土地增值稅一生一次怎麼用？省50萬卻少賺186萬

房仲宥來了・2023 年 1 月 14 日

📌 本文 2026 年 10 月更新：修正自用住宅優惠稅率比較表、重做稅率表，新增真實謄本試算、房地合一稅與常見問題。稅率與條件以 2026 年 10 月的法規為準，實際稅額以稅捐處核定為準。

房子持有時間越久，賣房子時的土地增值稅通常就越高。土地增值稅的一般稅率分成 20%、30%、40% 三級，符合條件的自用住宅可以用 10% 的優惠稅率，其中「一生一次」每個人一輩子只能用一次。要用這個優惠，房子要在該地設籍、出售前 1 年內沒有出租或營業，土地面積也有上限。也有屋主因為想用「一生一次」，結果反而損失 186 萬元。

內容目錄

為了使用土地增值稅「一生一次」10％自用住宅優惠稅率，反而損失186萬

大約在104年的11月有一位屋主林先生，之前將太平區樹孝路的透天出租給第三人營業使用，鄰居的朋友想要跟他買房子，買方也覺得這間房子很適合，買方出的價格也非常漂亮，屋主林先生非常的心動。

但是要賣房子的時候，才知道土地增值稅將近100萬元，因為要使用「一生一次」土增稅優惠稅率，必須在出售前 1 年內，房屋不能有出租或供營業使用，就可以省下將近50萬元的土地增值稅

屋主林先生為了省50萬元的土地增值稅，等租約到期後沒有跟租客續約，解除租約後也完成設籍，一年後房市進入低迷，房屋價格整整少賣了200萬元，原本每個月3萬元的租金，也為了符合10％自用住宅優惠稅率的規定，這一年還少收了36萬元的租金收入，一來一往的損失高達186萬元。

如果當時順利的賣掉房子，雖然土地增值稅多繳了50萬元，但是房子多賣了200萬元，實際上是多賺了150萬元，而且還可以保留土地增值稅「一生一次」的自用住宅優惠稅率，等下次賣房子的時候再使用。

土地增值稅

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

土地增值稅的課徵範圍

土地所有權移轉時：已規定地價之土地，於所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
設定典權之土地：已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依法預繳土地增值稅。出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。

土地增值稅納稅義務人

有償移轉時：納稅義務人為原所有權人。例如：買賣、交換、政府照價收買或徵收。
無償移轉時：納稅義務人為取得所有權之人。例如：贈與或遺贈。
設定典權時：已規定地價之土地設定典權時，出典人須預繳土地增值稅，納稅義務人為出典人。

土地增值稅計算說明

要自己計算土地增值稅其實是很大的一個工程，因為雖然跟一般稅賦一樣是用「稅基*稅率」，但要加加減減的東西非常多，而且往往這些項目的資料取得或是證明並不是這麼容易取得。

土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率－累進差額－長期減徵－增繳地價稅額－依法減徵稅額

土地漲價總數額是什麼？

所謂土地漲價總數額簡單來說就是你把你「賣掉所得的錢」扣除在「土地上所有耗費的成本」。

土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值×（台灣地區消費者物價總指數／100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）

在土地上耗費的所有成本，也就是土地改良費用有下列4項：

改良土地費用。
已繳納之工程受益費。
土地重劃費用。
因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。

公式裡的名詞：

申報移轉現值：可契約總價值或公告土地現值擇一申報。申報移轉現值低於公告土地現值得由主管機關照價收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
前次移轉現值：該筆土地前一次移轉時核計土地增值稅之現值。
原規定地價：政府第一次辦理規定地價之地價。

土地增值稅稅率結構

土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的（累進稅率制度），也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高，跟一般所得稅的稅率決定方式是一樣的，土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，如果是自用住宅用地的話，稅率為 10%

