房仲宥來了・2023 年 2 月 25 日
先講結果：這間房子開價 1,980 萬，委託 22 家房仲、掛了 5 個月，沒有一組買方出價；一路降價後，最後在 2023 年 8 月以 1,488 萬成交，跟我當時分析的行情約 1,510 萬只差 22 萬。
2022 年 12 月，太平區8年的高質感社區的屋主陳先生，透過我的@LINE諮詢，跟我說他的房子已經賣了5個月房子賣不掉，目前委託22家房仲幫他賣房子，總共有20組買方來看房子，只有2家房仲委託後沒有帶看過買方，但是陳先生的困擾是，沒有買方下斡旋出價，甚至已經3個月沒有人來看房子了。
房子賣了5個月都沒有買方出價下斡旋
隔天陳先生與我約在社區碰面，陳先生帶我參觀社區公設，接著介紹他的房子，陳先生介紹完房子後，說他從買房子到現在都還有持續在看房子，所以附近的每一個社區跟建案他都看過，也有持續關注實價登錄自己做過功課，單坪、總價、扣車位單坪算，分享他整理的資料給我看。
陳先生說剛賣房子的時候，給其中一家房仲公司專任委託一個月，剛開始賣房子的時候，有接到幾通其他房仲的電話，還有收到一堆房仲開發信，房仲的專業術語較叫做「反開發」或是「踩線」。
目前委託的房仲也幾乎是寄開發信，說有買方指定區域或是指定社區，答應他一定會帶買方來看房子，才簽委託給他們，現在委託給很多家房仲之後，偶爾還會收到一些房仲寄的開發信。
大部分都有帶買方來看房子沒錯，同業帶買方來看完房子之後，買方沒有出價的原因都是因為房子本身有抗性，這個抗性就是在「車道上方2樓」，從此之後就沒再帶客戶來看過房子了。
才發現沒有房仲真正想要幫忙解決問題，只是抱著碰運氣，試看看能不能簽到委託的心態，簽完委託來看房子的買方，好像只是順便被帶來看的感覺，帶買方看房子後，同業只跟他說開價太高，所以沒有客戶願意看房。
陳先生知道他的開價開的很高，因為房子本身有抗性，一定會被買方大力的殺價，所以目前房子的開價是以這附近，實價登錄查詢成交價最高的前10筆的平均單價算出來的(前10筆都是新成屋)，相信想買房子的買方還是會出價下斡旋，但是到目前為止，都沒有人出價下斡旋。
591廣告都是房仲在看的
我計算出陳先生這間房子在591刊登的廣告，總共刊登了38則，當時38則廣告中瀏覽數最高的一則廣告，刊登超過一個月還不到100人瀏覽。
2022年第四季，全台中市不動產經紀業備查家數(仲介)，已達1,165家，不動產經紀營業員任職人數達7,007人，用行政區來算平均值的話，一個行政區大約有40家房仲公司及240位房仲。
因為陳先生的社區只有他這間在賣，所以我們當下從591找其他社區，較符合市場預期價格的物件，時間刊登一個禮拜的廣告，瀏覽人數還比他的房子刊登一個月還多。
接著找「屋主自售」的廣告，讓陳先生了解到屋主屋刊登的「屋主自售」有多吸引人，同社區同樣的刊登時間，瀏覽人數就相差8倍以上，來證實現在的591廣告大部分都是房仲在看的。
一個月瀏覽數連一個行政區，平均的房仲人數240人數都達不到，很不正常，這代表著房仲都關注不到這間房子，更何況是想買房子的人。
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只寄開發信，通常代表沒有真正的買方
我也遇過同業只肯寄開發信的物件。有一次為了一間太平區的透天，我從台中搭高鐵到台北，再一路問到屋主住的地方，花了兩天一夜才見到屋主。
所以我跟陳先生說：你就住在這間房子裡，如果真的有買方指定你的房子，房仲會想辦法見到你，不會只是寄開發信碰碰運氣。開發信，是真的聯絡不到屋主時才用的方法。
