看房子要注意什麼？首購族看屋的 13 個重點

買房指南

房仲宥來了・2022 年 4 月 5 日

【看房注意事項】買房要看 100 間嗎？首購族看屋的 13 個重點，從看房前到頂樓一次整理

📌 本文 2026 年 10 月更新。違建的規定以臺中市現行規定為例，其他縣市的分界日期不同。

很多人都聽過一個說法：新手買房，至少要看 100 間房子，才能買到一間對的房子。

於是存到頭期款後，鼓起勇氣開始看房子。為了累積經驗，不管中古屋、新成屋、預售屋都看。看了一段時間才發現，這句話的代價也太辛苦了。

多看多比較，本質上沒有錯，多練習也確實會進步。但實際上最常看到的是：200 萬的套房看，1,000 萬的大樓看，2,000 萬的透天別墅也看。講好聽一點叫「多看學經驗」，講坦白一點，就是「不知道怎麼事先篩選」，所以什麼房子都看。

這篇整理看房前要做的事、看房的順序，還有屋內 13 個要檢查的重點，讓你每一次看房都看得有收穫。

內容目錄

本文重點

買房不用看 100 間，先篩選再看，同一區、同樣條件看 5～10 間，就比得出差別
約房仲看房前，先把需求講清楚、上 Google 地圖看周邊，心裡也要先有行情的概念
看房照順序：周邊環境、社區門面、公共空間，再進屋內，最後看頂樓和車位
屋內 13 個重點：從格局、牆壁、窗戶、電箱到違建，一項一項看
下雨後再去看一次，漏水最容易現形

買房要看幾間？不是 100 間，是先篩選

看 100 間房子不一定會變內行，看對的房子才會。

我的建議是：先把條件篩好，同一區、同樣條件的房子看 5～10 間，就比得出價格、屋況、格局的差別，也知道自己真正在意的是什麼。

漫無目的地看了 100 間，從套房看到透天，每一間的條件都不一樣，看完反而更不知道怎麼比。

所以與其追求看的數量，不如在看房前先做好下面幾件事。

看房前，先做這 3 件事

如果你看的是新成屋或預售屋，面對的多半是建商或代銷；看的是新古屋或中古屋，面對的主要是房仲，也可能遇到屋主自售。不管哪一種，看房前做好準備，都能省下很多時間。

不同房屋類型的差別，可以先看〈預售屋、新成屋、新古屋、中古屋怎麼選？〉。

第 1 件事：把需求想清楚，跟房仲講清楚

公寓、大樓還是透天？屋齡、坪數、房型、要不要車位、想住哪一區、預算多少？這些條件先仔細想過，再清楚地跟房仲說明。

這樣透過房仲幫忙篩選，拿到的物件應該已經有一半以上符合你的需求，不會浪費時間看一堆不適合的房子。

預算怎麼抓，可以看〈為什麼買不到想要的房子？〉。

第 2 件事：上 Google 地圖，看周邊環境

拿到物件資料後，先上 Google 地圖看看附近的生活機能，再對照自己在意的是什麼：

常常下廚，會希望附近有市場、全聯、家樂福
晚睡晚起，會希望附近有便利商店、宵夜店家
喜歡運動，可以看看有沒有健身房、運動公園

生活機能重不重要，完全因人而異。

除了加分的設施，也要注意會影響居住品質和房價的「鄰避設施」，例如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓等，會在健康、安全、安寧或風水上造成影響。

就算你自己不在意這些缺點，也要想想以後轉手時，下一個買方會不會在意。不要以為撿到便宜，別人通常也會拿這些條件來跟你議價。

第 3 件事：心裡先有區域行情的概念

有人覺得價格的事，等看完喜歡了再想怎麼議價就好。

但網路上很多人教「出價就是用力砍」，屋主也怕被大砍，乾脆把開價拉得很高，反正要砍就讓你砍個夠，結果變成惡性循環。

「你出這個價，屋主怎麼可能賣啦！」其實從價格就看得出屋主賣房的決心。真正想賣的屋主，開價通常在合理範圍，開價跟底價差不多。

如果屋主開出天價，底價通常也不會在合理的價格，因為他不一定真的想賣，只是想試試市場水溫：有人出價再考慮，價格差太多就不賣，不降價也是有可能的。

如果你對區域的價格區間很清楚，還會去看開價超高的房子嗎？還願意花時間跟房仲出價出到臉紅脖子粗嗎？

所以看房前先了解附近的行情，知道合理的價格區間，可以大幅降低買貴的風險。看房當下如果真的喜歡，其實不用問房仲屋主的底價，問了也是白問。不過可以用低於合理價格的數字，先探探房仲的口風，請房仲評估有沒有機會，再決定斡旋的金額。

