【房屋類型】預售屋、新成屋、新古屋、中古屋怎麼選？4 種房子的優缺點，2026 年買之前先看這篇

買房指南房仲宥來了・2022 年 3 月 5 日

📌 本文 2026 年 10 月更新。貸款成數依中央銀行現行規定，預售屋規定依《平均地權條例》與內政部預售屋定型化契約；實際貸款以銀行核貸結果為準。

第一次買房的首購族，遇到的第一個問題通常不是「要買哪一間」，而是「要從哪一種房子開始看」。

如果預算允許，每個人都想買新房子。但新房子和舊房子各有優缺點，沒有哪一種一定比較好，重點是哪一種比較適合你現在的狀況：手上有多少現金、多久要住進去、能不能接受等待和不確定。

這篇照屋齡從新到舊，把預售屋、新成屋、新古屋、中古屋一次講清楚。2026 年跟幾年前最大的不同，是預售屋多了好幾條規定，年底又剛好遇到交屋潮，這兩件事會直接影響你該怎麼選。

本文重點

• 預售屋頭期款可以分 2～3 年付，但交屋時銀行貸多少，簽約時沒有人能保證
• 2023 年 7 月起，預售屋和新建成屋簽約後不能轉賣，買了就要有住進去的打算
• 新成屋最大的優點：房子看得到，貸款也能在簽約前先問清楚
• 新古屋是新房子不用新屋價，但要多注意社區管理和交屋 2、3 年後的漏水
• 中古屋地段好、選擇多，銀行能貸的成數通常比較低，自備款要準備多一點

先看結論：4 種房子差在哪？

1,000 萬的房子，4 種各要準備多少錢？

同樣是 1,000 萬，4 種房子要準備的現金差很多。下面用第一戶、沒有用青安、銀行評估的金額跟成交價差不多來算：

這張表還沒算預備金。我建議頭期款和買房費用以外，另外留房價的 10% 在手上，交屋後裝潢、修繕、萬一收入中斷才不會慌。

另外三件事會讓數字變動：

• 屋齡越老，銀行能貸的越少。30 年以上的老公寓，自備款可能要抓到 4～5 成
• 名下已經有房子，新買的這間算第二戶，最多貸 7 成、不能有寬限期
• 符合青安 3.0 的首購族，買非高價住宅可以不受第 1、2 戶的成數限制

每一項費用怎麼算，我寫在〈買房除了頭期款，還要準備多少錢？〉；頭期款的細節和青安 3.0 的條件，可以看〈2026 台中買房頭期款要準備多少？〉。

預售屋：頭期款可以分期，但 2026 年多了三件事要注意

預售屋是建商拿到建造執照後，房子還沒蓋好就開始賣的新建案。你在接待中心看到的是格局圖、建築模型、建材表和樣品屋，簽約後等 1～3 年，房子蓋好才交屋。

預售屋的優點

頭期款可以分期。 這是預售屋最大的優點，到現在也沒變。2 成的頭期款不用一次付清，通常分三個階段：

• 第一階段：訂金、簽約金、開工款
• 第二階段：依照工程進度繳的工程期款
• 第三階段：交屋時付的交屋保留款，依規定是房地總價的 5%

建商蓋到哪、你付到哪，頭期款拉長成 2～3 年慢慢繳。手上現金不多、但收入穩定的人，預售屋是少數能用時間換空間的選擇。

可以客變。 在工程進行到一定階段前，可以跟建商申請變更隔間、插座、衛浴配置，省下交屋後再拆再改的錢。

保固有保障。 依內政部的預售屋定型化契約，結構部分（樑柱、承重牆、樓地板等）保固 15 年，固定建材和設備（門窗、地磚、粉刷等）保固 1 年。

價格看得到。 2021 年 7 月實價登錄 2.0 上路後，建商簽約後 30 天內就要申報，同一個建案別人買多少，上實價登錄就查得到，不再只能聽接待中心說。

注意一：交屋時銀行貸多少，簽約時沒有人能保證

這是 2026 年買預售屋最需要先想清楚的事。

預售屋的房貸是交屋時才辦，離你簽約已經過了 2、3 年。這段期間，利率、央行的信用管制、銀行的放款水位、銀行對這間房子的評估，全部都可能變。業務當初說「貸 8 成沒問題」，交屋那天銀行只給 6 成，1,000 萬的房子就差了 200 萬要自己補。

