房仲宥來了・2026 年 10 月 8 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。法規以 2026 年 10 月為準，付款比例與天數是常見做法，實際以買賣契約和代書說明為準。
決定要賣房子之後，屋主最常問我的第一個問題，通常不是「能賣多少」，而是「要多久才賣得掉、錢什麼時候拿得到」。
這個問題沒有標準答案，但流程是固定的。從定價、簽委託、整理屋況、帶看、買方出價，到簽約、過戶、交屋，每一步都有要做的事，也有會卡住的地方。
這篇把賣房子的流程拆成 7 個步驟，講清楚每一步你要做什麼、大概要多久，以及哪些地方最容易出問題。
本文重點
- 賣房子 7 個步驟，以及每一步大概要多久
- 簽委託前要看什麼：審閱期、委託價格、委託期間
- 買方出價之後，賣方一簽回去就不能反悔
- 從簽約到交屋 30～45 天，錢是怎麼分段進專戶的
- 交屋之後還有一件事：30 天內申報房地合一稅
賣房流程總覽：7 個步驟、大概多久
| 步驟 | 大概多久 | 你要做的事 |
|---|---|---|
| 一、查行情、定開價 | 1 週內 | 看附近實價登錄成交，決定開價和底價 |
| 二、簽委託 | 審閱至少 3 天 | 看委託契約、填屋況說明 |
| 三、整理屋況、拍照 | 1～2 週 | 清潔、小修繕、整理雜物 |
| 四、上架、帶看 | 看開價，通常最久 | 配合帶看時間、聽回報 |
| 五、買方出價、議價 | 幾天 | 決定接不接受、要不要回價 |
| 六、簽約、用印、完稅、過戶 | 約 30～45 天（買方不貸款可縮短到 1～2 週） | 準備文件、到場簽約 |
| 七、交屋、撥款、報稅 | 交屋當天＋30 天內 | 點交、拿到尾款、申報房地合一稅 |
順利的話，從簽委託到交屋大約 2～4 個月。這幾個步驟裡，時間最難預估的是第四步：找到買方要多久，主要看開價跟行情差多少。開價對了，前面花的時間才不會白費。
一、查行情、定開價
賣房子的第一步，是知道這間房子在市場上值多少。
最直接的方法是查實價登錄，找附近同類型的成交紀錄：屋齡、樓層、格局、有沒有車位都要接近。拿新成屋的成交價來開中古屋，或拿高樓層景觀戶來開低樓層，開價就會跟市場脫節。
定價要分成兩個數字：
- 開價：掛在網路上給買方看的價格，要留一點議價空間
- 底價：你心裡最低能接受的價格，不用告訴買方
開價和底價怎麼抓，我整理在〈賣房子最大的問題就是定價？5 個步驟〉。想先看各區最近的成交行情，可以看每月更新的台中實價登錄總分析。
定價時也要一起算：賣掉之後，扣掉仲介費、土地增值稅、房地合一稅、清償房貸，你實際拿得回多少。這筆帳我在〈賣房子要繳哪些費用？〉算過一次。
二、選房仲、簽委託
決定委託房仲，就要簽「不動產委託銷售契約」。依內政部規定，委託契約的審閱期至少 3 天，你可以把契約帶回家看清楚再簽。
簽之前，這 4 件事要看清楚：
- 委託價格：契約上要寫明確的總價（車位價格也要分開寫），沒寫金額的委託契約無效
- 委託期間：起訖日期要寫清楚。專任委託一般是 3 個月
- 一般約還是專任約：一般約可以同時委託好幾家，專任約只委託一家，但房仲通常會投入比較多資源。兩種的差別，我在〈賣房定價〉那篇有比較表
- 服務報酬：法規上限是買賣雙方合計不超過成交價的 6%，賣方常見是 4%
簽委託時，房仲會請你一起確認屋況：有沒有漏水、壁癌、增建、是不是發生過非自然死亡等等。知道的瑕疵一定要寫清楚。現在不說，交屋後被買方發現，賣方要負瑕疵擔保責任，賠的通常比當初降價還多。交屋後漏水誰負責，可以看〈交屋後才發現漏水〉。
房仲會根據這些資料製作不動產說明書，由經紀人簽章、你簽認後，副本交給你留存。
另外，依《不動產經紀業管理條例》第 21 條，房仲要先跟屋主簽委託契約，才能刊登廣告和銷售。沒簽委託就先幫你帶客戶來看，本身就不合規定。
我接受委託時，也會先幫屋主到地政事務所申請住址隱匿，降低其他房仲直接找上門打擾的機會。
三、整理屋況、拍照
房子上架前，先花 1～2 週整理。買方第一眼看到的是網路上的照片，照片拍起來亂，很多人連約看都不會約。
不一定要花大錢裝潢，先做這幾件事：
- 清潔：廚房、浴室、陽台這三個地方，買方看得最仔細
- 整理雜物：東西收起來，空間看起來就大
