【買房頭期款】2026台中買房自備款要準備多少？這3種房子差很多，沒算好小心賠上辛苦存下的積蓄｜房仲宥來了

📌 本文 2026 年 8 月更新：房貸利率、貸款成數、青安 3.0 都已改成現行版本，並新增「2021 vs 2026」五年對照。原本的舊數據我沒有刪掉，因為那正是這篇文章現在最有價值的部分。

買房自備款應該準備多少？這是首購族買房最常見的問題，其實這個問題，甚至連不是第一次買房的人，都有可能不清楚自己的預算是多少，買房自備款要準備多少，更何況是第一次買房的新手，如果你沒做好功課，小心房子買沒到，反而賠上自己辛苦存下的買房積蓄。

無論你是正準備開始看房子，或是已經看房子一段時間的你，你是不是還在用這樣的方式看房子，房仲傳了房屋資料給你就去看房子，無論是中古屋、新成屋還是預售屋，都看看都參考。

買房是人生大事，當然需要多比較，但是實際上最常見到的是，好不容易看到喜歡的房子卻無法購買，浪費了很多時間看房子，甚至錯過了適合自己的房子。

自備款準備不足很嚴重

好不容易買到適合自己的房子，結果交屋後想裝潢，就只好把緊急預備的存款拿去支付裝潢費用 ，萬一突然工作出什麼狀況，導致房貸繳的很吃力，家庭生活品質都大幅下降 ，或者遇到很棒的投資機會，就會因為沒有錢而沒辦法做。

萬一又發生被裁員的狀況，沒預備金又繳不起房貸，就很可能面臨法拍，而聯準會升息後，如果房市變成冷冰冰的，還得立刻面臨房價下跌的情況，但又因為資金壓力不得不大降價吸引買方，導致買下去可能兩年內就賠了10-15%的房價，最後用1000萬舉例，可能就因此賠了100萬到150萬，這還不包括4%仲介費等等。

自備款準備不足，突然同時發生幾個意外時，你可能一回頭就發現自己房子沒了，還賠了上百萬的後果，所以有沒有準備好足夠的自備款與預備金，真的非常重要，那麼，自備款到底要怎麼準備才安全？

接下來一步一步帶領你準備自備款的正確觀念：

2026年買房頭期款，先搞懂銀行肯借你多少

我剛寫這篇文章的時候，房仲最常跟客戶說的一句話是：「準備兩三成就可以買了，銀行貸個七八成沒問題。」

那句話在當年是真的。現在不是了。

2024 年 9 月，央行祭出第七波選擇性信用管制，直接把貸款成數綁死；一直到 2026 年 3 月 19 日的理監事會議才第一次鬆手，隔天起把第二戶成數從 5 成放寬到 6 成（這次調整業界也有人稱作「第八波信用管制」，講的是同一件事）。這中間的一年半，很多人是簽了約才發現貸不到，然後開始四處籌錢。

央行為什麼願意放手？因為數字降下來了：不動產貸款占整體放款比重從 2025 年 6 月的 37.6% 高點，降到 2026 年 2 月底的 36.0%，到 6 月底更降到 34.93%；住宅貸款年增率也從 11.3% 放緩到 4.5%。

但要注意，6 月的理監事會議並沒有再進一步放寬。所以現在的狀況是：鬆了一格，但沒有全開。

你是第幾戶，決定你要準備多少頭期款

看懂這張表，你就知道為什麼我一直跟客戶說：買第二間跟買第一間，完全是兩種遊戲。

同樣一間 1,200 萬的房子，第一戶你可能準備 300 萬就能進場；換成第二戶，你要準備 480 萬，而且一交屋就要開始還本金，沒有寬限期讓你喘。

這四種情況，可以不受限制

很多人不知道自己其實是被排除在管制外的，白白多準備了兩百萬：

• 繼承來的房子不算戶數。名下只有繼承取得的房子，新申請的購屋貸款（非高價住宅）可以不受這個規定限制。
• 換屋族可以先買後賣。名下有房但確實有換屋需求，跟銀行簽切結書，約定新貸款撥款後 1 年內把舊房子賣掉並完成移轉登記，第 1、2 戶購屋貸款可以排除適用。
• 已經簽約的案子。在管制上路前就簽了買賣契約（成屋、預售屋都算），還沒辦貸款的，可以排除。
• 申請青安貸款的人。用財政部青年安心成家購屋優惠貸款買非高價住宅，不受第 1、2 戶成數限制。

如果你是第 2 種（換屋），請一定要在簽約前先跟我說。 切結書的一年是從撥款起算，賣不掉是要補差額的，這件事一定要先算過再簽。

央行沒限你，不代表銀行就會借你

這是 2024 到 2025 年最多人踩到的坑，而且它跟央行完全無關。

首購第一戶，央行根本沒有設成數上限。但那兩年很多首購族還是被砍成數、被拖撥款，原因是銀行自己的不動產放款水位滿了（銀行法對不動產放款有比例上限）。水位滿的銀行，不是不借你，是叫你排隊，一排就是三個月。