2026 年 10 月，媒體報導預售屋交屋糾紛時，律師直接說，近年房貸緊縮，承購戶貸不到當初約定的額度「已成常態」。

如果真的貸不夠，內政部的預售屋定型化契約是這樣規定的：

看起來有保障，但麻煩在於「原因算誰的」常常吵不清楚，吵到最後可能要上法院。所以簽約前，我建議你做兩件事：

1. 簽約前先問 2～3 家銀行：用你現在的收入、負債，大概能貸多少、成數多少。不要只聽接待中心配合銀行的說法

2. 問問看能不能在合約加一條：交屋時實際核貸不到總價 8 成，買方可以無條件解約。這種條款叫「個別磋商條款」，只能在簽約時雙方同意寫進去，簽完才想補就來不及了。建商不一定會答應，對方不肯的話，就把「交屋時可能要多補的差額」先算進你的預算

注意二：買了就不能轉手

2023 年 7 月 1 日起，修正後的《平均地權條例》上路：預售屋和新建成屋的買賣契約，不能讓與或轉售給第三人。配偶、直系血親和二親等內旁系血親除外。

只有遇到內政部公告的特殊情形才能換約，例如非自願離職超過 6 個月沒有工作、家人重大傷病需要長期照顧、房屋因災害毀損等，而且每 2 年只能換約 1 戶。違規換約轉售，每戶罰 50 萬到 300 萬。

所以以前很常見的「先買預售屋，交屋前賺價差轉手」，現在已經不能這樣規劃。買預售屋要有一個前提：你打算自己住進去，或至少撐到交屋。合法換約要怎麼走，我整理在〈預售屋合法換約要注意什麼？〉。

注意三：解約不是退訂金那麼簡單

不能轉手，撐不下去的人就只能解約。2026 年上半年，全台預售屋解約 2,189 件，比 2024 年同期多了 1.4 倍；台中西屯區 365 件，是全台解約最多的行政區，台中全市合計 422 件。

解約不是退訂金那麼簡單。依預售屋定型化契約，買方沒有照合約付款而被解約，建商最多可以沒收房地總價 15% 當違約金（以你已經繳的錢為上限）。1,000 萬的房子，最多就是 150 萬。

另外，現在預售屋解約要在 30 天內申報登錄，誰解約、解約多少，主管機關都看得到。

其他要注意的事

• 蓋好可能跟想像的不一樣：採光、格局、挑高，樣品屋只是參考。樣品屋的裝潢也不是交屋的配備，交屋時只有合約上寫的基本建材，裝潢費用要另外算
• 建材可能被換成「同等級品牌」：建商承諾的建材、設備，請寫進合約附件
• 履約保證不等於保證交屋：預售屋依法要有履約保證機制，但有幾種不同的做法，保障程度不一樣。挑商譽好、過去建案品質穩定的建商，比什麼都重要
• 合約至少要有 5 天審閱期：建商要求先付定金才給你帶回合約，可以向公平會檢舉

新成屋：房子看得到，貸款也問得到

新成屋是建商蓋好、還沒有人住過的房子，多半是預售時沒賣完的戶別，也有建商蓋好才開始賣的「先建後售」。

新成屋的優點

眼見為憑。 採光、通風、窗外的景觀、公設和大廳，全部可以親眼看，不用看著格局圖想像。

貸款可以在簽約前問清楚。 這是 2026 年新成屋最被低估的優點。房子已經蓋好，銀行可以直接評估這間房子，你在簽約前就能知道貸得到多少，不會像預售屋一樣等 2、3 年才揭曉。

很快就能住。 交屋後就能找設計師、挑家具，不用等 1～3 年的工期。

一樣有保固：結構 15 年、固定建材和設備 1 年，交屋時記得逐項驗屋。

2026 年買新成屋的機會：交屋潮

2026 年全台預估有 14.2 萬戶完工交屋，台中待售的新成屋在 2025 年第 4 季有 17,514 宅，其中北屯、西屯、南屯、烏日合計約占一半。

房子蓋好了還沒賣完，建商要繼續付利息和管理成本，這時候買方的議價空間通常比預售階段大。不過要先把貸款問好，市場給你的議價空間，不要被自己的資金缺口吃掉。

新成屋的注意事項

• 頭期款不能分期：簽約到交屋這段期間就要把頭期款付完，也沒辦法客變
• 剩下的戶別可能有原因：一路從預售賣到蓋好還沒賣掉的戶別，有可能是比較難賣的位置，例如在車道上方、緊鄰機房或中繼水箱。被別人挑過一輪，選擇也比較少，不要被漂亮的屋況吸引就忘了看位置
• 社區剛起步：管委會剛成立、公設點交、物業管理都還在磨合，前一兩年鄰居陸續裝潢，噪音也比較多
• 台中新建房屋的稅會比較重：台中市從 2026 年 7 月起調高新建房屋的標準單價 15%，2026 年 7 月以後新建的房屋，房屋稅和契稅都會比同條件的舊房子高。持有成本也要算進去