- 小修繕：壞掉的燈、門把、水龍頭、脫落的矽利康，花小錢處理
- 已知的問題先處理或先講清楚：漏水、壁癌這類，買方看到就會打折出價
整理好之後再拍照、拍影片。屋況整理要做到什麼程度、什麼情況值得花錢，整理在〈賣房子前要裝潢嗎？清潔、油漆、修漏水，先做這幾件就好〉。
四、上架、帶看、每週回報
委託簽好、屋況整理好，房子就可以上架了。這是整個流程裡最難預估時間的一段。
我的做法是：
- 上架行銷：在 591、樂屋網刊登，並拍影音介紹放上 YouTube
- 每週回報一次：帶看了幾組、買方是什麼背景、看屋時的反應和問了哪些問題、有沒有人出價
- 第 4 週一起檢討：上架大約 4 週，一起看帶看和出價的狀況，還沒有合適的出價，就討論要調整文案還是價格
這段時間你要做的，是配合帶看時間，並且認真聽回報。如果看了好幾組，沒有人出價的原因都指向同一件事，那就不是曝光不夠，而是開價沒有反映這個問題。
我寫過一個真實案例：屋主開價 1,980 萬，委託 22 家房仲，5 個月沒有任何人出價，最後 1,488 萬成交。原因跟檢查方法在〈房子賣不掉怎麼辦？〉。
五、買方出價、議價
買方看完喜歡，就會出價。常見有兩種方式：
| 斡旋金 | 要約書（內政部版） | |
|---|---|---|
| 買方要付錢嗎 | 要，交一筆斡旋金給房仲 | 不用 |
| 賣方同意後 | 斡旋金轉成定金 | 買方再付定金 |
| 誰反悔的代價 | 依斡旋契約，常見是買方被沒收、賣方加倍返還 | 依要約書約定的損害賠償 |
兩種方式買方可以自己選。不管是哪一種，房仲收到後都要在 24 小時內轉交給屋主，不能隱瞞或扣下來。
收到出價時，除了看價格，也要看條件：
- 付款條件：買方自備款多少、貸款要貸幾成，貸不夠的部分有沒有能力補
- 交屋日：你需要多久時間搬家，或是你自己還在等新房子交屋
- 其他附帶條件：留下哪些家具家電、屋況要不要先處理
價格或條件不滿意，可以透過房仲回價。最重要的一點是：你在斡旋單或要約書上簽了同意，買賣就成立了。之後就算有人出更高，或是你突然捨不得賣，也不能說不賣，反悔要賠錢。所以簽回去之前，要確定這個價格、這些條件你真的接受。
收到出價時要看哪些條件、回價要注意什麼，我另外整理在〈買方出價了怎麼回？〉。
六、簽約、用印、完稅、過戶
雙方同意之後，就進入簽約到過戶的階段，一般約 30～45 天。這段主要由代書（地政士）處理，你要做的是準備文件、到場簽約，以及在代書通知時配合用印。
常見的流程和付款節奏：
| 階段 | 做什麼 | 買方付款（常見做法） |
|---|---|---|
| 簽約 | 簽買賣契約、開履約保證專戶 | 簽約款約 10% |
| 用印 | 在過戶文件上蓋印鑑章，代書送件報稅 | 用印款約 10% |
| 完稅 | 土地增值稅、契稅等稅單下來並繳清 | 完稅款約 10% |
| 過戶 | 代書到地政事務所辦理移轉登記 | |
| 交屋 | 點交房子 | 尾款，多半是買方的銀行貸款 |
付款比例可以談，以買賣契約為準。
這一段有 3 件事要知道：
錢都先進履約保證專戶。買方付的每一筆錢，都先存在第三方專戶，交屋之後才撥給你。費用是成交價的萬分之 3，買賣雙方各付一份，1,000 萬的房子賣方付 3,000 元。這筆錢我一律建議要花。
房子還有房貸，會從專戶先還。代書會先跟你的銀行確認要清償的金額，買方的貸款撥下來後，先清償你的房貸、塗銷抵押權，剩下的才撥給你。房貸還在綁約期的話，記得先問銀行有沒有提前清償違約金。
實價登錄在過戶時一起申報。依現行規定，買賣案件由買賣雙方在申請過戶登記時一起申報，代書通常會協助準備資料。
為什麼要 30～45 天？主要是買方申請銀行貸款需要時間：銀行要評估房子價值、審核買方的收入和信用，再對保、撥款，尾款才會進專戶。如果買方不貸款、全部付現，有機會縮短到 1～2 週內交屋。
用印送件時，代書會問你要不要申請土地增值稅的自用住宅優惠稅率。這個優惠一生只能用一次，用不用、什麼時候用，可以看〈土地增值稅一生一次怎麼用？〉。
簽約要帶的文件（身分證、印鑑章、權狀等），整理在〈賣房子要準備什麼？簽約到交屋的文件清單〉。
七、交屋、撥款、申報房地合一稅
交屋當天，買賣雙方和代書會一起確認：
- 點交：鑰匙、磁扣、遙控器交給買方，附帶的家具家電照合約留下