2026 年起，不動產貸款總量管制回歸各家銀行內部控管，情況比前兩年好，但每家銀行的水位還是不一樣。

所以我現在帶客戶，流程一定是這樣：

看房子之前，先去問貸款。不是簽約後才問。

先確認 2～3 家銀行的態度、成數、撥款時間，再回頭決定你的看房總價上限。順序反過來，就是簽了約才發現差 150 萬。

這三種房子買房頭期款差很多

如果能力範圍允許，每個人都希望住又新又大的房子，但是對於在大都會區生活，尤其是小資家庭、小資族、租屋族，或沒買過房子的首購青年來說，如果沒有家裡長輩幫忙，買房子真的不是一件容易的事。

雖然早年曾經有過「零自備款也能買房子」的時代，但現在已經不太可能重演，所以更重要的是，了解自己的需求，如何從自己能力可負擔的範圍內，挑選適合自己的房子。

先說明下面這幾個案例：這些是我 2022 年實際帶看、實際成交的紀錄，建案、照片、謄本都是真的，價格與實價登錄也都是當時的數字。

我沒有把它們刪掉，因為這正好讓你看得到五年的變化——同一批房子、同一個區域，五年前要準備多少，跟現在差多少。月付金我已經按現在的利率（2.3%）重算過了，但房價本身是 2021～2022 年的行情，不是今天的行情。

要抓你現在的預算，請用前面那三張 2026 年的試算表。下面這幾個案例，當成時間對照來看就好。

現在不但不可能，方向還是反過來的——2024 年之後，銀行是往回收的。與其想著怎麼少付頭期款，不如先確認自己是第幾戶、能不能用青安，這兩件事對你能買多少錢的房子，影響遠大於任何技巧。

預售屋｜台中買房頭期款2成可以分期

如果買『預售屋』可以減輕頭期款壓力，在自備款不足的情況下，選擇買預售屋，也是首購族買房一個方法，因為購買預售屋的好處是，不用一次拿出大筆頭期款，除了簽約款之外，因為房屋還未完工交屋，所以就是建商蓋到哪裡，我們付款到哪裡，簡稱為工程款，頭期款可以分攤成2、3年慢慢繳，用這個方法延長頭期款的籌款期。

但是買預售屋，最好還是準備房屋總價2成的資金，提前規劃日後付款需求，雖然預售屋的缺點是只能看平面圖或樣品屋，想像入住後的樣子、無法馬上入住、交屋時間也有可能不如預期，所以如果有急迫入住，或者是精準規劃入住時間的人，要謹慎考慮，所以預售屋還有另一個優勢，大部分的建商是可以配合買房的人，變更自己想要的格局，甚至連裝潢都交由建設公司一手包辦。

預售屋有兩種購買方式，最常見的購買方式是直接到建案的接待中心，跟代銷業者或是建商直接購買，要多注意的是另一種，就是我們常聽到的轉單或換約，大部分是投資客跟建商買了又拿出來賣，加上要賺的利潤，如果又是透過房屋仲介賣掉，屋主還要付4%服務費給房屋仲介，那金額可是非常非常高，為什麼買轉單要注意，小心賠上高額違約金。

以下試算統一條件：本息平均攤還、無寬限期、其他費用抓總價 5%。一般房貸利率用 2.3%（2026 年五大銀行新承做購屋貸款利率約在這個水準），青安用 1.775%。

宥均算給你看：總價 1,000 萬的預售屋

• 貸款 8 成 = 800 萬｜頭期款 200 萬｜其他費用約 50 萬
• 自備款合計約 250 萬（可分期）

同一間房子，用青安 40 年跟一般房貸 20 年，月付差了 18,328 元。這就是為什麼我一定會先問你符不符合青安資格。

宥均算給你看：

1. 社區：總太心之所向
2. 地點：北屯區廍子環太東路
3. 二房均價：820萬（資料來源591二房實價登錄110年12月（2021 年，非現行行情），共33筆，718萬～893萬）
4. 頭期款約：25%

我們用北屯區討論度最高的預售屋『總太心之所向』，來試算看看，這間售價838萬的心之所向，需要準備多少自備款？

首先，我們要先了解，屋主跟建商購買的金額是741萬，心之所向預售合約上的貸款是555萬，大約75%貸款，如果以年利率2.3%，年限30年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約21,356元，頭期款25%需要186萬，還有暫收款18萬(其他費用)，如果是直接向建商購買的話，準備的自備款大約是204萬。

但是如果你是買換約或轉單的話，要先把價差算出來，所以838萬跟741萬的價差是97萬，原本的自備款204萬加上價差97萬，等於301萬，還有2%的仲介服務費16.76萬，所以自備款至少要準備318萬，如果每月穩定收入有6萬以上，就可以照這方向去參考唷。

除非像是屋主遇到資金需求，不得已要賣這間房子，屋主不賺錢甚至願意賠售，也就是我們常說的平轉或平盤，但是這個情況非常少，因為透過房屋仲介還要支付仲介服務費，所以屋主通常會先認識的親朋好友，減少賠售的風險。

如果比較了很多建案後，最後還是喜歡總太心之所向這個建案，但是心之所向已經完銷了，能接受屋主要賺的價格，又能負擔這樣的自備款，否則宥均不會推薦買換約或轉單的預售屋。