新古屋：新房子，不用新屋價

新古屋不是正式的法律名詞，一般指屋齡大約 10 年內、介於新成屋和中古屋之間的房子。有的是投資客買下後一直沒住，等時機轉手；有的是第一手屋主住了幾年，換屋賣掉；也有建商一直沒賣掉的餘屋。

新古屋的優點

• 價格比新成屋低：屋況接近新房子，行情通常比周邊的新成屋再低一點
• 可能省下裝潢費：屋況維持得好的話，可以沿用原本的裝潢，省錢也省時間
• 社區已經上軌道：管委會已經運作幾年，公設維護得怎麼樣、住戶入住情況，都可以先觀察

新古屋的注意事項

• 沒人住的房子不代表沒問題：交屋 2、3 年後開始出現漏水，或設備需要更新，都很常見。看屋時一樣要仔細檢查，簽約時請屋主提供現況說明書
• 投資客多的社區，管理可能比較鬆：房子空著沒人住，屋主對社區管理就不太在意。看屋時可以觀察中庭、垃圾間、信箱，也可以問管理員入住率
• 價差要看位置：離市中心有一段距離的新古屋，價格可能比新成屋低兩、三成；市中心附近的新古屋，價格可能跟新成屋差不多。如果價差不大，不妨把新成屋也一起比較

中古屋：地段好、選擇多，屋況要自己看

中古屋是有人住過、流入二手市場的房子。對想住在熟悉地段、預算又有限的首購族來說，中古屋是最多人的選擇。

中古屋的優點

• 地段成熟：很多中古屋在早期就開發的市中心，生活機能、交通都已經很完整，不像新興區還在發展
• 公設比低、單價親民：早期依當時的建築法規蓋的房子，公設比比現在的新大樓低很多，同樣的預算可以買到比較大的室內空間
• 選擇多：中古屋的成交量大，各大房屋網站都可以先用條件篩選、看影片或環景照片，再約時間去看

中古屋的注意事項

中古屋可以說是最誠實的房子，優點和缺點都擺在眼前，就看你有沒有看出來。

• 漏水：中古屋買賣最常見的糾紛就是漏水。建議晴天、雨天、白天、晚上都去看一次，簽約時一定要拿到屋主填的現況說明書。漏水怎麼看、交屋後發現怎麼處理，可以看〈交屋後發現漏水怎麼辦？〉
• 管線老舊：屋齡高的房子電線老化，可能有電壓不足或安全疑慮。想住得安心，我多半會建議重新拉線，連迴路一起重新設計
• 結構安全：外牆要不要拉皮、內牆有沒有裂縫，有疑慮可以請專業技師來看
• 停車位：很多早期的公寓、華廈沒有規劃車位。看屋前先問有沒有固定車位，沒有的話，社區或附近能不能租
• 貸款成數比較低：銀行對老房子的評估比較保守，屋齡越高，能貸的成數越低。看屋前就要先問銀行，自備款才不會算錯

看屋的時候還要注意哪些地方，我整理在〈看房子要注意什麼？〉。

怎麼選？先問自己 4 個問題

常見問題

我的想法

四種房子沒有哪一種最好、哪一種最差。每個人的人生階段、手上的現金、能承擔的風險都不一樣，適合的房子也不一樣。

但如果你問我 2026 年跟幾年前最大的差別，我會說是「確定性」。以前買預售屋，貸款不夠可以轉手、不想要可以換約；現在不能轉手、解約要賠、交屋時貸多少又說不準。不是不能買預售屋，而是買之前要先想清楚：最壞的情況發生時，你撐不撐得住。

反過來，現在新成屋、中古屋的選擇比前幾年多，買方也有比較多時間慢慢挑、認真談。先把自己的預算和貸款條件弄清楚，再去看房子，順序不要反過來。

如果你想知道台中各區最近的成交行情，可以看我每個月整理的台中房市月報；有買房的問題，也可以加我的 LINE 官方帳號直接問我。

本文的貸款規定與預售屋規範為 2026 年 10 月的整理，實際貸款成數以各銀行核貸結果為準，合約內容請以你簽的契約為準。

房仲宥來了

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