房仲宥來了・2026 年 10 月 15 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。法規以 2026 年 10 月為準，斡旋單、要約書的實際內容以你簽的版本為準。
房子上架一段時間，房仲打電話來說：「有買方出價了。」
這通電話，屋主通常是又期待又緊張。出的價比開價低，要不要接受？要回多少？回了會不會把買方嚇跑？簽下去之後還能不能改？
賣房子的流程裡，出價、議價只佔幾天，卻是最容易做錯決定、而且做錯很難挽回的一段。這篇從賣方的角度，整理收到出價時要看什麼、怎麼回價，以及簽下去之前一定要知道的事。
本文重點
- 買方出價有斡旋金、要約書兩種，對賣方來說差在哪
- 收到出價，除了價格還要看 4 個條件
- 回價在法律上等於拒絕原本的出價，買方可以不接受
- 委託契約裡的「代收定金授權」，我建議勾，但價格要寫你真的能接受的
- 屋主在議價階段最常後悔的 3 件事
買方出價的兩種方式：斡旋金和要約書
買方看完房子想買，會透過房仲出價。依公平會的要求，房仲收斡旋金之前要告知買方：也可以選擇內政部版的要約書，兩種買方自己挑。
我自己的買方多半用斡旋金。買方先拿出一筆錢，出價就比較認真；你簽了同意，斡旋金直接轉成定金，雙方的責任也很清楚。
對賣方來說，兩種的差別是這樣：
| 斡旋金 | 要約書（內政部版） | |
|---|---|---|
| 買方要先付錢嗎 | 要，交一筆斡旋金給房仲 | 不用 |
| 你簽了同意之後 | 斡旋金轉成定金 | 雙方要在約定的天數內簽買賣契約 |
| 買方反悔 | 斡旋金（定金）通常歸你 | 依要約書約定請求賠償，很多版本約定最高成交價 3% |
| 你反悔 | 通常要加倍返還定金 | 一樣依要約書約定賠償 |
不管是哪一種，有兩件事是固定的：
- 房仲要在 24 小時內轉交給你。內政部的委託銷售契約應記載事項規定，買方簽了要約書，房仲要在 24 小時內轉交給屋主，不能隱瞞或扣下來
- 你可以要求看書面。出價金額、付款條件、有效期限都寫在斡旋單或要約書上，不要只聽電話裡的一個數字
如果你想從買方的角度了解斡旋金怎麼下、房仲在議價時常講哪些話，可以看〈斡旋金和要約書怎麼選？〉。
收到出價，先看這 4 件事
價格當然重要，但同樣的價格，條件不一樣，對你的意義就不一樣。收到出價時，這 4 件事要一起看：
一、付款條件：買方的錢夠不夠
買方的自備款多少、要貸幾成？如果買方名下已經有房子，這間算第二戶，依央行 2026 年 9 月 18 日起的規定最高只能貸 7 成，自備款要準備得比首購族多。貸款貸不到預期的成數，差額買方補不出來，交易就會卡住。
二、交屋日：你需要多少時間
你需要多久搬家？是不是還在等自己的新房子交屋？交屋日對不上，價格再好也會讓你很辛苦。
三、有效期限：你有多少時間考慮
斡旋單和要約書都有期限，過了期限沒回，出價就失效。期限通常不長，收到時先看清楚，不要因為還在猶豫就讓它過期。
四、附帶條件：買方還要求什麼
例如家具家電要留下、某個地方要先修好、要等買方賣掉自己的房子才付款。附帶條件也是成本，要一起算進去。
回價：等於拒絕原本的出價
價格或條件不滿意，可以透過房仲回價。回價之前要知道一件事：
你回價的那一刻，原本的出價就不算數了。
內政部的要約書應記載事項寫得很清楚：賣方把要約的條件擴張、限制或變更之後才同意，視為拒絕原本的要約，變成一個新的要約，要買方再同意才成立。民法第 160 條也是一樣的規定。
意思是：買方出 1,200 萬，你回 1,280 萬，買方可以接受、可以再回價，也可以直接不買。這時候你再說「好啦 1,200 萬就 1,200 萬」，買方沒有義務照原價成交。
所以回價前，先想清楚 3 件事：
- 你的底價在哪裡。底價是你心裡最低能接受的價格，回價前要先定好，不要談到一半才臨時想
- 回價要有理由。附近最近的成交、這間的屋況或車位，比單純說「我覺得值這個價」更容易讓買方接受
- 這個出價跟行情差多少。出價本來就接近行情，回價空間就小；出價明顯偏低，回價才比較有談的餘地
開價和底價怎麼抓，我整理在〈賣房子最大的問題就是定價？5 個步驟〉。想看各區最近的成交行情，可以看台中實價登錄總分析。
委託時的「代收定金授權」：我建議勾
很多屋主不知道，議價的規則，有一部分在簽委託的時候就決定了。
委託銷售契約裡，通常有一個欄位：同不同意授權房仲代為收受買方的定金。依內政部的委託銷售契約應記載事項，沒有勾選同意的話，就視為不同意授權。
