房仲宥來了・2023 年 7 月 23 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。法規與統計數字以 2026 年 10 月為準，費用以實際委託的代書與平台報價為準。
想賣房子的屋主，很多人第一個念頭是：要不要自己賣？
原因很簡單。賣方的仲介服務費通常是成交價的 4%，1,000 萬的房子就是 40 萬。這筆錢夠換一台車，也夠付新房子好幾年的房貸利息。
自己賣房子當然可以，法律沒有規定一定要透過房仲。但真的動手之後才會發現，房仲平常做的那些事，自售一樣都要做，只是變成你自己來。
這篇把屋主自售要走的 6 個步驟、最常踩到的 3 個風險，以及自售和委託房仲的差別整理出來。看完你就能判斷，這 40 萬自己賺比較划算，還是交給專業的人處理比較划算。
本文重點
- 自己賣房子省得到的是仲介服務費，稅金、代書費、履約保證費一毛都不會少
- 自售要自己完成 6 件事：查行情定價、整理屋況、刊登、接電話帶看、談價簽約、過戶交屋
- 最大的風險不是賣不掉，是詐騙：2025 年有屋主自售，被假買方騙走 2,700 萬
- 自售也要負瑕疵擔保責任，漏水、海砂屋這些該說的沒說，買方事後一樣可以要求減價或解約
- 免費的「防詐三寶」：地籍異動即時通、住址隱匿、指定送達處所，自售前先去申請
自己賣房子，到底能省多少？
先把帳算清楚。以 1,000 萬成交、房子還有房貸的情況來看：
| 項目 | 委託房仲 | 自己賣 |
|---|---|---|
| 仲介服務費 | 最高 4%，40 萬 | 0 |
| 土地增值稅、房地合一稅 | 照繳 | 照繳 |
| 履約保證費（萬分之 3） | 3,000 元 | 3,000 元 |
| 抵押權塗銷 | 有房貸就要付 | 有房貸就要付 |
| 刊登廣告 | 房仲負擔 | 自己付（591 等平台多為付費刊登） |
| 自己請代書把關 | 多半不用另請 | 建議另請，簽約費約數千元 |
| 帶看、接電話的時間 | 房仲處理 | 自己處理 |
所以自售真正省下的，就是那筆 仲介服務費。稅金跟你找不找房仲沒有關係，該繳的一樣要繳。賣房子實際要付哪些錢、1,000 萬賣掉最後能拿回多少，我整理在〈賣房子要繳哪些費用？〉。
另外要知道，4% 是法規的上限，不是固定價。內政部的規定是仲介向買賣雙方收的報酬合計不得超過成交價的 6%，常見的分法是賣方 4%、買方 1%～2%。服務費多少，委託前都可以談。
帳面上看，自售能省將近 40 萬。但這筆帳有一個前提：你自己賣，也要賣到跟房仲差不多的價格。
如果開價抓錯，比行情少賣 5%，1,000 萬的房子就少了 50 萬，省下的仲介費就不見了。反過來開太高，房子掛半年沒人問，每個月的房貸利息、管理費、房屋稅照樣在繳。
屋主自售的 6 個步驟
一、查行情、定開價
自售的第一步，跟房仲接案的第一步一樣：先知道這一帶的房子實際賣多少。
- 到內政部實價登錄查附近的成交紀錄，只比同類型的房子：大樓比大樓、透天比透天，屋齡、樓層、有沒有車位都要接近
- 到 591、樂屋網等平台看同類型的房子現在開多少
- 記得實價登錄是過去的價格，現在能賣高一點還是低一點，要看當下市場的買氣
開價、底價怎麼抓，我把方法拆成 5 個步驟寫在〈賣房子最大的問題就是定價？〉。台中各區最近的成交單價，可以看每月更新的台中實價登錄總分析。
二、整理屋況、拍照
買方第一眼看到的是照片。屋況乾淨、光線明亮、雜物收好，網路上的點擊率就會不一樣。