台中各區最近的成交單價，可以看我每個月整理的台中房市月報。

看房的順序：從外面看到裡面

如果每一間房子都只是憑感覺，進去繞一下就出來，看完也不知道看了什麼，很容易買了之後才發現漏看了缺點。看房時，建議照這個順序：

順序 1：周邊環境到社區門面

先在房子附近繞一繞：

生活機能：周邊商家方不方便
通勤：離捷運站、公車站多遠，實際走一次
消防安全：巷弄會不會太窄，是不是無尾巷
行車動線：是不是單行道、有沒有禁止轉彎、車道出口好不好轉

如果看的是公寓、華廈或電梯大樓，接著看社區門面：門口有沒有堆垃圾、蟲鼠蟑螂多不多；一樓大門是否乾淨，有沒有機車亂停、信件亂丟；管理員的態度好不好，有沒有管制進出的人。

順序 2：公共空間、梯間、電梯和公告欄

一樓大廳是否整潔、公告欄有沒有整齊張貼，看得出社區對居住品質的要求。樓梯間、隔壁門口有沒有堆雜物，看得出鄰居的習慣。

有公設的話，先去看看能不能正常使用。中古屋最基本的公設是電梯和地下室，地下室有沒有被亂堆雜物，也能大概看出管委會的運作和鄰居對修繕的態度。

電梯要看「使用許可證」。依規定，電梯每個月要由專業廠商保養，每年要做一次安全檢查（竣工滿 15 年的每半年一次），檢查合格才會核發使用許可證。看屋時看一下電梯裡的使用許可證，有沒有在有效期限內，沒有的話就要擔心安全。

另外，公告欄看得出社區的資金狀況，以及最近有沒有重大修繕。如果管委會的錢不夠，要向各戶另外收修繕費，確定要買的話，記得跟屋主談好這筆錢由誰付，才不會超出預算。

順序 3：進到屋內

進到要看的那一間之後，照下面「屋內 13 個重點」一項一項檢查。

順序 4：最後看頂樓和車位

頂樓有加蓋的，要看是鋼筋混凝土（RC）還是鐵皮。鐵皮加蓋下雨時很吵，兩種的價值也不一樣。頂樓加蓋多半是違建，下一段會說明怎麼看。

頂樓沒有加蓋的，要看隔熱是搭鐵皮還是做塗層，塗層有沒有破損；防水是做塗層還是貼磁磚，一般貼磁磚的防水效果比較好，塗層有使用年限。可以問房仲頂樓的塗層是什麼時候做的，費用是頂樓住戶自己出，還是管委會處理。