- 費用分算：房屋稅、地價稅依交屋日分算，交屋日以前的由賣方負擔；水、電、瓦斯、管理費結清
- 撥款：交屋完成後，專戶裡的錢扣掉代償的房貸和相關費用，撥到你指定的帳戶
很多屋主以為交屋就結束了，其實還有最後一件事：房地合一稅要在完成過戶登記的隔天起 30 天內申報。
只要是 105 年 1 月 1 日以後取得的房子，不管賺錢還是賠錢，都要申報。賠錢也要報，虧損可以在之後 3 年內抵減其他房地交易的所得；沒報的話，會被國稅局處罰。申報時要附買賣契約和成本費用的證明，所以當初買房、裝潢的收據要留好。
賣掉自住的房子，2 年內再買自住的房子，已繳的房地合一稅還可以申請重購退稅。條件和算法在〈賣房子要繳哪些費用？〉。
賣之前想先知道要繳多少房地合一稅、最後拿回多少，可以用〈賣房到手計算機〉算一次。
賣房流程最常卡住的 3 個地方
一、開價太高，卡在第四步
賣房流程裡，最常卡住的不是簽約過戶，而是房子一直賣不掉。開價比行情高太多，買方在網路上看到總價就先略過，連約看都不會約。
房子剛上架的頭一兩個月最新鮮，最容易吸引到正在積極找房的買方。這段時間因為價格沒人來看，之後就算降價，買方也會想「這間是不是有問題，放這麼久」。我寫過另一個例子：一位朋友的房子委託別的房仲賣了兩個月，開價偏高，591 上連一則刊登都沒有，整理在〈朋友已讀不回，原來早就委託別人賣了兩個月〉。
二、房貸、二胎還不完
賣價扣掉仲介費、稅和各種費用之後，要夠清償所有的房貸。如果房子有增貸、二胎，或是成交價比預期低，可能出現賣掉了還不夠還貸款的情況，差額要自己先準備好，不然沒辦法塗銷抵押權、完成過戶。
定價前，先跟銀行確認目前還欠多少、有沒有提前清償違約金。有二胎的屋主，可以看〈二胎房貸〉那篇。
三、屋況沒說清楚
委託時沒寫的瑕疵，簽約時買方沒看到，交屋後才發現，就會變成糾紛。輕則協商降價，重則上法院。
賣方能做的，就是在第二步把知道的問題都寫進屋況說明，在第三步先處理能處理的。誠實揭露不會讓房子賣不掉，只會讓價格反映實際狀況。
常見問題
賣房子從委託到交屋要多久？
順利的話大約 2～4 個月：準備和定價 1～2 週、上架到找到買方看開價而定、簽約到交屋 30～45 天（買方不貸款的話有機會 1～2 週）。時間差最多的是找到買方那一段，開價越接近行情，通常越快。
賣房子的錢什麼時候拿得到？
買方付的錢會先進履約保證專戶，交屋完成後才撥給賣方。房子還有房貸的話，會先從專戶清償房貸，剩下的再撥給你。從簽約算起，一般是 30～45 天後交屋撥款；買方不貸款、全部付現的話，有機會 1～2 週內就交屋。
房貸還沒還完可以賣房子嗎？
可以。交屋時會用買方的價金先清償你的房貸並塗銷抵押權，這是標準流程。要注意兩件事：房貸還在綁約期內可能有提前清償違約金；如果有二胎或增貸，要先確認賣價扣掉費用後夠不夠還清。
買方出價後，賣方簽了可以反悔嗎？
不行。賣方在斡旋單或要約書上簽了同意，買賣就成立了，雙方都有義務簽買賣契約。賣方反悔要負賠償責任，用斡旋金的話常見是加倍返還定金。所以簽回去之前，要確定價格和條件都接受。
賣完房子要申報什麼稅？
105 年 1 月 1 日以後取得的房子，要在完成過戶登記的隔天起 30 天內申報房地合一稅，不管賺錢或賠錢都要報。土地增值稅則是在過戶前由代書申報、繳清。105 年以前取得的房子適用舊制，房屋的交易所得併入隔年 5 月的綜合所得稅申報。
我的想法
賣房子的流程，其實大部分是固定的。簽約、用印、完稅、過戶、交屋，交給代書和履約保證，照步驟走就不太會出錯。
真正決定這間房子賣得順不順的，是最前面的兩步：開價對不對、屋況有沒有說清楚。開價對了，帶看和出價自然會來；屋況說清楚了，簽約之後就不會有糾紛。
所以不管你最後要不要委託，先把行情弄清楚。想賣房的話，加我的 LINE 官方帳號，告訴我房子在哪一區，我會先把附近的實價登錄行情整理給你參考。
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本文法規為 2026 年 10 月的情況；付款比例、交屋天數是常見做法，實際以買賣契約與代書說明為準。
房仲宥來了
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