寬限期依中央銀行現行規定（2026 年 9 月 18 日起第二戶最高 7 成）；利率為試算用，實際以銀行核貸為準。
你的臉書上，是不是常常跳出「零元買房」「不用頭期款也能買房」的說明會廣告？
以前也有朋友問過我類似的問題：有沒有辦法不用頭期款，先全額貸款買一間房子來收租？他說每個月繳 5 萬到 10 萬的貸款沒問題，只是拿不出一筆頭期款。
我很直覺地回他：方法是有，但你連頭期款都拿不出來，要憑什麼讓銀行相信你每個月繳得起 5 萬到 10 萬？如果真的繳得起，不如每個月把這筆錢存下來，存到頭期款再買。
沒有第一桶金、沒有富爸爸，買房看起來像遙不可及的夢想，「不用頭期款」聽起來當然很誘人。這篇把零元買房最常見的 3 種做法拆開來看：一種是違法的，另外兩種以前很多人用，現在銀行已經不准了。最後再講現在有哪些合法的方法，可以降低頭期款的壓力。
本文重點
- 零元買房常見 3 種做法：AB 約（假合約）、信貸當頭期款、原屋增貸或二胎
- AB 約是違法的，會觸犯偽造文書、使公務員登載不實
- 跟銀行借的信貸、增貸，現在都不能拿來付頭期款。銀行會追查錢流到哪裡，被查到可以要求你一次還清
- 「增貸買第二間、靠寬限期用房租繳房貸」：除了增貸的錢不能買房，2024 年 9 月起名下有房的人再買也不能用寬限期，這招已經不能照做
- 頭期款必須是自己的錢：存款，或家人自己的存款贈與
- 2026 年想降低頭期款壓力，合法的路是青安 3.0，但寬限期結束後月付會變成 2 倍以上
正常買房，頭期款要準備多少？
先看正常的買房流程。假設你買一間 1,000 萬的房子：
- 銀行貸 8 成：貸 800 萬，自己要準備 200 萬
- 銀行貸 7 成：貸 700 萬，自己要準備 300 萬
首購族能貸到幾成，要看銀行評估房子的價格、地段，還有你的收入和信用，8 成是上限，不是保證。如果你名下已經有房子，規定又更嚴：
| 你的情況 | 最高貸款成數 | 寬限期 |
|---|---|---|
| 第一間（名下沒有房子） | 看銀行評估，常見 7～8 成 | 可以申請 |
| 名下有房子但沒有房貸，再買一間 | 看銀行評估 | 不能有 |
| 第二戶（名下已經有一筆房貸） | 7 成（2026 年 9 月 18 日起） | 不能有 |
| 第三戶以上 | 3 成 | 不能有 |
這還沒算契稅、代書費、仲介服務費這些買房費用。頭期款要準備多少，可以看〈2026 台中買房頭期款要準備多少？〉；頭期款以外還要多準備多少錢，看〈買房除了頭期款，還要準備多少錢？〉。
所以「零元買房」要解決的，就是這 200 萬到 300 萬。網路上的做法大致分成 3 種，先說結論：現在一種都不能用。
第一招：AB 約（假合約），違法
AB 約就是簽兩份合約：A 約把成交價灌高，拿去跟銀行貸款；B 約才是買賣雙方私下真正的成交價。
舉例來說，你跟屋主談好 1,000 萬買，但合約寫成 1,250 萬：
- A 約 1,250 萬 × 貸款 8 成 ＝ 貸到 1,000 萬
- B 約實際只付 1,000 萬
- 等於一毛頭期款都不用出
更貪心的寫成 1,300 萬，貸到 1,040 萬，不但不用頭期款，還多貸出 40 萬，這就是「超貸」。
這個方法是違法的。 用假合約騙銀行貸款，會涉及偽造文書、詐欺；拿假的成交價去辦過戶、申報實價登錄，還會觸犯刑法第 214 條「使公務員登載不實」。被查到的話，銀行可以要求你提前還清貸款，信用紀錄也會留下紀錄，以後要再跟銀行借錢就難了。