我通常建議屋主勾。買方出到你同意的價格，房仲可以當場收定金，交易就確定下來；不用再約時間讓你簽，也不會在等待的這一兩天裡，買方又去看了別間、改變心意。
但勾之前要知道一件事：買方出到授權的價格、房仲代你收了定金，買賣就成立了，你不會再有「讓我想一下」的機會。所以授權的價格，要寫你真的能接受的數字，不要寫一個「到時候再說」的價格。房仲代收定金之後，要在 24 小時內交給你。
簽下去之後：不能反悔
你在斡旋單或要約書上簽了同意，並且送達買方，買賣就成立了，雙方都有義務簽買賣契約。
這時候：
- 你反悔：用斡旋金的，通常要加倍返還定金；用要約書的，依約定賠償
- 買方反悔：斡旋金（定金）通常歸你。依內政部委託銷售契約應記載事項，沒收的定金你要分一部分給房仲當服務支出，比例照委託契約寫的，最多不超過定金的 50%，也不能超過約定的服務報酬，而且房仲不能再另外收服務費
舉個例子：成交價 1,000 萬，委託契約約定賣方服務費 4%（40 萬），沒收定金分給房仲的比例填 50%（很多委託契約都填 50%）：
- 定金 20 萬：一半是 10 萬，沒有超過服務費 40 萬，房仲拿 10 萬、你拿 10 萬
- 定金 100 萬：一半是 50 萬，超過服務費 40 萬，房仲最多拿 40 萬、你拿 60 萬
簽回去之後，就照流程進入簽約、用印、完稅、過戶。這一段要多久、錢怎麼進專戶，整理在〈賣房流程 7 個步驟〉。
同時有兩組買方出價怎麼辦？
兩組都可以看，但只能同意其中一組。
同時簽回去兩組，等於一間房子賣給兩個人，一定有一組會變成你違約。比較好的做法是：把兩組的價格和條件放在一起比，選定一組再簽；另一組讓房仲說明已經有其他出價，看對方要不要調整條件。
屋主在議價階段最常後悔的 3 件事
一、第一組出價太快拒絕
房子剛上架就有人出價，很多屋主的第一個反應是：「這麼快就有人出，是不是開太低了？」於是直接拒絕，或是回一個跟開價差不多的價格。
上架初期就出價的買方，通常是已經看過很多間、準備好要買的人。拒絕之後，下一組出價可能要等好幾個月，價格也不一定比較好。我寫過一個真實案例：屋主開價 1,980 萬，委託 22 家房仲，5 個月沒有任何人出價，最後 1,488 萬成交，整理在〈房子賣不掉怎麼辦？〉。
出價低不一定要接受，但至少要回價，讓談判繼續下去。
二、只看價格，沒看條件
價格談到滿意就簽了，後來才發現買方的貸款成數不夠、自備款補不出來，或是交屋日跟自己的搬家時間對不上。
價格高 20 萬，但交易卡住兩個月，不一定比較划算。簽回去之前，前面那 4 個條件都要看過。
三、簽了才想到要考慮
電話裡聽到價格覺得可以，就請房仲拿單子來簽。簽完才想到：「其實我還想再等等看」、「其實應該再回一次價」。
簽了同意並送達買方，就沒有回頭路了。所以簽之前，給自己一點時間，把價格、條件、底價都對過一次再簽。
常見問題
買方出價，房仲可以不告訴我嗎？
不行。依內政部委託銷售契約應記載事項，買方簽了要約書，房仲要在 24 小時內轉交給屋主，不能隱瞞或扣留。你也可以要求看書面的斡旋單或要約書，確認出價金額、付款條件和有效期限。
回價之後，買方原本出的價格還算數嗎？
不算。賣方改變條件之後才同意，在法律上等於拒絕原本的要約、提出新的要約，要買方再同意才成立。買方可以接受、再回價，也可以不買。
買方出價後多久要回覆？
看斡旋單或要約書上寫的有效期限，期限內沒有同意，出價就失效。期限通常只有幾天，收到出價時先看清楚，不要因為猶豫讓它過期。
同意買方出價之後，可以反悔嗎？
不行。你簽了同意並送達買方，買賣就成立了。用斡旋金的，反悔通常要加倍返還定金；用要約書的，依要約書約定賠償，很多版本約定最高成交價 3%。
買方簽了之後反悔怎麼辦？
用斡旋金的，斡旋金已經轉成定金，買方反悔通常由你沒收，但要依委託契約分一部分給房仲（不超過定金的 50%）。用要約書的，你可以依要約書的約定請求賠償。
我的想法
議價這幾天，屋主最容易被情緒帶著走：出價低覺得被冒犯，出價快又怕自己賣便宜了。
但議價其實是一件很實際的事：這個價格跟行情差多少、買方的條件穩不穩、你自己的時間壓力有多大。這三件事想清楚，要接受、回價還是拒絕，答案通常就出來了。
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本文法規為 2026 年 10 月的情況；斡旋單、要約書的有效期限與違約約定，實際以你簽的版本為準。
房仲宥來了
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