【買房費用】買房除了頭期款，還要準備多少錢？1,000 萬的房子 12 項費用算給你看

買房指南房仲宥來了・2022 年 1 月 7 日

📌 本文 2026 年 10 月更新。稅率與規費以財政部、地政機關現行規定為準；代書費、銀行費用各家不同，以實際報價為準。

很多首購族存錢的目標，是「總價的兩成」。存到了，以為可以開始看房子，等到簽約、完稅、交屋一路走下來，才發現還有一整排費用要付：契稅、代書費、仲介服務費、銀行的開辦費、第一年的保險費……

這些錢一筆一筆看都不大，加起來卻常常是幾十萬。這篇把買方要付的費用整理成 12 項，告訴你每一筆怎麼算、誰付、什麼時候付，再用一間 1,000 萬的房子實際算一次。最後提醒兩件很多人交屋後才發現的事，差的是好幾倍的稅金。

本文重點

• 1,000 萬的中古屋，頭期款以外大約要多準備 32 萬（含仲介服務費）
• 12 項費用分成 4 類：稅、地政規費、交屋分算、服務費與銀行保險
• 契稅、印花稅都是用「房屋評定現值」算，不是用成交價
• 中古屋、新成屋、預售屋的費用差在哪
• 2026 年要注意：房屋稅 2.0，以及台中新建房屋的稅基調升 15%
• 交屋後一定要申請的兩件事：房屋稅、地價稅的自住稅率

先看結論：1,000 萬的房子，要多準備多少？

先講答案。用一間台中的中古電梯大樓來算，條件如下：

• 成交價 1,000 萬，貸款 800 萬
• 房屋評定現值 120 萬、土地公告現值 30 萬（假設值，每一間都不一樣）
• 透過房仲成交，買方服務費 2%

扣掉仲介服務費，大約是 12 萬。也就是說，頭期款 200 萬存到了，最好再多準備 30 幾萬。

這還沒算搬家、家電、窗簾這些住進去一定會花的錢。所以我通常建議首購族抓總價的 5% 當作頭期款以外的預備金，用不完的就當作第一年的修繕基金。頭期款本身要準備多少，可以看〈2026 台中買房頭期款要準備多少？〉。

評定現值和公告現值去哪裡查？ 房屋評定現值寫在房屋稅單上，土地公告現值可以在地政事務所或「地籍圖資網路便民服務系統」查到。看屋時可以請房仲跟屋主要前一年的房屋稅單、地價稅單，契稅大概多少，出價前就能心裡有數。

一張表看 12 項費用：誰付、什麼時候付

賣方要付的費用（土地增值稅、房地合一稅、塗銷費等）是另一份清單，我整理在〈賣房子要繳哪些費用？〉。

中古屋、新成屋、預售屋，費用差在哪？

前面的試算是中古屋。如果你看的是新成屋或預售屋，費用的組成會不一樣：

簡單說：中古屋多了仲介服務費，新成屋、預售屋的契稅比較高，代辦費則要看建商合約。簽約前，請建商或代書把交屋時要付的費用列一張清單給你。三種房子各自的優缺點，可以看〈預售屋、新成屋、新古屋、中古屋 4 種房屋類型比較〉。

稅：契稅、印花稅

① 契稅：通常是最大的一筆

房屋因為買賣移轉，買方要繳契稅。土地的部分是賣方繳土地增值稅，所以契稅只算房屋。

• 計算：房屋評定現值 × 6%
• 重點：用的是「評定現值」，不是成交價。評定現值會隨屋齡折舊，所以同樣的總價，新成屋、預售屋的契稅通常比中古屋高很多，新屋常常 10 萬以上，二、三十年的中古屋可能只有幾萬。
• 時間：買賣契約成立後 30 日內申報，實務上由代書在完稅階段一起辦。

② 印花稅

辦理過戶時，所有權移轉契約書（俗稱公契）要貼印花稅票。

• 計算：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
• 金額不大，1,000 萬的房子多半是幾千元。

地政規費：過戶登記、抵押權設定、書狀費

到地政事務所辦登記，政府收的手續費。

③ 買賣登記規費＋書狀費

• 登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）× 0.1%
• 書狀費：每張 80 元。土地、建物所有權狀各一張，土地如果有好幾筆地號，張數會變多。

④ 抵押權設定規費

有貸款才會有。銀行撥款前要在房子上設定抵押權，設定金額通常是貸款金額的 1.2 倍。

• 計算：設定金額 × 0.1%
• 例如貸款 800 萬，設定 960 萬，規費 9,600 元，另外加一張他項權利證明書 80 元。

交屋時分算的錢：地價稅、房屋稅、水電瓦斯

這幾筆是「持有成本」，誰住誰付。交屋那天，代書會依交屋日幫買賣雙方分算，多退少補。

⑤ 地價稅

• 每年 8 月 31 日登記簿上的所有權人，要繳整年的地價稅，11 月開徵。
• 計算：申報地價 × 稅率。自用住宅 2‰，一般用地從 10‰ 起累進。
• 交屋時會依日數分算，所以不管誰收到稅單，雙方都只負擔自己持有的那幾天。

