賣房到手計算機：房地合一稅、仲介費、土增稅、房貸一次扣完。
輸入賣價、買價和買賣日期就能算，稅率會依持有期間自動判斷。
1交易資料
金額單位都是「萬元」，可以填小數，例如 3.5 萬。
2你的情況
選一個最符合的。不確定的話先選「一般出售」。
非自願出售包含哪些情況
- 因調職或非自願離職
- 別人蓋房子蓋到你的土地上
- 被法院強制執行（例如法拍）
- 因重大疾病或意外，需要支付醫藥費
- 因為家暴拿到保護令，要搬離住處
- 未經同意，被其他共有人出售共有部分
- 繼承來的房子有房貸，繳不出來
另外，用自己的地跟建商合建分到的房子，或都更、危老重建分到的房子，持有 5 年內出售也是 20%。
3取得成本：買的時候花的錢
買進時的單據都算成本，跟賣的時候的費用分開算。
4出售費用：賣的時候花的錢
實際單據的合計，跟「賣價 3%、最多 30 萬」比，自動取比較高的。
5土地
這兩個數字可以從土地增值稅的試算或稅單上找到，或請代書幫你查。不知道先留空。
6賣掉之後要還的
不影響稅，只影響你實際拿回多少。
試算結果
填入賣價、買價和兩個日期，就會出現結果。
房地合一稅怎麼算
房地合一稅是賣房子賺的錢要繳的所得稅。105 年 1 月 1 日以後買的房子，賣掉時都要申報。算法分兩步：
- 要課稅的獲利（課稅所得）＝賣價－取得成本－出售費用－土地漲價總數額
- 應繳稅額＝課稅所得 × 稅率（符合自住條件的，先扣掉 400 萬免稅額）
稅率看你持有多久，持有越久稅率越低。土地漲價總數額是土地增值稅已經課過的部分，所以可以扣掉，不會重複課稅。
房地合一稅率表
以下是一般住在台灣的個人適用的稅率：
| 持有期間或情況 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未超過 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未超過 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 自住滿 6 年（400 萬以內免稅） | 10% |
| 非自願出售、自地合建分回、都更危老（持有 5 年內） | 20% |
持有期間從買進的所有權移轉登記日，算到賣出的所有權移轉登記日。
哪些算成本、哪些算費用
很多人會把買進和賣出時付的錢混在一起。簡單分：買的時候花的是成本，賣的時候花的是費用，兩邊都可以扣。
| 類別 | 包含什麼 |
|---|---|
| 取得成本 | 買價，加上買進時的契稅、印花稅、代書費、登記規費、仲介費；持有期間讓房子更值錢、能用 2 年以上的裝潢改良 |
| 出售費用 | 賣方服務費、履約保證費、塗銷抵押權的代書費、廣告費。沒有單據的話，用賣價 3% 計算，最多 30 萬 |
| 不能扣 | 房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費、一般維修 |
單據要留好，報稅時才扣得到。修繕費用怎麼認列，可以看〈房地合一稅的修繕費用怎麼認列〉；賣房子還有哪些費用，可以看〈賣房子要繳哪些費用？〉。
常見問題
房地合一稅什麼時候要報？
完成過戶登記的隔天起 30 天內，要向國稅局申報。不管賺錢或賠錢都要報，賠錢沒報，之後也不能拿來扣抵。
屋主沒付仲介費，出售費用怎麼算？
屋主沒付服務費的話，出售時通常沒有大筆單據，這時可以用賣價 3% 計算費用，最多 30 萬。這個計算機會自動比較實際單據和 3%，取比較高的。
自住 400 萬免稅的條件是什麼？
房地合一自住優惠依所得稅法第 4 條之 5，需設籍並居住連續滿 6 年、無出租或營業等要件，是否適用由國稅局認定。符合的話，課稅所得 400 萬以內免稅，超過的部分 10%。
賣房子虧錢，還要申報嗎？
要。虧損一樣要在 30 天內申報，申報之後，這筆虧損可以在之後 3 年內，從其他房地合一交易的獲利裡扣掉。
105 年以前買的房子，要繳房地合一稅嗎？
不用。105 年 1 月 1 日以前取得的房地適用舊制：房子賺的錢，算進當年的綜合所得稅一起報，土地部分只繳土地增值稅。
賣掉之後再買房，稅可以退嗎？
可以申請重購退稅。賣掉和買進前後在 2 年內，兩邊都是自住，房地合一稅和土地增值稅都能退，但要自己申請。新買的房子 5 年內再賣掉、出租或遷出戶籍，退的稅會被追回。
土地漲價總數額和土地增值稅去哪裡查？
賣房子時土地增值稅的繳款書上會寫。還沒賣之前，可以請代書幫你試算，或到地方稅務局查詢。土地增值稅的優惠稅率怎麼用，可以看〈土地增值稅一生一次怎麼用？〉。
想知道你的房子大概賣得到多少？
賣價是這張試算最關鍵的數字。加我的 LINE 官方帳號，告訴我房子在哪一區，我會先把附近的實價登錄行情整理給你參考。
加 LINE 問行情本試算以一般住在台灣的個人、105 年 1 月 1 日以後取得的房地計算，結果僅供參考，實際要繳多少，以國稅局核定為準。房地合一稅要在完成過戶登記的隔天起 30 天內申報，不管賺錢或賠錢都要報。