有車位的，要實地去看車位的位置，車子停不停得進去，動線方不方便。沒有車位的，要注意附近好不好停、有沒有停車場、能不能月租，汽車和機車的車位是不是都有。

屋內 13 個重點，一項一項看

無論新屋或老屋，看房時都有很多細節要注意。下面是最基本、也最重要的 13 項：

1. 開門見灶、見廁、見臥、見鏡、穿堂煞

一打開大門，就看到廚房、廁所、臥室、鏡子，或是一眼看穿到底的穿堂煞，在風水上都不好。如果在意，可以先想想能不能用植栽、屏風、拉簾或裝潢修飾掉。

2. 玄關夠不夠放鞋櫃

沒有玄關的房子，常常住進去才發現鞋櫃沒地方放；有些玄關很小，放不下夠大的鞋櫃，鞋子只能擺在地上，看起來很亂。

3. 天花板高度、地板水平，還有滲漏水

一般住宅的樓層高度大約 3～3.6 米，扣掉樓板後，室內淨高大約 2.8～3.4 米。如果因為風水要做天花板包樑，做完可能只剩 2.5～3 米，會有壓迫感。

看完高度，也要看天花板有沒有滲漏水。如果是輕鋼架天花板，可以把板子掀開，看上面有沒有藏著問題。

地板可以用彈珠或其他圓形光滑的東西，測試地板平不平、有沒有傾斜，再到處走一走、踩一踩，看磁磚或木地板有沒有浮起來。

4. 牆壁：實心還是木板？有沒有裂縫、剝落、重新粉刷

先用手敲敲牆面，分辨是實牆（磚、混凝土）還是輕隔間。

台灣在地震帶，房子久了多少會有裂紋。但如果結構裂縫有明顯滲水，代表防水層已經被破壞，這不是塗防水漆就能根治的。裂縫、剝落、鋼筋外露、水漬、壁癌，在牆上都看得出來，所以很多屋主為了掩飾，會重新粉刷，甚至釘木板再粉刷。

太平有不少中古屋，為了增加使用空間改了格局，卻用木板隔間，隔音一定不好。如果是靠外牆的牆壁整面釘了木板，還可能是屋主不想花錢修壁癌，先用木板擋起來，再整間重新粉刷。沒經驗的買方一看：「哇，30 年的中古屋，狀況還這麼好！」就高價買下去了。

所以看到牆面有不自然的凸出、牆面沒有切齊，或是敲起來不是實心，特別是中古屋，就要多留意。

5. 窗戶好不好開關，通風和隔音

把所有門窗打開，看開關順不順，窗框、門框有沒有變形。開窗前先聽室內的聲音，開窗後再聽外面的噪音，就能判斷窗戶的隔音能力；窗戶全關時，看窗邊有沒有水痕（跟密合度有關）。如果是氣密窗，要看氣密條是否完整。

開窗後也能感受通風：風是舒服還是太大，夏天時屋內會不會悶熱。窗戶看出去，也注意有沒有對到屋角、壁刀這類風水問題。

6. 每個窗戶看出去的棟距

棟距太近，陽光不容易照進來，房間會比較暗，冬天日照時間短，可能整天都要開燈。

棟距也影響隱私和安全。現在的新建案，客廳和主臥常常規劃大面落地窗，如果跟鄰居太近，在家一舉一動都被看光光，只好整天拉窗簾；距離太近，小偷也比較容易從鄰棟爬過來。

7. 坐向，影響採光和通風

坐向在風水上有很多說法，從採光和溫度來看，大致是這樣：

房子朝向	俗語	採光與溫度
朝南（坐北朝南）	坐北朝南，賺錢不困難	冬天擋得住北風、陽光充足，夏天南風吹得進來，冬暖夏涼，最多人喜歡
朝北（坐南朝北）	坐南朝北，賺錢穩穩賺	冬天日照比較少，面向東北季風比較濕冷，夏天通風比較差
朝東（坐西朝東）	坐西朝東，賺錢真輕鬆	早上陽光直射，夏天容易被曬醒，可以加裝窗簾
朝西（坐東朝西）	坐東朝西，賺錢無人知	西曬，下午悶熱，冷氣電費比較高，比較多人避開