而且這招現在也越來越難成功。銀行核貸看的是自己評估房子的價格，不是你合約上寫多少；實價登錄公開之後，一間房子的成交價跟附近差太多，很容易被看出來。為了省頭期款背上刑事責任，每天擔心哪一天被查到，真的不值得。
第二招：信貸當頭期款，現在銀行不准
第二種做法是用信用貸款補頭期款。以前很多人這樣做，原本的文章也寫過，但現在銀行已經不准了。
以前的做法
房貸 8 成，剩下 2 成用信貸補。1,000 萬的房子，房貸 800 萬、信貸 200 萬，表面上就是零頭期款。
但信貸是用你個人的信用借錢，利率比房貸高，而且通常 5 到 7 年就要還清。用 2026 年的利率算，兩筆加在一起是這樣：
| 項目 | 條件 | 每月要繳 |
|---|---|---|
| 房貸 800 萬 | 年利率 2.3%、30 年、無寬限期 | 約 30,800 元 |
| 信貸 200 萬 | 年利率 5%、7 年 | 約 28,300 元 |
| 合計 | 約 59,100 元 |
照「房貸不超過穩定收入三分之一」的原則，月收入要 18 萬左右才負擔得起。
為什麼現在不行
信貸是消費性貸款，政府不希望這筆錢流進房市：
- 申請時：銀行審信貸會問用途，說要付頭期款，會直接被拒絕
- 撥款後：銀行會追查錢流到哪裡。信貸撥下來，轉進賣方、建商或履約保證的帳戶，就是「用途不符」
- 被查到：銀行可以依貸款合約，要求你把信貸一次還清；正在申請的房貸也可能被退件，信用紀錄留下瑕疵
有人會想先把錢轉到家人帳戶、股票帳戶「過水」再拿回來，這種做法銀行現在一樣查得到。為了省頭期款，冒著被要求一次還清幾百萬的風險，不值得。
第三招：原屋增貸、二胎收租，現在不能照做
這一招以前很常見，原本的文章也有教。先講以前的做法，再講為什麼現在行不通。
以前的做法
如果你或家人名下已經有一間房子，可以拿這間房子去跟銀行增貸或辦二胎，借出下一間房子的頭期款。再搭配寬限期（只繳利息、不繳本金），把新買的房子租出去，用房租來繳房貸。
我原本文章裡的例子是這樣算的：
- 買一間 500 萬的房子，房貸 8 成 400 萬，年利率 2%、20 年，寬限期 3 年
- 頭期款用原屋增貸 100 萬，年利率 3%、20 年
- 寬限期 3 年內：房貸 6,667 元＋增貸 5,546 元＝每月 12,213 元
- 房子租出去每月收 2 萬，繳完貸款每個月還多 7,787 元
寬限期 3 年到了，再找銀行轉貸，繼續用寬限期收租。看起來很完美，對吧？
為什麼現在不行了
這個做法靠的是兩件事：增貸借出頭期款、寬限期只繳利息。現在兩件都不行了。
1. 增貸借來的錢，不能拿去買房
增貸、原屋融資在銀行是「周轉金貸款」，規定上本來就不能拿去買房子。以前查得不嚴，2023 年 6 月央行第五波信用管制之後，銀行會追查錢最後流到哪裡，流向賣方、建商或履約保證帳戶，就是用途不符，銀行可以要求你一次還清。
2. 名下有房子，再買不能用寬限期
2024 年 9 月，央行實施第七波選擇性信用管制。到 2026 年 9 月雖然有放寬，有兩條規定仍然在：
- 名下已經有房子的人，再買房不能用寬限期。不管原本的房子有沒有貸款都一樣
- 原本的房子還有房貸，新買的這間算第二戶，最多貸 7 成