買換約預售屋的頭期款快速算法：原本的頭期款+價差+服務費＝要準備的自備款

新成屋｜新古屋｜台中買房頭期款2~3成

『新成屋』顧名思義就是已經完工全新的房子，不同於預售屋只能從樣品屋想像完工的樣子，可直接入住。如果是跟建設公司直接買的新成屋，通常建設公司都會有配合良好的銀行辦貸款，只要自己的財務信用良好、還款能力沒有瑕疵，成數會比較好談。但要特別注意：「新成屋可以貸 8 成」這句話，現在只對第一戶成立。如果這是你名下第二戶，成數上限是 6 成，而且沒有寬限期。

『新古屋』通常是指10年內，不是透過建商購買的新成屋，通常有居住過（出租、自住），是首購族及新婚族買房的理想選擇，不想住太老舊的房子，甚至不用額外準備裝潢費用，因為前屋主都裝潢好了，但是裝潢風格沒得選擇，除非剛好自己也很喜歡。

宥均算給你看：總價 1,200 萬的新成屋

• 貸款 75% = 900 萬｜頭期款 300 萬｜其他費用約 60 萬
• 自備款合計約 360 萬

同一間房子，如果它是你的第二戶：成數掉到 6 成（貸 720 萬），頭期款變 480 萬，自備款要準備約 540 萬，而且沒有寬限期。多準備的 180 萬，就是「第幾戶」這三個字的代價。

順便講一個很多人會遇到的產品：露臺戶

露臺戶是一種挺特殊的產品，有些人特別喜歡，因為比起一般住家，多了一些額外的活動空間。

但是露臺只有使用的權利，不計入產權，價格通常只要建坪的三分之一～二分之一。現在新房子公設比這麼高，對重視空間感的人來說，也許是相當划算的選擇。

不過露臺戶也有一些缺點，像低樓層露臺戶如果遇到沒有公德心的鄰居，可能會被較高樓層的住戶亂丟菸蒂或垃圾，更倒楣的如果遇到「小飛俠」，房價也可能直接受影響。

除此之外，即使露臺有約定專用，使用上還是有一些限制，不是買了露臺戶就可以完全隨心所欲。比如說如果想加採光罩，那麼採光罩面積不能超過露臺的 1/3，四面也不能有牆，而且因為露臺仍是屬於「約定專用」，所以如果要變更還是要經過管委會同意才行。

宥均算給你看：

1. 社區：允將澄境
2. 地點：東區自由路四段217號
3. 三~四房均價：1170萬（資料來源591實價登錄110年11月~111年1月（2021–2022 年，非現行行情），共6筆，1028萬～1345萬）
4. 頭期款約：25%

如果以這間售價1698萬，屋齡大約7年的允將澄境，宥均個人的建議頭期款至少準備25%，也就是大約準備425萬的頭期款，然後預計貸款75%等於1273萬，如果以年利率2.3%，年限20年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約66,223元。

所以頭期款425萬，加上買房需要的其他費用5%大約85萬，所以最簡單的建議是，至少準備510萬的自備款，然後每月收入大概有20萬的話，就可以參考這間高CP值露臺戶。

特別介紹一下這間允將澄境，擁有一個大約30坪的大露臺，也就是我們俗稱的露臺戶，露臺戶是一種挺特殊的產品，有些人特別喜歡露臺戶，因為比起一般住家，多了一些額外的活動空間。

但是露臺只有使用的權利，不計入產權，價格通常只要建坪的三分之一～二分之一，像允將澄境的現任屋主說，當初也向建商花200萬買這使用權利，現在新房子公設比這麼高，對重視空間感的人來說，也許是相當划算的選擇。

不過露臺戶也有一些缺點，像這間低樓層露臺戶如果遇到沒有公德心的鄰居，可能會被較高樓層的住戶亂丟菸蒂或垃圾，更倒楣的如果遇到「小飛俠」，房價也可能直接受影響。

除此之外，即使露臺有約定專用，使用上還是有一些限制，不是買了露臺戶就可以完全隨心所欲想幹嘛就幹嘛，比如說如果想加採光罩，那麼採光罩面積不能超過露臺的1/3，四面也不能有牆，而且因為露臺仍是屬於「約定專用」，所以如果要變更還是要經過管委會同意才行。

中古屋｜台中買房頭期款3成以上

對於首購族買房，第一個先求有再求好的選擇，通常是『中古屋』，但是中古屋在普遍的情況下，貸款成數會比新成屋，或預售屋還要低，所以頭期款要準備的成數最多，雖然中古屋貸款成數較低，但是區域及坪數相近的話，中古屋的總價也會比新成屋與預售屋還低，所以需要的自備款不一定是最多的。

首購族通常是買房新手，會擔心二手的房子會不會不好，是不是房子有什麼問題，導致現在的屋主才要賣房子，但是二手的不一定就是不好的，只要勤做功課找對服務的房屋仲介，有很多人是透過中古屋命運大翻身的。