漲價倍數＝土地漲價總數額 ÷ 按物價指數調整後的原規定地價或前次移轉現值

土地持有超過 20 年，第二級、第三級的稅率會再打折（長期減徵），第一級不變：

漲價倍數	持有 20 年以下	超過 20 年	超過 30 年	超過 40 年
未達 1 倍（第一級）	20%	20%	20%	20%
1 倍以上、未達 2 倍（第二級）	30%	28%	27%	26%
2 倍以上（第三級）	40%	36%	34%	32%

符合自用住宅用地條件的，一律用 10% 計算，不分漲價倍數，也不看持有年限。

第二、三級實際計算時還要減掉「累進差額」，所以稅額不是直接用漲價總數額乘上稅率。財政部的土地增值稅試算頁面會把累進差額一起算好。

實際算一次：持有 33 年的非都市土地

下面用一份真實謄本上的地價資料，在財政部的土地增值稅試算頁面實際算一次（地號與所有權人資料不公開）。

這是大里區一筆鄉村區乙種建築用地，屬於非都市土地，面積 66.16 平方公尺（約 20 坪）。謄本上的前次移轉現值有兩筆：大部分（100000 分之 92866）是 82 年 8 月、每平方公尺 6,200 元；另一小部分（100000 分之 7134）是 100 年 1 月土地重劃時登記的 28,000 元。

假設在 2026 年 10 月出售，這筆地 115 年的公告土地現值是每平方公尺 29,400 元。82 年 8 月取得的部分這樣算：

項目	數字
移轉面積	66.16 × 92866/100000 ＝ 61.44 平方公尺
申報移轉現值	29,400 元 × 66.16 × 92866/100000 ＝ 1,806,340 元
物價指數	160.2%（主計總處 115 年 9 月公布的稅務專用指數）
調整後的前次移轉現值	6,200 元 × 160.2% × 66.16 × 92866/100000 ＝ 610,248 元
土地漲價總數額	1,806,340 − 610,248 ＝ 1,196,092 元
漲價倍數	1.96 倍，屬於第二級
持有年限	82 年 8 月到 2026 年 10 月，超過 30 年
一般稅率	1,196,092 × 27% − 610,248 × 7% ＝ 280,227 元
自用住宅稅率	1,196,092 × 10% ＝ 119,609 元

100 年 1 月那一小部分，前次移轉現值 28,000 元乘上物價指數 125.0% 後是 35,000 元，比現在的公告現值 29,400 元還高，等於沒有漲價，這部分不用繳土地增值稅。

所以這筆地如果符合自用住宅條件，土地增值稅大約 12 萬；不符合的話大約 28 萬，相差 16 萬。這就是「一生一次」值多少錢的實際樣子。

試算沒有扣除改良土地費用、工程受益費與重劃負擔。這筆地經過土地重劃，重劃後第一次移轉是否另有減徵，要以稅捐處認定為準。實際稅額以稅捐處核定的稅單為準。

土地增值稅自用住宅優惠稅率

自用住宅地出售時，可享有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率，徵收土地漲價總數額的10%，但是光看字面上會有點誤導，事實上每個人用過「一生一次」後，還適用「一生一屋」的優惠，而且「一生一屋」並沒有次數的限制，但是「一生一屋」的適用條件較「一生一次」更為嚴格。

土地增值稅的自住優惠稅率申請條件比較：

土地增值稅「一生一次」優惠稅率條件

地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地。
都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
一人以一次為限。
自用住宅建築完成未滿1年者，其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。

土地增值稅「一生一屋」優惠稅率條件

已使用過一生一次之自用住宅用地稅率。（一定要先用過一生一次，才能用一生一屋）
土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿 6 年。
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿 6 年。
出售前 5 年內未曾供營業或出租之住宅用地。
都市土地面積未超過 150 平方公尺（約 45 坪）或非都市土地面積未超過 350 平方公尺（約 105 坪）
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋。