⑥ 房屋稅（2026 年要特別注意）

課稅期間是前一年 7 月 1 日到當年 6 月 30 日，每年 5 月繳，交屋時同樣依日數分算。

2024 年 7 月起是房屋稅 2.0，稅率分成三種：

• 自住（本人、配偶、直系親屬設籍居住，全家名下全國合計 3 戶以內）：1.2%
• 全國單一自住、評定現值在一定金額以下：1%
• 非自住：2%～4.8%，由各縣市訂定

台中新建房屋要多算一點：台中市從 2026 年 7 月起調高房屋標準單價 15%，適用 2026 年 7 月以後新建的房屋，明年 5 月的房屋稅開始反映。評定現值變高，房屋稅和契稅都會跟著變高。已經蓋好的中古屋不受影響。

⑦ 水電瓦斯、管理費

代書會幫你辦水電瓦斯過戶，費用一樣依交屋日分算。社區管理費記得確認屋主繳到哪一個月，有沒有欠繳。

服務費：代書、仲介、履約保證

⑧ 代書費

代書（地政士）幫你處理簽約、完稅、過戶、抵押權設定、實價登錄。代書費法律沒有規定誰付，看買賣合約怎麼約定，實務上多半是買方負擔過戶與設定的部分。

以台中一家地政士事務所公開的收費為例：

各家收費不同，以你委託的代書報價為準。抓 1.5 萬到 2.5 萬比較保險。

⑨ 仲介服務費

透過房仲成交才有。依內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，房仲向買賣雙方收的服務費合計不能超過成交價的 6%。常見的分法是屋主 4%、買方 1% 到 2%，實際比例看你簽的契約。

房仲的服務費怎麼來、為什麼房仲最怕的是不成交，我在 YouTube「房仲說的話能不能信」系列裡有拆開來講。

⑩ 價金履約保證費

買方的錢先存進第三方的專戶，等產權過戶完成、交屋之後才撥給賣方，保障雙方都不會錢貨兩空。

• 計算：成交價的萬分之 6，買賣雙方各付一半
• 1,000 萬的房子，買方付 3,000 元

銀行與保險：開辦費、帳管費、火險地震險

⑪ 銀行費用

每家銀行收的項目和金額都不一樣，常見的有：

• 開辦費：一次性，常見 3,000 到 5,000 元，有些銀行有減免方案
• 帳戶管理費：有的一次收，有的按月或按年收，簽約前要問清楚
• 房屋評估費、徵信費：銀行評估房子、審核你的信用用的，有些銀行包在開辦費裡

找銀行時，不要只比利率，把這些費用一起問清楚再比。

⑫ 住宅火險、地震基本險

有貸款的話，銀行會要求投保住宅火險和住宅地震基本保險。

• 火險：依建物面積計算，一年約 1,000 到 3,000 元
• 地震基本險：全台統一，一年 1,350 元，房屋全損最高理賠 150 萬元，另有臨時住宿費 20 萬元
• 房貸提前還清時，可以向銀行申請退還預繳的保費

最常漏掉的兩件事：交屋後記得申請自住稅率

前面 12 項是交易時要付的錢。但有兩件事，是交屋之後你自己要去申請，沒申請，稅金會差好幾倍：

1. 房屋稅自住稅率：隔年 3 月 24 日前

新買的房子，除了要把戶籍遷進去，還要向稅捐稽徵處提出申請，才能適用 1% 或 1.2% 的自住稅率。沒申請就是非自住稅率，最高 4.8%。現在多數縣市都可以線上申辦。

2. 地價稅自用住宅稅率：當年 9 月 22 日前

前屋主申請過自用住宅稅率，不會自動轉給你。新屋主要重新申請，才能用 2‰ 計算；沒申請就是一般稅率 10‰ 起，差 5 倍以上。

這兩件事代書有時候會提醒，有時候不會。交屋那天，把這兩個日期寫進手機行事曆。

常見問題

我的想法

買房的費用，最怕的不是多，是「沒算到」。

我看過不少首購族，頭期款準備得剛剛好，簽約後才發現契稅、代書費、仲介服務費加起來還要三十幾萬，只好臨時跟家人借，或是把原本要買家電的錢先挪過來。房子是買到了，但住進去的前幾個月過得很緊。

所以我的建議很簡單：頭期款以外，再多準備總價的 5%。評定現值可以先從稅單查，銀行費用多問幾家，代書費先問報價。數字都攤開來，你就知道自己是真的準備好了，還是要再等一下。

如果你想知道台中各區最近的成交行情，可以看我每個月整理的台中房市月報；有買房的問題，也可以加我的 LINE 官方帳號直接問我。

本文的稅費為一般情況的整理，實際金額以稅捐稽徵機關、地政機關核定與各家銀行、代書報價為準。

房仲宥來了

我在齊家不動產｜陪你買好房團隊負責提供台中市地區房地產買賣服務，也可提供台中市外的諮詢和建議。我能夠提供專業房仲團隊和豐富的資源，從銷售到後續服務都能提供最優質的支援和協助。

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