宥均算給你看：總價 800 萬的中古屋

• 貸款 7 成 = 560 萬｜頭期款 240 萬｜其他費用約 40 萬
• 自備款合計約 280 萬

如果是屋齡 40 年以上的老公寓（總價 600 萬、只貸 5 成）：頭期款 300 萬＋其他費用 30 萬 = 自備款約 330 萬，月付（2.3%／20 年）15,606 元。

你會發現一件很反直覺的事：600 萬的老公寓，自備款比 800 萬的中古大樓還多。屋齡吃掉的成數，全部要你用現金補。

宥均算給你看：

1. 社區：喜全孩子國
2. 地點：北屯區東山路一段146號
3. 二房均價：470萬（資料來源591實價登錄110年12月~111年1月（2021–2022 年，非現行行情），共2筆，400萬～540萬）
4. 頭期款約：30%

如果以這間售價738萬，屋齡大約25年的喜全孩子國，宥均個人的建議頭期款至少準備30%，也就是大約準備222萬的頭期款，然後預計貸款70%等於516萬，如果以年利率2.3%，年限20年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約26,843元。

所以頭期款222萬，加上買房需要的其他費用5%大約37萬，所以最簡單的建議是，至少準備259萬的自備款，然後每月收入大概有8萬的話，就可以照這方向去參考唷。

青安3.0：8月1日剛上路，你還來得及嗎？

先講結論：如果你名下沒有房子、未滿 50 歲、年所得 200 萬以內，這是你現在能拿到最好的條件，沒有之一。

青安 3.0 從 2026 年 8 月 1 日上路，辦理期限到 2029 年 7 月 31 日。

跟舊制比，變嚴了四件事

• 多了年齡門檻：以前沒有年齡限制，現在未滿 50 歲才能辦，而且年齡加貸款年限不能超過 80。想貸 40 年，你得 40 歲以前辦。
• 多了排富：年所得 200 萬以上不能辦。
• 改成分級：不再是人人 1,000 萬，看你有沒有結婚、有沒有小孩。
• 多了房屋總價上限：台中適用 2,000 萬這一級。買超過就不能用青安。

反過來說，婚育家庭是這次最大的受益者——育有未成年子女最高可以貸到 1,500 萬。在台中，這個額度幾乎涵蓋你會考慮的所有產品。

1.775% 不是永遠的，你要看的是這張表

這是最多人誤會的地方。青安的補貼是「3 加 3」逐年退場，不是綁 40 年：

期滿後逐年降低補貼、到第 7 年完全退場，剩下的年期就是照市場利率繳。

所以我一定會提醒客戶：不要用 1.775% 去算你的極限預算。用 2.3% 算，撐得住，才是真的買得起。

額度是「三者取其低」，房價越高缺口越大

很多人以為額度 1,000 萬就一定貸得到 1,000 萬。實際上核貸金額是這三個數字取最低的：

• 銀行核定房屋價值的 8 成
• 你的身分類別對應的最高額度（1,000／1,200／1,500 萬）
• 銀行依你的收入與信用核出來的金額

所以房價越高，自備款缺口就越大。一間 1,800 萬的房子，就算你是育兒家庭（額度 1,500 萬），8 成也只有 1,440 萬——差額 360 萬要你自己出，而不是 20%。

卡在交界的人：2.0 還是 3.0？

青安 2.0 是 112/8/1～115/7/31，3.0 是 115/8/1～118/7/31。適用哪一版，是看你的「申請日」：

• 115/7/31 以前向公股銀行申貸 → 適用 2.0
• 115/8/1 以後申貸 → 適用 3.0

有一個例外對婚育家庭很重要：115/7/31 前申請的案件，如果你符合婚育資格，在承貸銀行撥貸前，可以提供戶籍謄本或媽媽手冊自行評估撤案，重新申請 3.0。

因為 3.0 的婚育加碼（1,200 萬／1,500 萬）比 2.0 的一律 1,000 萬高。如果你剛好卡在這個交界、又是新婚或有小孩，這件事值得算一次再決定。算錯的成本是幾百萬的額度，不是幾千塊。

買房還有這些費用，自備款才完整

如果你是準備在台中買房，早幾年很多房仲會跟你說：「準備 2~3 成就可以買了，銀行幾乎會讓你貸款到 7 成以上。」這句話在 2024 年之前大致成立，但現在你一定要先確認自己是第幾戶——前面那張表已經講得很清楚了。而且就算你是第一戶，還要看你找的那家銀行水位滿不滿。

很多人剛開始看房時候，也是聽從這樣建議去看房，例如我有300萬現金時候，我就會去太平區看1000萬的房子，然後心想應該是買得起吧，你真的以為1000萬的房子，只有準備300萬的錢就夠了嗎？

簽約後才發現自備款準備的不夠，造成要挪用原本要裝潢買家具的預算，或是沒有家中長輩可以幫忙負擔頭期款，那真的是會讓首購族一個頭兩個大，許多首購族買房不知道還有這些費用，甚至不是第一次買房也可能會少算到這些費用。

除了買房子的房價外，無論是中古屋、新成屋或是預售屋，都免不了這些費用，交易所產生的稅金跟行政規費、仲介服務費等….，這樣才是我們所說的『自備款』，以免自己漏掉了，那購買房屋從簽約、用印、完稅、交屋的流程中，總共有哪一些的費用，以下圖表初步的幫大家列出來。