土地增值稅自用住宅優惠稅率表

項目	一生一次	一生一屋
稅率	10%	10%
使用次數	每人一生一次	不限次數，但要先用過一生一次
面積上限	都市土地 300 平方公尺（約 90 坪）、非都市土地 700 平方公尺（約 211 坪）	都市土地 150 平方公尺（約 45 坪）、非都市土地 350 平方公尺（約 105 坪）
設籍	本人、配偶或直系親屬在該地設籍	本人、配偶或未成年子女設籍，且持有該自用住宅連續滿 6 年
持有土地	沒有年限規定	出售前持有土地滿 6 年
出租或營業	出售前 1 年內沒有	出售前 5 年內沒有
房屋數量	不限；多戶都符合條件，同一天簽約、同一天申報可以同時適用	出售時本人、配偶、未成年子女只有這一戶房屋

不論是用土地增值稅一生一次優惠還是用一生一屋優惠，都是有很多附帶條件的。而且一定要先用過「一生一次」優惠才能用「一生一屋」優惠，雖然一生一次優惠顧名思義，一生只能使用一次，但只要你滿足條件，一生一屋的優惠則是可以無限次數使用的喔！

一生一次和一生一屋怎麼選？

還沒用過一生一次的人，沒有選擇，第一次一定是用一生一次。 真正要想的是「這次要不要用」：

先算這次能省多少。 自用住宅和一般稅率差多少，可以用財政部的試算頁面算出來。像上面大里區那筆地，差了 16 萬。
想想下一次。 如果手上還有一間持有更久、漲更多的房子，把一生一次留給那一間，可能省更多。
為了符合條件而改變做法，要把代價一起算。 林先生為了出售前 1 年不出租而解約，省了 50 萬的稅，卻少收 36 萬租金，還遇到房價下跌少賣 200 萬。少收的租金和等待期間的房價風險，都是成本。
用過一生一次之後， 下一次賣自住的房子，先看能不能符合一生一屋：名下只剩這一戶、設籍和持有滿 6 年、出售前 5 年內沒有出租或營業。

自住換屋自用住宅土地增值稅該如何節稅

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠，且無次數限制，簡單來說，只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買，都可以享有退稅的優惠，實施辦法整理如下：

土地增值稅重購退稅

出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
出售土地於出售前1年內，無出租(含公益出租、社會住宅包租代管)或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
2年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
原出售及重購土地所有權人屬同一人。
如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。

項目	土地增值稅重購退稅	房地合一稅重購退稅
退的是	已繳的土地增值稅	已繳的房地合一稅
出售與重購的人	要是同一個所有權人	本人或配偶
設籍	本人、配偶或直系親屬在該地設籍	本人、配偶或未成年子女設籍並居住
出租或營業	出售前 1 年內沒有	不能有出租或營業使用
面積限制	新購的都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內	沒有
可以退多少	新購土地地價 −（原出售土地地價 − 已繳土地增值稅），最多退已繳的稅	小屋換大屋全額退，大屋換小屋按比例退
時間	2 年內先買後賣或先賣後買	2 年內先買後賣或先賣後買
限制	重購後 5 年內再移轉或改變用途，要補繳退稅	重購後 5 年內改作其他用途或再移轉，要補繳退稅

名下有多間房地產，土地增值稅該如何節稅？

如果名下有2間以上自住的不動產，出售時不適用以上的自用住宅重購退稅優惠，可善用以下節稅的技巧：

善用「一生一次」10%的自住優惠稅率：若擁有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率，可以安排在同一時間點出售、同一天申報，可多戶同時享用一生一次的優惠，如果無法同時辦理者，則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。
夫妻之間贈與，可申請暫不課徵土地增值稅：如果土地登記在已經用過一生一次的一方，可以先贈與還沒用過的配偶，之後由配偶出售時申請一生一次。但要注意三件事：第一，贈與時只是暫時不課，配偶日後出售時，漲價總數額還是從原本那個人取得時的地價算起，不會重新計算；第二，配偶本人要沒用過一生一次，出售時也要符合自用住宅的條件；第三，房地合一稅的取得日和成本也會回推到原本那個人。動手前建議先請地政士或稅捐處試算。