房仲宥來了・2023 年 3 月 8 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。法律條文以民法現行規定為準；個案是否能求償，請以律師或法院判斷為準。
在不動產交易糾紛裡，漏水一直是排行第一名的問題。交屋後才發現漏水，買方很無奈，屋主或房仲又常常推來推去：「看屋的時候你也看過了」「我住的時候都沒漏」「我們簽的是現況交屋」。
其實很多漏水，在交屋前就看得出蛛絲馬跡；就算交屋後才發現，責任怎麼分，法律上也有一套判斷方式。
這篇會分享看屋時怎麼注意漏水、屋主什麼情況要負責、什麼情況不用負責，還有一位買方的真實案例。最後，我也會分享一個簽約時就能先處理漏水糾紛的做法。
本文重點
- 漏水大致分 3 類：樓上漏樓下、管線漏水、窗框外牆滲水，看屋時要看的位置不一樣
- 「瑕疵擔保 5 年」不是屋主保固 5 年，是交屋後 5 年內發現、發現後要儘快通知，通知後 6 個月內要行使權利
- 屋主保證沒漏水、或明明知道卻故意隱瞞，就算簽了「現況交屋」，一樣要負責
- 漏水打官司通常要半年到一年以上，鑑定費加律師費可能就要 20 幾萬，先算清楚值不值得
- 簽約前先找廠商評估修繕費用，比交屋後再吵有效得多
看屋時，先檢查這幾個地方
看房子的時候，漏水最常出現在這些位置：
- 天花板：特別是浴室、廚房的正下方，看有沒有水痕、壁癌、重新油漆的痕跡
- 浴室、廚房：浴缸、洗手台和牆面的銜接處，有沒有不自然的修補
- 前後陽台：地板排水、牆角有沒有發霉或白色結晶
- 窗框：窗框四個角落有沒有裂縫、水痕
- 外牆：迎風面的外牆有沒有明顯裂縫，或是顏色不一樣、補過的地方
如果看屋那天剛好下過雨，是看漏水最好的時機。晴天、雨天各看一次，會比只看一次準確很多。
漏水通常分 3 類
| 類型 | 常見原因 | 怎麼判斷 |
|---|---|---|
| 樓上漏樓下 | 樓上的浴室、廚房用水，滲到你家天花板 | 天花板有水痕、壁癌，嚴重的會直接滴水 |
| 管線漏水 | 自己家裡的水管破損，或防水層破裂 | 天花板沒事，牆角反而有滲漏 |
| 窗框外牆 | 外牆裂縫、窗框填縫老化 | 多半在迎風面，下雨、颱風時風壓大，水從裂縫滲進來 |
三種漏水的責任歸屬也不一樣：樓上漏樓下，常常要跟樓上住戶協調；外牆屬於公共部分，要找管委會處理；自己家裡的管線，就要自己修。
簽約前，一定要看屋況說明
很多人買房，只看過房仲給的簡單資料，實地看屋兩三次，就決定出價了。
但出價之前，一定要仔細看不動產說明書裡的「房屋現況說明」。這是屋主自己填寫、勾選的，包括有沒有滲漏水、壁癌，賣房子之前有沒有修繕過。
就算實地看了好幾次，有些問題還是看不出來。先確認屋主怎麼勾，簽約前有疑問就問清楚、寫下來，才不會出價之後才發現重大瑕疵，想反悔又要賠錢。
真實案例：簽約前一刻，屋主把「無漏水」改成「有」
林先生在 2022 年 6 月，買了一間太平區樹孝商圈的社區大樓。
看房時，他發現浴缸和牆面的銜接處，有一段看起來不太正常的修補痕跡。簽約前他問屋主，以前有沒有漏過水？屋主說只是為了清潔才補的，保證從來沒有漏水。
到了要簽買賣契約那天，屋主突然說要加簽「現況交屋」，還把房屋現況說明書上漏水那一欄，從「無」改成「有」，說房子是現況出售，以後發生滲漏水或其他問題，他都不負責。
林先生後來跟樓下鄰居聊天，才知道浴缸那個位置曾經漏水兩次，前屋主一直沒說。他很困惑也很焦慮，透過 LINE 官方帳號來問我：這種情況，他能不能要求前屋主負責？
要回答這個問題，得先搞懂「瑕疵擔保」到底是什麼。
「保固 5 年」是誤會：瑕疵擔保怎麼算？
很多人聽過「賣方有 5 年的瑕疵擔保責任」，以為前屋主要保固 5 年。其實不是。
依民法規定，賣方要擔保房子在交屋時，沒有讓價值或正常使用變差的瑕疵（第 354 條）。買方發現瑕疵，要儘快通知賣方（第 356 條），然後：
| 時間 | 意思 |
|---|---|
| 交屋後 5 年內 | 在這段期間內發現瑕疵，才有機會主張 |
| 通知後 6 個月內 | 要行使解除契約或請求減少價金的權利，過了就消滅 |
| 屋主故意不告知 | 不受 6 個月的限制 |
（民法第 365 條）
所以重點不是「屋主保固 5 年」，而是：漏水是不是交屋前就存在的瑕疵。交屋前就有，屋主原則上要負責；交屋後才出現的，就不是法律上的瑕疵。