這一步要特別注意：自己賣房子，一樣要負瑕疵擔保責任。房仲賣房時要給買方看不動產說明書，自售雖然沒有這個規定，但漏水、壁癌、海砂屋、曾經發生非自然死亡這些事，如果你知道卻沒有講，買方交屋後發現，一樣可以依民法要求減少價金，甚至解除契約。
建議自己寫一份屋況說明，簽約時讓買方簽名確認，對雙方都是保障。漏水最容易吵起來，可以參考〈交屋後才發現漏水怎麼辦？〉。
三、刊登廣告
自售常見的刊登管道：
- 591 房屋交易網：曝光最多，屋主刊登多為付費方案，價格依天數與曝光方式不同，以官網為準
- 臉書社團：在地買賣社團免費，但貼文很快被洗下去
- 門口或陽台掛售屋布條：附近的人看得到，鄰居和親友常常是第一批詢問的人
文案記得寫清楚坪數、格局、樓層、車位、屋齡和開價。資訊越完整，打來問的人越精準，你接電話的時間也越少。
四、接電話、帶看
這是自售最花時間的一步。
刊登之後，電話跟私訊會一起來。一天 30 通電話，每通講 5 分鐘，就是 2 個半小時。打來的人裡面，有真正的買方，有隨便問問的，也有很多其實是房仲。
帶看也要配合買方的時間，常常是平日晚上或週末。有時候特地請假回去開門，才發現來看的是房仲，或只是順路看看。
帶看前，建議先在電話裡問清楚：預算多少、需要貸款嗎、要自住還是投資、什麼時候要搬。問不出來的，通常不是急著買的人。
五、談價、簽約
透過房仲買賣，買方出價會用斡旋金或要約書，由房仲在中間來回談。自己賣房子，就是你直接面對買方。
直接談的好處是沒有中間人，壞處也是沒有中間人：
- 有些買方會想，你省了仲介費，價格應該可以再低一點
- 被當面殺價時，很難冷靜判斷要不要讓
- 談好的條件（交屋日、留下哪些家具、屋況怎麼處理）沒寫進合約，之後就是各說各話
簽約一定要找代書（地政士）。如果買方說「我有認識的代書」，你可以另外找自己的代書一起處理，也就是雙代書。多花幾千元，換一個站在你這邊看合約的人。
六、履約保證、過戶、交屋
簽約後，一定要做價金履約保證：買方的錢先進第三方專戶，等產權過戶、交屋都完成，才撥款給賣方。費用是成交價的萬分之 3，1,000 萬的房子賣方付 3,000 元。
接下來由代書辦理繳稅、過戶。房子還有房貸的話，買方的貸款撥下來後會先清償你的房貸，再塗銷抵押權。
最後是實價登錄。依現行規定，買賣案件由買賣雙方在申請過戶登記時一起申報；有委託代書的話，代書通常會協助準備申報資料。
自己賣房子最怕的 3 件事
風險一：詐騙集團專挑自售屋主
這是我最想提醒的一點。
2025 年有一則新聞：一位屋主自己賣房子，開價 3,200 萬。假買方說要幫女兒準備婚事，不殺價、14 天內就要過戶，還帶了代書到場簽約，先付了 500 萬現金。屋主交出印鑑證明、印鑑章、權狀正本和身分證。
兩個月後尾款沒進來，屋主才發現房子已經過戶給不認識的人，還被設定了好幾筆抵押，損失 2,700 萬。
律師提醒，詐騙集團特別喜歡找自售、而且沒有房貸的屋主，因為沒有銀行在中間把關。防範的方法：
- 核對買方的真實身分
- 委託自己的代書，或用雙代書
- 一定要做價金履約保證
- 印鑑章、權狀正本不要交給買方或對方的代書保管
- 房貸繳清後，抵押權不急著塗銷
另外，地政機關有免費的防詐三寶，自售前最好先申請：
| 服務 | 用途 |
|---|---|
| 地籍異動即時通 | 名下房地有買賣、設定抵押、預告登記等申請時，在「收件」和「登記完成」兩個時間點用簡訊或 email 通知你，也可以多設一位家人一起收 |
| 住址隱匿 | 申請後，別人調閱的第二類謄本上只會顯示部分住址 |