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談判最基礎的原則
開價1980萬，除了是同競品中開價最高的，在目前市場上待售物件中，單價也是最高的，前面帶看的買方或許只是簽完委託要帶人來看房子的承諾，或是剛好在附近順便看看，這我雖然無法證明，但是看完沒有下文是事實，現在委託給我或是再委託20家仲介，也無法解決沒有買方的問題。
當時（2023 年初）看房子的買方大多認為房市會下修，覺得買房應該有很大的議價空間，所以開價1980萬的房子，有經驗的買方一口氣就出價1500萬，但屋主可以接受的最低成交金額，可能只是1700萬。
我知道陳先生不急著賣房子，但是現在沒有買方來看房子，陳先生很清楚談判最基礎的原則就是，開價絕對不能是底價，這樣子才能得到預期的價格。
除非你是熱門物件，故意提高售價對成交沒有任何幫助，會嚇跑有誠意的買方，看房子的買方有一個心態，就是屋主故意把價格開很高，買方一開始也故意喊出一個，低於屋主可以接受的1500萬，創造出一個500萬價差的談判空間，最後很有可能就談到屋主心中最低的底價1700萬。
如果買方沒有故意喊低價格，開價1980萬就只出價1900萬，那就掉入了被刻意提高總價的圈套，如果買方又真的很喜歡這間房子，最後的成交價可能就會落在1950萬左右，整整比原本預期的底價1700萬還要高出250萬。
但如果要等到真的很缺錢的時候，為了趕快脫手換現金，成交價也很可能會比原本可接受的1700萬還低，甚至低於1500萬也不是不可能的。
回到陳先生當初買這間房子的時候，從看屋到簽約不到兩個月就做決定了，最後決定這間房子，是因為附近沒有抗性的房子開價都超過1100萬，屋主開價只有1000萬，也相對便宜了100萬。
這間房子雖然有房子在車道上方2樓這個抗性，但是面公園也有不可取代的優勢，他覺得這個優點大於抗性，於是他下斡旋出價800萬，最後成交價比他原本心裡預期的900萬還低。
宥均的想法
陳先生很清楚房子有抗性，如果開價不開高一點，買方一定會用抗性來殺價，擔心到時候價格會預期賣更低，但現在的問題是「沒有買方看房子」。
很容易錯過適合而且不介意的買方出現，會介意的買方無論多便宜還是會介意，如果突然急需要用錢的時候，可能只能便宜賣給投資客，只要有利潤空間，投資客有資本可以慢慢等不介意的買方出現。
我認為抗性不是用來談價格的，抗性是留給不介意的買方，你們當時會買這間房子的時候，其實也認真的做過功課，做出對你們最好的選擇。
我建議陳先生可以用合理的開價1698萬去看市場的接受度，最後陳先生因為我分析的行情約1510萬沒有委託我進行銷售，而是選擇委託分析更高價的同業繼續銷售，於是我只能看著這間房子的價格從1980萬，降到1880萬，再降到1758萬。
又過了兩個多月，開價降到1698萬，已經低於原本預期的底價1700萬，還是沒等到適合的買方出現。
後來的結果
- 2022 年 12 月：開價 1,980 萬，委託 22 家房仲，已經 5 個月沒有人出價
- 之後降到 1,880 萬，再降到 1,758 萬
- 2023 年初：降到 1,698 萬，還是沒有買方出價
- 2023 年 8 月：以 1,488 萬成交
我當時分析的行情約 1,510 萬，最後成交價跟它只差 22 萬。開價比行情高出將近 500 萬的那段時間，看房的人沒有變多，只是讓房子在市場上多掛了好幾個月，從開始賣到成交，前後超過一年。