建商都不一定保固 5 年了，更何況是一般屋主。交屋點交時，記得仔細檢查。如果點交時說沒問題，之後才發現漏水，你就要負責舉證。
這 3 種情況，屋主要負責
實務上，有些漏水在交屋前、甚至交屋後幾天內都很難發現，就要靠專業人員檢測，判斷漏水是交屋前還是交屋後產生的。常見的爭議有三種：
一、交屋前就有的漏水
交屋後隔天就發現漏水，但漏水通常不會一天就形成，合理判斷是交屋前就存在，只是剛好交屋後才發生。這在法律上屬於瑕疵，屋主要負責。
二、屋主保證沒有漏水
如果屋主跟你保證房子沒有漏水，就算你自己看屋時有重大疏忽、沒看出來，屋主還是要負瑕疵擔保責任（民法第 355 條）。
有些屋主怕影響成交價，會很積極地保證「絕對沒有漏水」。這句話如果是寫在合約、或是有對話紀錄，就很重要。
三、屋主故意隱瞞漏水
例如屋主在壁癌的地方重新粉刷蓋掉，或是你拆開屋主新做的天花板，發現上面放了一個集水盤。這種情況屋主說不知道，就太說不過去了。
只要能證明屋主明知有漏水卻刻意隱瞞，除了不受 6 個月的期間限制，就算合約寫了「現況交屋」或免責條款，這樣的約定也無效（民法第 366 條），屋主一樣要負責。
這 3 種情況，屋主不用負責
一、買方本來就知道漏水
屋主在現況說明書清楚寫出漏水的位置和狀況，你知道之後還是決定買，屋主就不用為這個漏水負責（民法第 355 條）。這時候你可以決定要不要買、要不要請屋主先修好，或是拿修繕費用來談價格。
二、人為因素
交屋後你重新裝潢、改格局、動到管線或防水層，因此造成漏水，屋主就不用負責。
三、交屋後才形成的漏水
交屋後過了很長一段時間，經歷好幾次大雨、颱風都沒有問題，之後才第一次出現漏水，就比較難主張是交屋前就有的瑕疵。台灣幾乎不可能一兩年都不下雨，時間拉得越長，越難證明漏水在交屋時就存在。
不過要特別注意：如果漏水的地方用一般方式看不出來，例如屋主重新油漆、貼壁紙、用裝潢包起來，你當時沒有發現，就屬於故意不告知的範圍，屋主還是要負責。
所以判斷屋主要不要負責，關鍵在漏水存在的時間點，還有屋主知不知情、有沒有說。實際狀況還是要依法律條文和個案判斷，能溝通解決，通常比上法院好。
簽了「現況交屋」，屋主就不用負責嗎？
不一定。
「現況交屋」的意思是房子照現在的樣子交給你，不等於你放棄瑕疵擔保的權利。除非合約明確寫出「買方拋棄瑕疵擔保請求權」，否則房子有瑕疵，你還是可以主張。而且前面提過，屋主故意隱瞞的話，免責約定一樣無效。
2026 年 10 月還有一則新聞：桃園有建商在交屋前，送買方一台約 3 萬元的冷氣，請買方簽一份「現況交屋協議書」，內容是買方確認屋況後，不能再對屋況或驗屋缺失主張權利。律師提醒，這種協議可能違反消費者保護法對定型化契約的規定，但最好的做法是一開始就不要簽；已經簽了，要請建商以書面確認作廢，建商不肯就寄存證信函主張無效。
交屋前有人拿東西請你簽一份「確認屋況」的文件，先看清楚寫了什麼，不要為了一台冷氣放棄驗屋的權利。
林先生後來怎麼處理？
回到林先生的案例。前屋主隱瞞漏水，簽約前還保證沒有漏過，林先生的權益應該受到保障。但他眼前的問題是：現在沒有漏，他擔心前屋主當年沒修好，想重新裝潢整間浴室，能不能請前屋主負擔一些費用？
我跟林先生說明，現在沒有漏水，要向前屋主求償確實很難。如果之後 5 年內發生漏水，他可以向前屋主主張。但如果現在就把浴缸拆掉、重做防水、貼新磁磚，之後又漏水，就很難釐清是原本的問題，還是這次施工造成的。
可是，為了等漏水發生再找前屋主，前屋主會不會處理是未知數，生活也會很不方便。萬一雙方僵持不下，前屋主耍賴，就只能走上法院。
漏水打官司，要多久、花多少錢？
流程
1. 民事訴訟起訴後，法院通常會先安排調解，調解成立就結案
2. 調解不成立，才進入訴訟，至少開庭 2 次以上
3. 第一次開庭，原告要向法院聲請漏水鑑定，由法院認可的第三方單位（建築師、土木技師、結構技師公會，或台灣營建防水技術協進會等）鑑定
4. 鑑定報告交回法院後，由法院判斷被告要不要負修繕和賠償責任
整個過程，至少要半年到一年以上。
費用
| 項目 | 金額 | 誰先付 |
|---|---|---|
| 一審裁判費 | 大約是請求金額的 1%（10 萬元以下收 1,000 元） | 原告先付，最後由敗訴方負擔 |