沒有寬限期，等於第一個月就是原本例子「寬限期結束後」的狀況：房貸加增貸每月約 28,692 元，房租收 2 萬，每個月倒貼 8,692 元。這還沒算房子沒租出去的空窗期、修繕費、管理費，還有非自住的房屋稅（2%～4.8%，比自住高很多）。至於「寬限期到了再轉貸、繼續只繳利息」，現在更不可能。
如果你在說明會或廣告上聽到有人還在教這一招，記得問兩句：「增貸的錢可以買房嗎？」「寬限期的規定你查過了嗎？」
現在還能怎麼做
答案很簡單：頭期款要用自己的錢。
- 自己存的錢：最單純，銀行也不會有疑問
- 爸媽用自己的存款幫忙：可以，但必須是爸媽本來就有的錢，不是爸媽去增貸、借信貸再轉給你。金額比較大的話，先問代書或會計師贈與稅怎麼處理
- 增貸、二胎留給原本的用途：整合債務、資金周轉都可以，就是不能拿來買房。已經背了民間二胎的人，可以看〈二胎房貸是什麼？〉，銀行二胎和民間二胎差很多
如果你想買第二間收租，就用「頭期款自己出、最多貸 7 成、沒有寬限期」的條件來算，房租扣掉每月房貸還有剩，才考慮做。
合法降低頭期款壓力的方法：青安 3.0
如果你是首購族，2026 年最值得了解的是青安 3.0（新青年安心成家購屋優惠貸款）。它不能讓你不用頭期款，但寬限期和利率可以讓前幾年的壓力小很多。
2026 年 8 月 1 日上路，可以申請到 2029 年 7 月 31 日，主要條件：
- 申請人未滿 50 歲，年所得 200 萬元以下
- 本人、配偶和未成年子女名下都沒有房子
- 貸款額度最高 1,000 萬；結婚 2 年內的新婚家庭最高 1,200 萬，有未成年子女的家庭最高 1,500 萬
- 房價上限：台中 2,000 萬（台北 3,500 萬，新北、新竹 2,500 萬）
- 最長 40 年，寬限期最長 5 年
- 前 3 年利率約 1.775%，第 4 年起補貼逐年減少，第 7 年起約 2.275%
能貸幾成，一樣要看銀行對房子的評估。
寬限期不是不用還，是晚點還
青安的寬限期最長 5 年，這 5 年只繳利息。用 1,000 萬的房子、貸 800 萬來算：
| 期間 | 每月要繳 |
|---|---|
| 寬限期 5 年內（只繳利息） | 約 11,800 元 |
| 第 6 年起（本金利息一起繳，剩 35 年攤還） | 約 27,600 元 |
第 6 年開始，月付一下子變成 2 倍以上。寬限期是讓你有時間存錢、加薪的緩衝，不是讓你用來多買一點的槓桿。申請前，先用寬限期結束後的月付金算算看自己負擔得起嗎。
買房前要怎麼抓自己的預算，可以看〈為什麼買不到想要的房子？先弄清楚你的購買力〉。
一個真實案例：寬限期結束之後
分享一個我處理過的案子。
許先生在 106 年 2 月買了他和太太的第一間房子：房貸 600 萬、增貸 40 萬，頭期款 140 萬是用長輩的房子借出來的，總共貸款 780 萬。一開始用了 2 年寬限期，每個月只要繳 14,500 元，以許先生月收入 6 萬來說，養兩大一小還夠用。（這是 106 年的事，現在用增貸借出來的錢付頭期款，銀行已經不准了。）
但許先生沒想到，買完房子沒多久，太太懷了雙胞胎，生活開支一下子變重，寬限期 2 年也沒存到錢。寬限期一結束，每個月要繳 43,897 元，月收入 6 萬根本不夠。隔一個月，他就跟融資公司借了 50 萬；到了 109 年年初，又被公司裁員。
許先生馬上找當初幫他買房的同業賣房子。結果同業簽了專任委託後，兩個禮拜沒有帶任何買方看房，或許是看到謄本上有三胎貸款，知道他們急著賣，一直要他們降價賠售。許先生來找我諮詢時，我發現同業不但沒刊登廣告，連自家官網都沒有上架，這很不正常。
