直接跟屋主買房比較省？6 大風險先看懂

買房指南

房仲宥來了・2023 年 10 月 15 日

📌 本文 2026 年 10 月更新。案例發生在 2023 年；稅務與實價登錄規定為現行規定。

買房的仲介費不是小數目。依內政部的規定，房仲向買賣雙方收的服務費合計不能超過成交價的 6%，常見的是屋主付 4%、買方付 1% 到 2%，動輒幾十萬元。

所以很多人會想：如果不透過仲介，直接跟屋主買，不但省下仲介費，談價格也更有彈性？

聽起來很划算。但這篇我要分享一個真實案例：一位買方差一點就用 3,300 萬，買到一間價格一直變、連賣方是誰都說不清楚的房子。從他的經歷，整理直接跟屋主買房的 6 個風險。

本文重點

風險一：沒有委託書、現況說明書，價格和屋況都只是口頭約定
風險二：屋主不給書面價格，談好的價格隨時會變（遇到「跳跳虎屋主」）
風險三：跟你談的人，不一定有權利賣這間房子
風險四：「免仲介費」的價格，可能早就包含仲介費，而且你拿不到發票
風險五：屋主堅持用自己的代書
風險六：為了省錢，不用履約保證，款項沒有人保管

直接跟屋主買，跟透過房仲差在哪？

	直接跟屋主買	透過房仲買
委託書、現況說明書	屋主自售沒有義務提供	房仲要提供不動產說明書，屋主要簽委託書
價格	常常只有口頭說法	委託書上有委託價格
賣方身分	要自己確認是不是所有權人、有沒有授權	房仲要先做產權調查
仲介費	帳面上省下來	買方常見 1%～2%
代書	可能被要求用屋主的代書	雙方可以各自找代書
履約保證	可能被要求不要用	一般都會使用

直接跟屋主買不一定會出事，很多自售也順利成交。但上面這些事，原本有房仲幫你把關，自己買就要自己一項一項確認。

真實案例：遇到「跳跳虎屋主」

2023 年 4 月，住在北部的黃先生看到我的影片〈一句話，讓房仲願意幫你議價｜下斡旋金的 6 種房仲話術〉，加了我的 LINE 官方帳號來問問題。

那年 3 月，他在 591 看到一間桃竹苗地區的房子，開價 3,488 萬，廣告上的聯絡人是代理人「小陳」。小陳是一家不動產經紀公司的負責人，也是屋主的親戚，所以黃先生不用付仲介費。

小陳說，屋主有兩戶在賣，是一家建設公司董事長的房子，但產權登記在公司員工的名下，也就是俗稱的「人頭」。

價格一路往上跳

黃先生很喜歡這間房子，先出價 2,900 萬。小陳說之前有人出 3,050 萬都沒成交，建議他至少出到 3,200 萬。

剛好遇到清明連假，沒辦法見面改斡旋價格，黃先生先口頭答應調到 3,200 萬。結果連假期間，小陳通知他：A 戶已經用 3,200 萬賣掉了，只剩 B 戶。

B 戶比 A 戶小 5 坪，黃先生還是願意用同樣的價格買。沒想到簽約前一天，小陳說屋主認為 B 戶位置比較好，要賣 3,300 萬。

黃先生發現，小陳用的說法，跟我影片裡講的「下斡旋的房仲話術」一模一樣，於是請我幫他直接跟屋主談。這種談到最後一刻還在漲價、甚至最後可能不賣的屋主，我們叫他「跳跳虎屋主」。

我北上找到屋主

收到黃先生的斡旋金後，我從台中騎車北上，一個晚上跑了三個地方，每段路都要一個小時左右。

先去看房子和周邊環境，幫黃先生確認他擔心的問題。接著依照謄本上的資料，去所有權人的戶籍地拜訪，確認所有權人真的是建設公司的員工，跟小陳說的一樣。員工給了我董事長的電話，但當下打過去沒人接。

我又到建設公司的登記地址，那是一棟一樓店面已經歇業、樓上隔成套房出租的透天。外面下著大雨，我躲在騎樓下等，本來打算留一封信就走，沒想到董事長剛好回來。我事先在網路上看過他的報導和照片，一眼就認出來。

董事長說，代理人前一天已經收到斡旋金，約好晚上九點在這裡討論，所以不方便多談，還給我看他跟小陳的 LINE 對話，證明兩人是親戚。我留下名片離開。

不久後董事長打給我，他看了名片，很驚訝我真的是從台中騎車上來的房仲，約我隔天到他的辦公室再談。那時已經快晚上 11 點，我跟黃先生說明狀況，再騎車回台中。

隔天我跟黃先生討論：現在唯一的價格是 3,300 萬，但沒有任何書面文件，我沒辦法保證一定買得到；代理人是屋主的晚輩，也幫屋主處理過房子的事，屋主不希望代理人白忙一場。我會盡量在 3,200 萬到 3,300 萬之間談，如果屋主堅持 3,300 萬，黃先生也可以直接跟小陳買，不用付仲介費。

黃先生說，就算要付仲介費，他也希望我繼續幫他談。

在這個過程中，直接跟屋主買房的 6 個風險，一個一個浮上來。

風險一：價格和資訊，都只是口頭約定

屋主沒辦法簽委託書給我，我只能跟小陳合作。但小陳跟屋主之間，價格和房子的資訊，也全都是口頭約定。

正常的房仲合作，負責屋主那一方的房仲，要拿得出屋主簽的委託書、房屋現況說明書、產權調查資料，保護買賣雙方。只有口頭約定的話，萬一之後有爭議，很難證明當初怎麼說的。