你的房子也賣不掉？先檢查這 4 件事
陳先生的狀況不是特例。台中 2025 年中古屋的成交量比 2024 年少了將近 4 成，電梯大樓的單價卻幾乎沒變。買的人變少、屋主又不太降價，開價比行情高的房子，就更容易一直掛在網路上。各區最近的成交行情，可以看每月更新的台中實價登錄總分析。
如果你的房子也賣了好幾個月沒人出價，可以先從這 4 件事檢查起。
一、開價跟實價登錄行情差多少
陳先生的開價，是用附近成交價最高的前 10 筆平均算出來的，而那 10 筆都是新成屋。拿新成屋的價格開中古屋，房子本身又有抗性，開價就會比行情高出一大截。
查實價登錄時，只比同類型的房子：屋齡、樓層、格局、有沒有車位都要接近，有抗性的房子也要找有類似抗性的成交來比。開價和底價怎麼抓，可以看〈賣房子最大的問題就是定價？〉。
二、591 的瀏覽數，跟同區同價位比
同區、同價位的其他房子刊登一個禮拜，瀏覽數就比陳先生的房子刊登一個月還多。瀏覽數偏低，代表連房仲都不太點進來看，更不用說買方。
你可以在 591 找同區、同價位的物件，比比看同樣的刊登時間，瀏覽數差了多少。
三、看完沒出價的買方，是不是都卡在同一個原因
陳先生的房子有 20 組買方看過，沒有出價的原因幾乎都是「車道上方 2 樓」。每一組買方的回饋都指向同一件事，問題就不是曝光不夠，而是開價沒有反映這個抗性。
有抗性的房子不是賣不掉，而是要用合理的價格，等到不介意這個抗性的買方。
四、委託的房仲有沒有真的在賣
委託 22 家房仲，不等於有 22 個人在幫你賣。只寄開發信、簽完委託帶一組買方來看就沒有下文，這些都是只想簽委託的訊號。
可以問問你委託的房仲：這個月帶看了幾組、買方的反應是什麼、他建議怎麼調整。講不出來的，委託再多家也一樣。想自己賣還是委託、委託要注意什麼，我整理在〈自己賣房子省 4% 仲介費值得嗎？〉。
常見問題
房子賣不掉的原因有哪些？
最常見的是開價比行情高。其他原因還有房子本身有抗性（例如車道上方、路沖、屋況差）、廣告曝光不夠，或是委託的房仲沒有實際帶看。先查同類型房子的實價登錄，看開價跟行情差多少，通常就能找到主要原因。
房子賣不掉要降價嗎？
先確認是不是價格的問題。如果有人看、沒人出價，而且買方的回饋都指向價格或同一個抗性，就該調整開價。陳先生的房子開價比行情高出將近 500 萬，一路降價還是高於行情，最後多掛了好幾個月。
委託越多家房仲，房子越好賣嗎？
不一定。陳先生委託了 22 家房仲，5 個月沒有任何人出價。開價不對的話，委託再多家，也只是把同一間房子多掛幾則廣告。比起家數，更重要的是開價合理，以及房仲有沒有實際帶看和回報。
房子有抗性要怎麼賣？
抗性不是拿來談價格的，是留給不介意的買方。開價要反映抗性，讓不介意的買方覺得划算，才會出價。開價太高的話，介意的買方本來就不會買，不介意的買方也被價格擋在門外。
房子多久沒人出價就該調整？
我的做法是接案時就先跟屋主說好：1～2 個月帶看很少，就要討論調整文案或價格。另外可以看兩個訊號：591 瀏覽數比同區同價位的物件少很多，或是帶看了好幾組都沒有人出價。出現其中一種，就是該檢討開價和銷售方式的時候。
看看台中現在的成交行情
房仲宥來了
我在齊家不動產｜陪你買好房團隊負責提供台中市地區房地產買賣服務，也可提供台中市外的諮詢和建議。我能夠提供專業房仲團隊和豐富的資源，從銷售到後續服務都能提供最優質的支援和協助。
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