| 漏水鑑定費 | 常見 10～15 萬元 | 原告先付，最後由敗訴方負擔 |
| 律師費 | 每個審級常見 6～12 萬元 | 不管輸贏，各自負擔 |
而且在判決出來之前，漏水的地方最好不要自己先修，不然證據就不見了。
有時候就是不甘心被騙、或是受不了對方的態度，一定要告到底。上法院雖然站得住腳，但前屋主不願意處理、雙方又談不攏時，除了法院，沒有其他有強制力的方法。
決定打官司之前，先評估兩件事：
- 修好這個漏水要花多少錢
- 漏水已經造成多少損失，例如裝潢、家具泡水
如果修繕費用只要幾萬元，花半年以上、先墊 20 幾萬去打官司，就不一定划算。
所以我給林先生的建議是：先找專業廠商評估，確認漏水的嚴重程度和處理方式，再衡量要不要訴訟。訴訟期間持續漏水，影響的不只是自己，還有樓下鄰居。對林先生比較有利的做法，是找一家有信譽、有提供保固的廠商把問題處理好，生活不受影響，也能維持鄰居關係。
簽約前就能做的事：把漏水算進價格
最後分享一個做法，可以避免入住後才發生漏水、前屋主又擺爛的狀況：在買賣合約加註「買方自願放棄瑕疵擔保請求權，賣方排除民法瑕疵擔保責任」。
為什麼要主動加這一句？前面說過，合約寫「現況交屋」，不代表你放棄瑕疵擔保請求權，屋主賣完房子還是擔心被告。加上這句話，屋主誠實說出漏水，就不用擔心賣房子之後官司纏身，所以比較不會刻意隱瞞；你的風險，就是修繕漏水的費用。
做法是這樣：
1. 下斡旋或出價之前，先找專業廠商檢查，評估修繕費用
2. 再跟屋主確認一次漏水的位置和狀況
3. 把修繕費用算進你的購屋成本，再用漏水的事實跟屋主談價格
（說實話，屋主通常不會這麼輕易降價，他會說：「就是因為有這些問題，才只賣這個價格。」）
也不用擔心屋主利用這一條：如果屋主故意不告知瑕疵，這種排除約定一樣無效。有些屋主知道房子會漏水，也清楚告訴買方，就是把未來的修繕費用當成「折價」。
這樣的加註其實不少見。好處是你入住之前就清楚整個屋況，交屋後馬上請廠商處理，還能拿到廠商的保固；不用等漏水發生後再跟前屋主協商、甚至打官司，修繕又被卡住，生活跟著受影響。
常見問題
交屋後發現漏水，屋主一定要負責嗎？
不一定。關鍵在漏水是不是交屋前就存在。交屋前就有、屋主保證沒漏水、或屋主故意隱瞞，屋主原則上要負責；買方本來就知道、交屋後自己裝潢造成、或交屋後很久才形成的漏水，屋主就不用負責。
瑕疵擔保是保固 5 年嗎？
不是。依民法第 365 條，交屋後 5 年內發現瑕疵，發現後要儘快通知屋主，並在通知後 6 個月內行使解除契約或減少價金的權利，過了就消滅。屋主故意不告知的話，不受 6 個月的限制。
簽了「現況交屋」，還能要求屋主負責漏水嗎？
可以。現況交屋不等於拋棄瑕疵擔保請求權，除非合約明確寫出買方拋棄這項權利。而且屋主故意不告知漏水的話，就算有免責約定也無效（民法第 366 條）。
漏水打官司要花多少錢？
常見的費用有一審裁判費（大約請求金額的 1%）、漏水鑑定費（常見 10～15 萬元），以及律師費（每個審級常見 6～12 萬元）。裁判費和鑑定費由原告先付，最後由敗訴方負擔；律師費不管輸贏各自負擔。整個過程通常要半年到一年以上。
買房時發現有漏水，還可以買嗎？
可以，但要先把修繕費用算清楚。出價前找專業廠商評估修繕方式和費用，把這筆錢算進購屋成本，再跟屋主談價格。交屋後找有提供保固的廠商處理，比交屋後才跟屋主爭責任更有保障。
我的想法
漏水是中古屋買賣最常見的糾紛，但多數漏水，在交屋前就看得出痕跡、問得出來。比起交屋後花半年、一年打官司，在出價之前把漏水的位置、修繕費用弄清楚，算進價格裡，是對買方最實際的保障。
看屋時多看一眼天花板和牆角，簽約前多讀一次屋況說明，有懷疑就先找廠商評估。這些事花的時間不多，卻能幫你省下很多麻煩。
想看更多看屋時要注意的地方，可以看〈看房子要注意什麼？〉；不同屋齡的房子要注意什麼，可以看〈預售屋、新成屋、新古屋、中古屋怎麼選？〉。
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本文整理的法律規定為一般原則，每個案件的事實不同，是否能求償請以律師或法院判斷為準。
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