你以為買到沒問題的房子，交屋後才發現排水不良、漏水壁癌，回頭找屋主，才發現合約寫著「現況交屋」。交屋後發現漏水要怎麼處理，可以看〈交屋後發現漏水怎麼辦？〉。

風險二：價格一直變，沒辦法確定

屋主不給任何寫明價格的書面文件，卻要買方用書面下斡旋金出價。

不管黃先生出多少，小陳都說屋主不賣、不降價，同時一直試探他的最高預算，要他再加價。跳跳虎屋主堅持，價格到位了才願意談。

這種情況下，你拿不到屋主對價格的任何承諾。你以為價格終於談好了，出了屋主答應的價格，結果簽約前一晚，屋主突然加價 50 萬，還說他從來沒答應過 3,300 萬。

其實就算透過房仲，也可能遇到類似的話術。「南投買好房」阿証有一支影片，講買房時不能跟房仲說的三件事，很值得一看：

風險三：跟你談的人，不一定有權利賣

這間房子登記在員工名下，但員工沒有簽委託書給小陳，也沒有簽授權書給董事長。

假設登記的所有權人是 A（員工），跟你談的是 B（董事長），買方是 C（黃先生）：

如果 B 用自己的名義跟 C 簽約，B 就是賣方，問題是 B 能不能把房子過戶給 C，做不到就是違約
如果 B 用 A 的代理人名義跟 C 簽約，就要看 B 有沒有 A 的授權

有沒有授權，通常看有沒有授權書；授權書內容不清楚的話，最好寄存證信函跟 A 確認。沒有授權的人代替所有權人簽約，所有權人不承認，這份契約對所有權人就不生效力（民法第 170 條）。

就算只是借名登記在員工名下，所有權人沒有授權，其他人就不能替他賣。你以為跟代理人談好就好，結果代理人把你的訂金捲走，你去找所有權人，他說什麼都不知道，你也拿不出證據要他負責。

所以在黃先生跟登記的所有權人當面簽約之前，這個狀況對他都很不利。

風險四：「免仲介費」的價格，可能早就包含仲介費

小陳直接跟我說，成交價格裡已經包含 6% 的仲介費，由他向屋主收取。

也就是說，黃先生以為「不用付仲介費」，其實仲介費早就算在 3,300 萬裡面。而且如果黃先生另外付我買方的仲介費，小陳說會影響他們的售價，這筆錢也開不出發票。

買方拿不到仲介費發票，影響的是以後賣房的時候。依房地合一稅的規定，買房時付的仲介費，賣房時可以列為成本，減少要繳的稅；沒有發票，就沒有憑證證明這筆支出。

大家都覺得跟屋主直接買比較划算，但屋主自己也想多賺一點，除非是自家親戚或鄰居，否則很少會因為省了仲介費就便宜賣。

風險五：屋主堅持用自己的代書

屋主要求用他委託的代書（地政士）。代書經手的是你的錢和產權文件，萬一代書出錯，或是跟屋主站在同一邊，損失的是你。

我之前有一支影片，講到一個買房陷阱叫「沒看清楚就簽名」：屋主的代書讓買方在不知情的情況下，簽了「先行動支價款同意書」，結果簽約金沒有存進履約保證帳戶。

如果屋主把權狀交給他的代書，你的錢也幫屋主還清了貸款，代書卻遲遲不過戶，甚至最後發現是假代書，你該怎麼辦？

屋主堅持用自己的代書的話，可以用「雙代書」：買賣雙方各自找信任的合法代書，各付各的代書費，一起參與整個流程，互相監督。

風險六：為了省錢，不用履約保證

比雙代書更重要的是履約保證。屋主還要求「一起省下履保費用，不要用履約保證」。

不用履約保證，黃先生的錢要匯到哪裡？

建設公司的帳戶：房子不是登記在公司名下，當然不能匯給公司
董事長的私人帳戶：他可以隨意動用這筆錢，你沒辦法確保錢用在這筆交易上
員工的帳戶：登記的所有權人是員工，但他只是人頭，對這筆錢不一定會負責

不用履約保證，你付出去的錢就沒有人保管。屋主違約或出狀況，錢很難拿回來；錢先到了屋主手上，交屋前該修的地方也可能拖著不修。

很多房產詐騙案都有一樣的特徵：屋主堅持用自己的代書，而且找盡理由不用履約保證。為了買便宜一點就配合，結果簽約金被捲走、房子也拿不到，存了十幾年的積蓄就這樣沒了。

履約保證，3,000 元保障 1,000 萬

履約保證的費用是成交價的萬分之 6，通常買賣雙方各付一半。1,000 萬的房子，雙方各付 3,000 元；黃先生這間 3,300 萬的房子，雙方各付不到 1 萬元。用不到 1 萬元保護幾千萬的價款，一定要用。

其他買房要付的費用，我整理在〈買房除了頭期款，還要準備多少錢？〉。

沒有房仲，這些事要自己來

直接跟屋主買，原本房仲會做的事，都要自己處理：

確認屋況：屋主自售沒有義務給你不動產說明書。看屋時自己仔細看，簽約前請屋主書面寫下有沒有漏水、壁癌、增建、曾經發生非自然死亡等事項。看屋要注意什麼，可以看〈看房子要注意什麼？〉
確認賣方身分：申請謄本，確認跟你簽約的人就是所有權人；不是本人的話，要看到授權書
實價登錄：買賣案件要由買賣雙方在申請過戶登記時一起申報，有委託代書的話，代書通常會協助準備
小心假屋主：拿著偽造的權狀、身分證收訂金的詐騙時有所聞。不要把錢匯進私人帳戶，一定要用履約保證

如果你是屋主，想自己賣房子，賣方要注意的事情，我整理在〈自己賣房子省 4% 仲介費值得嗎？〉。