| 指定送達處所 | 指定地政機關寄送通知的地點 |
三項都免費，可以到任何一間地政事務所臨櫃辦，也可以用自然人憑證上內政部的地政線上申辦服務申請。
風險二：開價錯了，房子就賣不掉
自售最常見的狀況，是用心裡的價格當開價。
開太高，買方連看都不來，你也拿不到市場的反應；開太低，房子很快賣掉，但少賣的錢可能比仲介費還多。
我寫過一個太平的真實案例：屋主委託了 22 家房仲，5 個月沒有任何人出價，問題就出在開價。過程寫在〈房子賣不掉怎麼辦？〉。
風險三：房仲上門、親友人情，時間跟心力被吃掉
就算廣告上寫了「仲介勿擾」，房仲還是會打電話、按門鈴。這是房仲正常的開發工作，但對屋主來說很困擾。常見的情況有這幾種：
「我有客戶要買，先簽給我」：有些房仲會先帶一組買方來看，讓你覺得房子很熱門，簽完委託後就沒有下文。
「我不收你仲介費」：聽起來很吸引人，但仲介費是房仲的收入，不收賣方的錢，就是要從買方那邊收，或是想先簽下委託再說。賣方不付錢，房仲替誰爭取價格，你要想清楚。
親友剛好是房仲：親友看到你的售屋廣告，開口說要幫你賣，不好意思拒絕就簽了。但你不一定知道他的銷售能力，賣不掉的時候，連催都不好意思催。
一口氣簽給很多家：簽給 10 家、20 家一般委託，看起來曝光很多，實際上可能每家都只是掛著，沒有人認真規劃怎麼賣。
如果已經被房仲電話、上門打擾到受不了，可以直接告訴對方：「請依個人資料保護法第 20 條第 2 項，停止利用我的個人資料。」這一條規定的是，當事人拒絕接受行銷時，業者就應該停止利用他的個資行銷。
自售和委託房仲，差在哪裡
| 自己賣 | 委託房仲 | |
|---|---|---|
| 仲介服務費 | 省下來 | 賣方最高 4%，可以談 |
| 行情與開價 | 自己查、自己判斷 | 房仲整理行情資料，跟你討論開價和底價 |
| 刊登與曝光 | 自己付費刊登 | 房仲負擔廣告，還有同店同事、同業配件幫忙找買方 |
| 接電話、帶看 | 自己來，要配合買方時間 | 房仲處理，帶看後回報 |
| 談價 | 直接面對買方 | 房仲在中間來回談 |
| 合約與產權 | 自己找代書把關 | 房仲要提供不動產說明書，並協助代書、履保流程 |
| 防詐 | 全靠自己 | 多一個人幫你確認買方身分與流程 |
比較適合自己賣的情況：買方是你認識的人（親友、鄰居、租客），價格已經談好，只需要代書和履約保證把流程走完。這時候委託房仲，能幫你做的事確實不多。
比較適合委託的情況：你沒有時間接電話帶看、不熟悉這一帶的行情、房子屋況或產權比較複雜，或是想在一定時間內賣掉。
一般委託和專任委託要怎麼選，我在〈賣房子最大的問題就是定價？〉裡用一張表比較過。
決定委託的話，從簽委託、帶看、出價到交屋的完整流程，可以看〈賣房流程 7 步驟：從委託到交屋要多久？〉。
如果你是買方，想跳過房仲直接跟屋主買，風險我寫在〈直接跟屋主買房比較省？〉。
決定找房仲的話，怎麼挑
看人，不要只看品牌
根據內政部統計，到 2026 年 2 月底，全台不動產經紀業（含仲介與代銷）有 10,236 家。2025 年台中的仲介店淨減了 70 家，是六都裡減最多的。
除了少數直營品牌，大部分房仲品牌都是加盟店。同一個招牌、不同老闆，做法可能完全不一樣，同一家店裡不同業務的風格也不一樣。與其看招牌，不如看眼前這個人怎麼做事。
問清楚「團隊聯賣」
房仲常說「我們團隊很多人幫你賣」。你可以反問 3 個問題：
- 你們的委託庫存有多少？
- 最久的賣多久了還沒賣掉？