我先協助他解除跟同業的專任委託。這一步很重要，如果先找其他房仲幫忙賣，原本的同業又剛好帶到買方下斡旋，就可能要付違約金。花了一個月，終於順利解除。（先說明，如果是許先生自己反悔不想付違約金，我是不會幫忙的。）
之後許先生專任委託我們找買方。最後我們只帶看一組買方，買方看完很喜歡，接受許先生的價格直接簽約。簽完約才知道，下個月房子就要被銀行強制執行了，再慢一步就要被法拍。
許先生算是幸運的，不是每一次都剛好有適合的買方。更慘的情況是房子被法拍，拍賣的金額還不夠還房貸和信貸，房子沒了，貸款還要繼續還。
到時候找當初推薦你這樣買的人負責嗎？不可能。交易結束後，房子是漲是跌、繳不繳得出來，都要你自己承擔。這也是為什麼，我從不替客戶做投資上的最終決定。
常見問題
零元買房合法嗎？
AB 約（假合約灌高成交價）是違法的，會觸犯偽造文書、使公務員登載不實。用信貸、增貸借來的錢付頭期款，以前很多人做，但現在銀行不准，被查到可以要求你一次還清。所以現在零元買房的做法，不是違法就是銀行不准。
可以用信貸當頭期款嗎？
不行。信貸是消費性貸款，銀行審核時會問用途，說要付頭期款會被拒絕；撥款後如果錢流向賣方、建商或履約保證帳戶，就是用途不符，銀行可以依合約要求你一次還清，正在申請的房貸也可能被退件。
爸媽可以幫忙出頭期款嗎？
可以，但必須是爸媽自己的存款，不能是爸媽去增貸或借信貸再轉給你，那一樣是用途不符。金額比較大的話，先問代書或會計師贈與稅怎麼處理。
名下有房子，再買房可以用寬限期嗎？
不行。依中央銀行的選擇性信用管制，名下已經有房子的人再申請購屋貸款，不能有寬限期；原本的房子還有房貸的話，新買的這間算第二戶，2026 年 9 月 18 日起最多貸 7 成。
青安 3.0 可以不用頭期款嗎？
不行。青安 3.0 能讓前幾年的利率比較低，寬限期最長 5 年，但頭期款還是要自己準備，能貸幾成要看銀行對房子的評估。申請條件是未滿 50 歲、年所得 200 萬以下、本人和配偶及未成年子女名下沒有房子，台中房價上限 2,000 萬。
頭期款不夠，該先買還是先存？
先用寬限期結束後的月付金算算看，月付在穩定收入的三分之一以內，頭期款也是自己的錢，才是適合買的時候。不夠的話，先存錢、增加收入。
我的想法
天下沒有白吃的午餐。零元買房不是不用錢就能擁有房子，而是讓你同時扛著好幾筆貸款，用未來的薪水去還這筆頭期款。AB 約是違法的；用信貸、增貸借來的錢付頭期款，現在銀行也不准。推廣的人通常只講好的一面，不講風險。
「增貸買第二間、靠寬限期收租」這條路，現在增貸的錢不能買房、名下有房也不能用寬限期，已經走不通了。還在教這一套的人，不是沒跟上規定，就是不想讓你知道。
沒有頭期款又想買房，最實在的方法很簡單：努力工作、增加收入、減少開銷，每個月先把要存的錢存下來，剩下的才拿來花。替自己定一個存錢目標，才有動力做下去。要兼職的話，選能提升自己職場競爭力的，未來才有機會爭取更高的薪水。
如果你想知道台中各區最近的成交行情，可以看我每個月整理的台中房市月報；有買房的問題，也可以加我的 LINE 官方帳號直接問我。
本文的貸款規定與利率為 2026 年 10 月的整理，實際成數、利率與寬限期以各銀行核貸結果為準。
房仲宥來了
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