2026 年台中限定，要多算一筆：台中今年房屋稅基調升 15%，是六都漲幅最高。不過要看清楚適用範圍——只適用 2026 年 7 月 1 日以後新建、增建、改建的房屋，既有房屋不受影響。

也就是說，你買中古屋不受影響；但如果你買的是今年 7 月以後才完工的新案，未來的房屋稅會比隔壁的舊房子重，這筆錢要算進你的長期持有成本。多數人只算買進來的費用，沒算持有的費用。

懶人總結：

我知道上面的項目非常多，準備買房的你，看得頭昏眼花這也是正常的，因為很多不是第一次買房子的人，都不一定記得，以我在台中地區的服務經驗，簡單講的話，大概是房屋＂總價的5%＂，這樣子準備基本上就可以全包囉。

延伸閱讀

• 【你必須知道的房屋購買關鍵】竟然還有這12項買房費用，別再錯過適合自己的房子！

評估每月能拿出多少錢繳房貸

想買房子，最重要的是「量力而為」，除了自備款以外，每個月要繳的貸款，在買房的當下常常被忽視，評估自己每個月能夠繳多少房貸，而不是希望「銀行貸越多越好」，因為貸得多未必還得起，還是要謹慎評估後再出手。

想買房子，最重要的是「量力而為」。除了自備款以外，每個月要繳的貸款，在買房的當下常常被忽視。評估自己每個月能夠繳多少房貸，而不是希望「銀行貸越多越好」，因為貸得多未必還得起。

估算房貸的月付金並不難。以現在的房貸利率（約 2.3%）來抓，每 100 萬的貸款，本息平均攤還大約是：

• 20 年期：每月 5,200 元
• 30 年期：每月 3,850 元
• 如果你用得到青安（1.775%）：30 年 3,585 元、40 年 2,911 元
• 青安寬限期內只繳息：每 100 萬每月 1,479 元

這是你估預算最快的一把尺。想貸 800 萬、想用 30 年，月付大概就是 8 × 3,850 ≒ 30,800 元。

所以可簡單的計算出，如果太平區的中古屋與新成屋的貸款差異：

• ㊀ 600 萬的中古屋，自備款 3 成 180 萬，貸 7 成 420 萬，年利率 2.3%、20 年期、無寬限期，月付約 21,849 元
• ㊁ 900 萬的新成屋，自備款 2 成 180 萬，貸 8 成 720 萬，年利率 2.3%、20 年期、無寬限期，月付約 37,455 元

順帶讓你感受一下利率的威力。同樣是這筆 720 萬、20 年的貸款，利率從 1.8% 變成 2.3%，月付多 1,710 元，整個貸款期間你會多付 41 萬。這就是為什麼我從來不建議用「現在的利率」去算「極限的預算」。

雖然兩種房子的自備款都是 180 萬，但是購買後，每個月所需要支付的貸款金額，可是相差 15,606 元。如果沒有謹慎評估，嚴重的話可能會因為付不出貸款而遭到拍賣。所以建議，每月房貸佔「穩定收入」的三分之一是最理想的，這也是銀行在評估貸款的還款能力，避免買房後影響生活品質。

我準備好想在台中買房，應該買哪一區？

其實台中買房買哪一區，真的沒有標準答案，買房子需要準備多少自備款，因為這是要取決於你的需求，評估自備款的負擔時，除了考慮頭期款以外，最重要的還要考慮自己每個月能夠繳多少房貸。

雖然預售屋自備款可以分期付款，付款的壓力比較輕，適合手中資金不足的人，這個優勢比中古屋還有吸引力，也看起來可以減輕買房的負擔，但是頭期款付款時間是依照工程進度支付，買房後無法預期真正的付款時間，可能會被追得喘不過氣來。

預售屋總價會比成屋貴至少一成以上，而且可能會有交屋與先前規劃不符合的風， 中古屋因為已有實際的成屋可以看，只要看房時掌握要點，對房屋現況一清二楚，但是缺點就是房子比較舊，有可能需要再花錢整修。

不過，我們可以參考一下，由正心鑑價依實價登錄資料整理的，台中交易熱區分布的分析數據：

大臺中110年不分屋齡全類型建物交易分布情形(住宅大樓、華廈、公寓、透天厝)

依實價登錄資料分析，110年不分屋齡全類型建物交易熱區分布明顯集中在台74線環內區域，諸如南屯區、西屯區、北屯區、北區以及南區；而東區、清水區、沙鹿區、大雅區、大里區、太平區等地則有形成點狀熱點，屬於同㇐個案且交易件數多所聚集而成。

綜觀結果，購屋民眾仍偏好生活機能發展成熟區域，雖然海線地區具有親民價格優勢，但現階段中古屋物件有限、新案多數尚在興建中，故市區買盤依舊穩固；而近期在國道4號臺中環線豐原潭子段計畫銜接台74線的潭子路段通車利多下，潭子區及豐原區交易雖無顯著推升，但區內散狀的交易量能已漸顯。