- 那些賣不掉的，原因是什麼？
如果一個品牌有 1,000 位業務、每人手上都有委託，其他 999 個人為什麼要賣你的房子？答案通常很實際：你的房子條件剛好符合他客戶的需求，或是價格合理。團隊再大，價格不對一樣賣不掉。
委託前，看他給你的行情資料
好的房仲在簽委託前，會先給你整理過的行情資料，而不是憑印象說一個數字。我在接案前會做一份房地產銷售報告表，內容包括：
- 鄰近成交行情：從實價登錄挑出附近同類型的成交紀錄，整理出這一帶的行情區間
- 市場開價：比對各房仲品牌與 591、樂屋網等平台上同類型房子的開價
- 買方認知價格：從買方的角度看，這間房子大概會被出到什麼價格
- 屋況因素：裝潢程度、瑕疵狀況對價格的影響
- 開價與底價的分析參考：把以上資料整理在一起，讓你決定開價和底價
要特別小心的是，我們也遇過有房仲拿實價登錄的成交紀錄給屋主看時，把價格改得比較低，目的是讓屋主用低價委託，再快速轉給投資客。所以拿到行情資料，最好自己也上實價登錄查一次。
銷售策略和回報講不講得清楚
好房仲應該在接案時就說清楚：房子要放在哪些平台、文案怎麼寫、屋況要不要先處理；如果 1～2 個月帶看很少，要怎麼調整文案或價格。一開始沒講清楚的，後面通常也不敢講。
委託之後，回報也很重要。只傳一張照片說「今天有人來看」，你無法判斷市場反應。我回報時會告訴屋主買方的基本背景、看屋時的反應和問了什麼問題，判斷他是真的有興趣，還是只是來看看。
另外，我接受委託時，會先幫屋主到地政事務所申請住址隱匿，降低其他房仲直接找上門打擾的機會。
常見問題
自己賣房子要付仲介費嗎？
不用。仲介服務費是委託房仲才要付的報酬，自己找到買方、自己成交，就不必付。但土地增值稅、房地合一稅、代書費、履約保證費這些，自售一樣要付。
屋主自售一定要找代書嗎？
法律沒有強制，但非常建議。買賣合約、繳稅、過戶、塗銷抵押權都牽涉法規和期限，代書的費用跟房子的價值比起來很少。如果買方指定他的代書，賣方最好另外找自己的代書一起處理。
自己賣房子，實價登錄誰申報？
依現行規定，買賣案件由買賣雙方在申請過戶登記時一起申報，不是過戶之後才申報。有委託代書的話，代書通常會協助準備申報資料。
賣方仲介費一定是 4% 嗎？
不一定。法規規定的是上限：仲介向買賣雙方收取的報酬合計不能超過成交價的 6%。賣方 4%、買方 1%～2% 是市場常見的分法，實際多少可以在委託時談。
自售怎麼避免被假買方詐騙？
確認買方身分、找自己的代書、一定要做價金履約保證，印鑑章和權狀正本不要交給對方保管。另外先到地政事務所申請免費的地籍異動即時通，名下房子一有登記申請就會通知你。
我的想法
自己賣房子不是不行。買方是認識的人、價格談好了，交給代書加上履約保證，自售就很合適。
但大多數的情況是，屋主想自己賣，是因為不想付那 40 萬。真的開始賣之後，才發現要自己查行情、接電話、帶看、被殺價，還要擔心遇到詐騙。省下來的錢，有時候會用另一種方式付出去。
所以我的建議是：不管最後要不要委託，先把行情弄清楚。知道這一帶的房子實際成交多少，你就能判斷自己賣有沒有勝算，也不會被開高價搶委託的房仲牽著走。
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本文法規與統計數字為 2026 年 10 月的情況；代書、刊登平台的費用各家不同，以實際報價為準。
房仲宥來了
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