8. 電箱整不整齊、電線用了幾年

新房子的電箱，迴路通常規劃得很整齊；老房子以前拉的電線比較細，打開電箱就看得出線很亂。新聞常常報導電線負荷不了而走火。

電箱很新、電線很整齊，可以稍微放心一點。也可以問房仲或屋主，持有期間有沒有重新拉過電線。如果需要重新拉線，最好請專業廠商實地評估，這筆費用也要算進買房成本。

9. 衛浴的洩水坡度、排水順不順

打開水龍頭，看洗手台、浴缸排水順不順。再拉著蓮蓬頭，在離排水孔比較遠的地方放水，看水會不會自己流到排水孔，有沒有積水。

10. 天然氣還是桶裝瓦斯，熱水來得快不快

很多房子用桶裝瓦斯，冬天洗澡洗到一半沒瓦斯，真的會崩潰。如果是天然氣，確認瓦斯錶的位置；有天然氣管線卻沒有錶，要問復錶要不要錢、管線需不需要重新配。

也順便試試有沒有熱水、熱水來得快不快。雖然可能跟熱水器有關，但這也是你接手後要不要多花一筆錢的判斷。

11. 有沒有增建、陽台外推

頂樓加蓋、陽台外推、夾層這些增建，大多是違建，會影響居住、價格和以後轉手。怎麼判斷，下一段整理。

12. 格局方不方正

傳統的好格局，先決條件是「方正」。但隨著土地越來越少、新建案越蓋越小，越來越多房子規劃成以前不受歡迎的格局。首購族受限於預算，有時候不得不將就。

有稜有角的空間，住起來容易覺得不舒服。如果格局不夠方正，可以想想能不能用裝修或擺設讓空間方正一點，但相對會犧牲一些空間。

13. 樓梯間，看得出鄰居的習慣

買房最怕遇到惡鄰居。入住前很難知道鄰居好不好，也不可能挨家挨戶拜訪，但樓梯間看得出一些端倪。

有些社區的樓梯間很乾淨，沒有鞋子或私人物品擋住通道；有些社區的樓梯間「應有盡有」，住戶完全把公共空間當自己家在用。從這個小地方，就能大概知道社區管理嚴不嚴格，住戶守不守規矩。

頂樓加蓋、陽台外推：違建怎麼看？

台灣常見的違建，多半是房子蓋好之後再「二次施工」加出來的：

類型	是什麼
頂樓加蓋	屋頂平台上加蓋鐵皮屋或水泥房。樓梯間這類屋頂突出物，在建築面積 1/8 範圍內是合法的，超過就算違建
陽台外推	拆掉陽台和室內之間的牆，把陽台變成室內空間
露台外推	原本上方沒有遮蓋的露台，加了遮雨棚，甚至砌牆、加屋頂
夾層屋	挑高的房子另外搭一層樓板，沒有申請就是違建；合法的夾層在產權資料上看得到
騎樓外推	在騎樓加鐵捲門或砌牆圍起來
法定空地加蓋	在應該保留的空地上，加蓋鐵皮或水泥，例如屋後空地蓋成廚房

怎麼判斷？ 可以到地政事務所申請「建物測量成果圖」。圖上有陽台、現場卻沒有，就是陽台外推；圖上頂樓沒有、現場卻有建物，就是頂樓加蓋。也可以用農航所的空照圖，判斷違建大概是什麼時候蓋的。

違建會不會被拆？ 很多人以為「很久以前蓋的違建已經就地合法」，這是不對的。違建就是違法，只是處理的優先順序不同，而且各縣市的分界日期不一樣。以台中市為例：

新違建：民國 100 年 4 月 21 日以後蓋的，原則上查報後就會拆除
既存違建：民國 100 年 4 月 20 日以前蓋好的，通常是拍照列管、分期處理，但不等於合法；危害公共安全的，一樣會優先拆除

因為頂樓加蓋有被拆的風險，議價時通常會把加蓋的坪數「打折」計算。

增建也不一定都是好事。早期很多中古屋把陽台全部外推，室內變大了，結果洗衣機只能放浴室，衣服只能拿到頂樓曬，反而降低生活品質。陽台外推也常常影響採光，讓室內看起來更窄。

看房小工具：捲尺、彈珠，還有一場雨

隨身帶捲尺

量量室內的實際尺寸，房間放了床和衣櫃之後，還有沒有足夠的活動空間。如果有舊家具要搬過來，也可以先確認放不放得下。

帶一顆彈珠

就是前面說的，放在地上測試地板有沒有傾斜。

別急著出價，下雨後再去看一次

最好在下雨後幾天再去看。屋主可能重新粉刷蓋掉漏水和壁癌，但漏水嚴重的話，大雨過後油漆會變色，一樣會現形。

如果漏水的位置剛好在頂樓加蓋的陽台下方，代表交屋後還要花一筆錢做頂樓防水。看到這個問題，就可以把這筆費用算進去，當作談價格的籌碼。

漏水怎麼看、交屋後才發現怎麼辦，我整理在〈交屋後發現漏水怎麼辦？〉。

常見問題

買房要看幾間房子？

不用看 100 間。先把需求和預算篩好，同一區、同樣條件的房子看 5～10 間，就比得出價格、屋況和格局的差別。條件不一樣的房子看再多，反而不好比較。