台中房價分析-大臺中105~110年各季住宅建坪單價

近年來各類型建物的建坪平均單價為：透天厝單價約24.3萬/坪，大樓單價約21.5萬/坪，華廈單價約16.3萬/坪，公寓單價約15.1萬/坪。以⾧期而言，呈微幅上漲趨勢。

110年Q4各類產品單價表現：公寓持穩，華廈成⾧1.9萬/坪，大樓上漲1.8萬/坪，透天厝價揚1萬/坪。

台中房價分析-大臺中105~110年各季住宅產品總價

近年來透天厝平均總價約1,490萬，大樓平均總價約1,150萬，華廈平均總價約590萬，公寓平均總價約450萬。⾧期而言，透天厝及大樓平均總價易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。

觀察110年度Q4各類產品總價變化：透天厝已連續三季上揚並大幅升高，與2,500萬只差㇐步之遙，再創近年新高；公寓大幅下修，回到600萬水位；大樓無明顯變化；華廈正式突破700萬。

台中住宅110年各個產品類型總價帶分析

1. 住宅大樓市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北屯區(33.1%)、烏日區(17.3%)及西屯區(14%)。
2. 華廈市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北屯區(12.8%)、沙鹿區(10.9%)及西屯區(9.5%)。
3. 公寓市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北區(36.6%)、西屯區(15.2%)及西區(13.8%)。
4. 透天厝市場主力為1,000~1,500萬元間，並集中於太平區(13.6%)、潭子區(11.4%)及大里區(10.7%)

不過，有一組數據可以幫你把方向抓出來。我把五年前寫這篇時引用的台中數據，跟正心不動產估價師聯合事務所 2026 年 8 月最新月報的數字放在一起，你就看得很清楚了：

2021 vs 2026：我寫這篇的時候，跟現在差在哪

這篇文章我是 2022 年初寫的，當時引用的是民國 110 年的市場數據。五年過去，我沒有把舊資料刪掉，因為那份舊資料本身就是這篇文章現在最有價值的部分——它讓你看得到，這五年到底發生了什麼。

四件事變了。

一、價格：漲了，但不要被單一數字騙

我當年寫的時候，台中的數字是這樣（資料來源：正心不動產估價師聯合事務所）：

當時最熱的總價帶是 500～1,000 萬，大樓有三分之一集中在北屯區。

現在呢？2026 年 1～5 月，台中預售屋每坪均價 57.1 萬，成交量年減 31%，但單價還逆勢上揚 8%。

這裡我要先說清楚一件事，免得你被數字嚇到：這兩個數字不是同一個基準。110 年那個 21.5 萬是「所有屋齡的住宅大樓平均」，包含 30 年的老大樓；57.1 萬是「今年的預售新案」。拿新案去比全屋齡平均，本來就會差很多。

但方向是明確的：新案的價格帶，已經不是五年前那個世界了。五年前 1,000 萬在北屯買得到的東西，跟現在 1,000 萬買得到的東西，不一樣。

而且現在的成交主力還是那三個區——北屯、西屯、南屯，跟五年前一模一樣。變的是價格，不是地點。

二、負擔：一般家庭要不吃不喝近 12 年

這是我覺得比房價更該看的兩個數字。2026 年第 1 季：

• 台中房價所得比 11.35 倍（年減 0.92）——一般家庭平均要不吃不喝近 12 年
• 台中貸款負擔率 49.67%（年減 6.9%）——將近一半的所得要拿去繳房貸

兩個數字都比去年低。但我要提醒你不要把它讀成「買房變輕鬆了」。

它下降的原因是房價漲勢收斂、交易量縮，不是你的薪水追上來了。依內政部的標準，貸款負擔率落在 40%～50% 就屬於「負擔能力偏低」。台中現在是 49.67%，壓在這個級距的上緣。

講白一點：負擔略降，壓力仍重。

三、遊戲規則：從「你想貸多少」變成「你是第幾戶」

這是五年最大的變化，也是我這次改寫這篇文章最主要的原因。

2021 年我寫這篇的時候：沒有選擇性信用管制、沒有新青安。銀行看的是你的收入跟信用，你想貸八成就談八成。

2026 年的今天：

• 第七波信用管制從 2024 年 9 月綁到現在，2026 年 3 月才第一次放寬第二戶到 6 成
• 青安從 2.0 走到 3.0，多了年齡、所得、房屋總價三道門檻

同樣一句「我想買 1,200 萬的房子」，五年前只要問「你有多少現金」；現在要先問三個問題：你名下有沒有房？你幾歲、年收多少？這間總價有沒有超過 2,000 萬？

答案不同，你要準備的自備款可以差到兩百萬以上。

四、供給：這是五年前買方沒有的優勢

前面三件事聽起來都是壞消息。這一件是好消息，而且很少人講。

• 台中待售新成屋 17,514 宅（114 年第 4 季），其中北屯、西屯、南屯、烏日合計約 53%
• 台中低度使用住宅（空屋）10 萬 140 宅，比率 8.58%
• 全台 2026 年 1～6 月建照年減 28.2%、開工年減 34.7%，建商明顯收手
• 買房意願指數 -38.5、賣房意願 -32.6，兩邊都還在負值，但已連三個月回升

把這幾個數字放在一起看，結論很清楚：現在的市場，房子比買方多。

我在 2021 年帶客戶看房，常常是「這間下午還有兩組要看，你今天不出價可能就沒了」。現在不是了。建商的策略已經轉成中小坪數、低總價、讓利價，預售銷售率只有 2.9%；成屋這邊，庫存創統計以來新高。

所以我現在給客戶的建議跟五年前完全相反：

五年前是「看到適合的要快」，現在是「慢慢挑、認真談」。

你的籌碼比五年前多，前提是你貸款先問好。市場給你的議價空間，會被你自己的資金缺口吃掉。

那，現在到底該不該買？

我還是那句話——我不預測房價。但這五年的數據，可以給你三個具體的判斷：

• 價格不會回到 2021 年，別等那個。建照跟開工都在收，未來三年的新案供給是減少的。
• 但你現在有的選擇比 2021 年多。庫存在高點、買賣雙方都在觀望，這是挑房子跟議價最好的環境。
• 決定你能買什麼的，已經不是房價，是你的貸款條件。先確認自己是第幾戶、能不能用青安，再去看房。

本節數據來源：正心不動產估價師聯合事務所《MONTHLY REPORT 115.08.05－大臺中房市交易動態資訊平台》，以及內政部、國泰金控、台灣經濟發展研究中心公開資料。

對於台中房價的看法

同一個區的房價，也可能就有很大的個案落差，除了大環境的複雜因素，房子本身的條件，以及小環境也會影響，大部分買房自住的人，買房後也很少關注房市。

一定有適合自己｜屬於自己的『家』

五年前我寫這篇的時候，台中交易最熱絡的價格區間是總價 500～1,000 萬，其次是 1,000～1,500 萬，以住宅大樓跟華廈為主，最熱門的區域是北屯區。

2026 年的今天，成交主力區域沒變——還是北屯、西屯、南屯——但價格帶已經整個往上移了。所以與其記住某一個數字，不如記住前面那套算法：先確認你是第幾戶、能不能用青安，再回頭決定你的總價上限。

下面同樣是 2022 年的實際案例，月付金已按現在的利率重算，房價則是當年的行情。看的是「自備款多寡怎麼影響你的選擇」這個邏輯，不是看價格數字。

宥均算給你看：

1. 社區：喜全孩子國
2. 地點：北屯區東山路一段146號
3. 二房均價：470萬（資料來源591實價登錄110年12月~111年1月（2021–2022 年，非現行行情），共2筆，400萬～540萬）
4. 頭期款約：30%

如果以這間售價738萬，屋齡大約25年的喜全孩子國，宥均個人的建議頭期款至少準備30%，也就是大約準備222萬的頭期款，然後預計貸款70%等於516萬，如果以年利率2.3%，年限20年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約26,843元。

所以頭期款222萬，加上買房需要的其他費用5%大約37萬，所以最簡單的建議是，至少準備259萬的自備款，然後每月收入大概有8萬的話，就可以照這方向去參考唷。

宥均算給你看：

1. 社區：無
2. 地點：北區榮華街
3. 公寓均價：470萬（資料來源內政部實價登錄110年12月~111年2月（2021–2022 年，非現行行情），共7筆，365萬～660萬）
4. 頭期款約：50%

如果以這間售價698萬，北區榮華街屋齡大約43年的的公寓，宥均個人的建議頭期款至少準備50%，也就是大約準備349萬的頭期款，然後預計貸款50%等於349萬，如果以年利率2.3%，年限20年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約18,155元。

所以頭期款349萬，加上買房需要的其他費用5%大約35萬，所以最簡單的建議是，至少準備384萬的自備款，然後每月收入大概有6萬的話，就可以照這方向去參考唷。

宥均算給你看：

1. 社區：無
2. 地點：太平區新平路三段
3. 透天均價：1070萬（資料來源內政部實價登錄111年1月~111年3月（2022 年，非現行行情），周圍2.5公里，排除特殊交易，共11筆，480萬～1830萬）
4. 頭期款約： 70%

如果以這間售價1280萬，太平區新平路三段屋齡大約38年的透天，宥均個人的建議頭期款至少準備30%，也就是大約準備384萬的頭期款，然後預計貸款70%等於896萬，如果以年利率2.3%，年限20年期，無寬限期，可算出本息平均攤還，月繳款約46,611元。

所以頭期款384萬，加上買房需要的其他費用5%大約64萬，所以最簡單的建議是，至少準備448萬的自備款，然後每月收入大概有15萬的話，就可以照這方向去參考唷。

以上的三個例子，就可以知道買房子自備款多跟少，還有每個月可以繳的貸款金額，會影響選擇房子的條件，包括總價、坪數、屋齡及地點等，買房子不一定要「一次到位」，現在很少人能夠一間房子，從年輕住到老，或許一開始買的是地點較遠、坪數較小、屋齡沒那麼新的房子。

常常關注房市行情，選擇現階段「適合自己」的房子，把握機會賣房，再加上新的儲蓄，也是有可能從小房子，慢慢換成市區的大房子。

台中買房頭期款總結：

如果你是第一戶（名下無房）：

• 預售屋：頭期款 20～25%（可分期）
• 預售屋換約：25% ＋ 屋主的價差 ＋ 服務費
• 新成屋／新古屋：25%
• 中古屋：30% 以上，屋齡 30 年以上抓 40～50%

如果這是你的第二戶：上面每一項都再加 15～20 個百分點，而且沒有寬限期。

如果你符合青安資格：回到第一戶的數字，而且不受第 1、2 戶成數限制。

你真的準備好要買房了嗎？

當你確定好你的買房需求時，首先我們要先回歸到現實面，畢竟夢想是美好的，現實是非常殘酷的，買房前先評估現在可動用資金有多少？每月固定收入有多少？基本開銷多少？頭期款可以拿出多少？後續裝潢初估？仲介費？

當你決定好要買房了，開始去看房才發現，根本都不知道要看什麼，屋況要注意什麼狀況，很多人一開始看房，只在意房子本身有沒有裝潢，看到漂亮的房子就心動了，根本沒考慮那麼多，衝動決定很容易後悔的。

接觸很多不同家的房屋仲介，有些根本不在乎你的需求，只想推銷他簽委託的房子，明明說過不要什麼樣的房子，卻又一直推銷，有些跟你約看房，卻不願意一開始就給資料，先跟你約周邊地點，再前往現場，到現場又只能白眼的跟他說：這我看過了。

看到這裡才發現，其實除了所謂的頭期款外，還要預留不少錢的，在看房過程中，也會有房屋仲介為了成交，不斷的說服你這些都不是問題，有認識的銀行貸款很好貸等等，但當你簽約後，一切才會是惡夢的開始，一切都要自己想辦法借。

千萬不要傻傻的被房屋仲介牽著走，所以買房需要先有的觀念是，除了頭期款以外，還要把其他會發生的開銷一起評估進來，最好要多預留一筆資金，千萬不要沒算好就衝動，導致之後房子被法拍就欲哭無淚。

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認識買房的8大問題：

1. 買房的5大交易流程
2. 買房自備款的3個因素
3. 頭期款要準備多少
4. 新舊房子的5個優缺點
5. 買房頭期款的付款流程
6. 除了頭期款,還有12項費用
7. 買房有2種議價方式
8. 買房的40項注意清單

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如果你問我現在不買房，未來房價只會越來越貴？

如果目前你正在台中看房話，一定都會聽到「如果現在不買房的話，以後只會越買越貴，會更買不起房！」或是「現在不買的話，以後就買不到了」。

每次有人問我以後房價會不會跌，其實我個人最不太喜歡這個問題，一般的房仲會因為，

如果你要買房子，就跟你說房價會漲，要趕快買房子，因為才有機會成交，

如果你要賣房子，就跟你說房價會跌，要趕快賣房子，因為才有機會委託。

所以你要先告訴我，你要買房還是要賣房，我才能告訴你答案！

房仲確實是沒有底薪，要成交才有獎金，但是我不會跟你討論未來房價漲或跌，因為我覺得買房子更重要的是，房子適不適合你，能不能負擔的起，房子的產權有沒有問題，注意一些屋況細節，房屋仲介最重要的工作是，協助買賣雙方的交易安全，把正確的資訊帶給買賣雙方不是嗎？

如果你問我現在不買房，以後真的會買不到房嗎？

大家會說買房自己住沒差的原因，如果最簡單的話來講，就是當你買房子以後，如果房價跌了，不會只有你的房子跌，而是大家一起跌。

等未來你需要換屋時，雖然你賣房子可能虧了15%，但是其他的房子也更便宜了15%，這就是最簡單的原因了。

如果你真的一定要問我房價會不會跌，我只能說：房價當然有可能跌，而且從 2024 年的信用管制到現在的量縮盤整，你已經看到市場是會轉向的。

但對自住的人來說，這個問題沒有你想的那麼重要。重要的是前面講的那三件事——你是第幾戶、你能不能用青安、你的月付撐不撐得住。這三個答案，比任何預測都準。

最後如果想在台中買房，宥均的建議

如果你是想要投資的話，一定都有在看市場的行情，而且我也會跟你說，賣方的期待值都是偏高的，開價超過行情價很多，取得成本太高，風險太大，所以現在投資房地產，並不是很好的時間點，除非收租投報率不錯的話，或許還能考慮一下。

如果是要自己住的話，準備好了隨時都能買房，只要滿足自己住的需求，在自己能負擔的範圍內，有看到適合的房子，而且不是開天價的那種，請放心買，因為韭菜往往是那些不做功課的投機客。

我就是在2015年第一次買房的那個人，那時候的我剛加入房仲不到半年，我也沒想過未來房價的漲或跌，我只想要有一間屬於自己的房子，幸運的是在我要買房時，有一位可以提供我買房建議，分享更多經驗，給我正確觀念的主管。

如果你正準備買房，或是正在看房，希望有人可以一起討論，提供你客觀的建議，正確的買房觀念，或者是不確定自己到底能不能買房，都可以點下面的圖片，加入『房仲宥來了＠LINE好友』

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