房仲宥來了・2026 年 10 月 8 日
📌 本文 2026 年 10 月更新。法規以 2026 年 10 月為準，實際要準備的文件以你委託的代書（地政士）通知為準。
房子談好價格、要簽約了，屋主接到的第一個問題通常是：「簽約那天要帶什麼？」
賣房子要用到的文件不多，但分散在簽約、用印、交屋幾個不同的時間點，而且有幾樣東西（印鑑證明、權狀）一旦弄丟或過期，就會讓整個流程卡住好幾天。
這篇把賣方要準備的文件整理成一張清單，照「什麼時候用」排好。另外，如果房子是代理人出面賣、繼承來的、跟別人共有，或是登記在公司名下，要多準備的東西也一起列出來。
本文重點
- 一張表看完：賣方要準備哪些文件、什麼時候用
- 印鑑證明的時間規定：地政看的是契約日前一年內核發
- 房子還有房貸，簽約前要先給代書的資料
- 代理人、共有、繼承、未成年、公司名下，5 種情況要多準備的文件
- 權狀、印鑑章、印鑑證明，不要交給不認識的人
賣房文件一張表：什麼時候要用
| 文件 | 什麼時候用 | 用來做什麼 |
|---|---|---|
| 身分證正本 | 簽約、用印 | 確認是本人 |
| 印鑑章 | 簽約、用印 | 過戶文件上要蓋印鑑章，簽約時一起帶最保險 |
| 印鑑證明 | 用印 | 證明蓋的章是你登記過的印鑑 |
| 土地、建物權狀正本 | 簽約 | 交給代書保管，過戶時要用 |
| 房屋稅、地價稅單 | 簽約 | 確認稅籍、交屋時分算稅費 |
| 銀行存摺 | 簽約 | 履約保證專戶撥款給你的帳戶 |
| 房貸的銀行與帳號 | 簽約 | 代書向銀行確認要清償的金額 |
| 戶口名簿或戶籍資料 | 用印 | 申請土地增值稅自用住宅優惠稅率時用 |
| 水、電、瓦斯費單、管理費收據 | 交屋 | 結清到交屋日 |
| 鑰匙、磁扣、遙控器 | 交屋 | 點交給買方 |
各家代書的做法會有一點差別，實際以代書的通知為準。如果還不清楚簽約、用印、完稅、交屋各是哪一步，可以先看〈賣房流程 7 步驟〉。
簽約時要帶的文件
簽約這天，買賣雙方會和代書一起簽買賣契約、開履約保證專戶。賣方要帶：
- 身分證正本
- 印鑑章：簽約本身用一般印章也可以，但後面用印一定要印鑑章，簽約時一起帶，最不容易出錯
- 權狀正本：土地和建物各一份，簽約時交給代書保管
- 最近一期的房屋稅、地價稅單
- 銀行存摺：買方付的錢會先進履約保證專戶，交屋後撥到這個帳戶，戶名要是賣方本人
房子還有房貸的話，簽約時把貸款銀行、貸款帳號告訴代書。代書會先向銀行確認要清償多少，交屋時從專戶直接還掉，再塗銷抵押權。房貸還在綁約期內的，記得先問銀行有沒有提前清償違約金。
用印、完稅時要準備的
用印，就是在過戶要用的文件上蓋印鑑章，代書拿去送件報稅。這一步要準備：
- 印鑑章
- 印鑑證明：到戶政事務所申請，要本人帶身分證和印鑑章去辦。份數照代書說的準備
- 戶口名簿或戶籍資料：如果要申請土地增值稅的自用住宅優惠稅率，代書會用到
印鑑證明要多久內的？依《土地登記規則》第 41 條，印鑑證明要是「登記原因發生日期前一年以後」核發的。買賣的登記原因發生日就是簽約日，所以只要是簽約日前一年內申請的都可以用。銀行等其他單位可能會要求 3 個月或 6 個月內的，那是各單位自己的規定。
完稅這一步，賣方主要是繳土地增值稅。代書拿到稅單會通知你，常見的做法是從專戶裡的價金直接繳。土地增值稅的自用住宅優惠一生只能用一次，用不用、什麼時候用，可以看〈土地增值稅一生一次怎麼用？〉。
交屋時要交出去的東西
交屋當天，賣方要交給買方的是：
- 鑰匙、大樓磁扣、車道遙控器
- 水、電、瓦斯費單和管理費收據：結清到交屋日，買方之後才好過戶帳號
- 合約約定留下的家具、家電：照合約點交
房屋稅、地價稅會依交屋日分算，交屋日以前的由賣方負擔。交屋時代書會一起結算，專戶扣掉代償的房貸和相關費用，剩下的撥到你的帳戶。
另外，交屋之後還有一件事：房地合一稅要在完成過戶登記的隔天起 30 天內申報。申報要附買賣契約和成本費用的證明，當初買房的契約、裝潢的收據要留好。賣房要付哪些稅和費用，整理在〈賣房子要繳哪些費用？〉。
這 5 種情況，要多準備文件
一、屋主沒辦法到場：代理人簽約
屋主人在外地、行動不便，可以委託家人或其他人代理簽約。要多準備：
- 授權書：寫清楚是哪一間房子、授權做哪些事（簽約、收款、辦理過戶），蓋屋主的印鑑章
- 屋主的印鑑證明
- 代理人的身分證正本和印章
授權書的範圍寫得越清楚越好。代理人能不能收款、能不能決定價格，都要寫在授權書上，不要用一句「全權處理」帶過。
屋主人在國外的話，授權書可以在當地的我國駐外館處辦理驗證。實際要怎麼辦，先問代書。
二、房子是共有的
夫妻各一半、兄弟姊妹一起持有，都算共有。最單純的做法是所有共有人一起簽約，每個人都準備上面那份清單的文件。
有共有人不同意賣的話，依《土地法》第 34 條之 1，共有人過半數、而且持分合計也過半數同意，或是同意的人持分合計超過三分之二，就可以整筆出售。但要通知不同意的共有人、把他的價金提存，不同意的共有人也有優先購買權，程序複雜很多。夫妻兩人各一半的房子，兩個人都要同意才能整間賣。
只賣自己的持分也可以，但買的人通常很少，價格也會打折。
三、房子是繼承來的
原本的屋主過世了，要先辦完繼承登記，房子登記到繼承人名下，才能賣。繼承登記要準備死亡證明、全體繼承人的戶籍資料和印鑑證明、遺產稅的證明等，先請代書辦。
繼承登記之後，如果是好幾個繼承人一起持有，賣的時候就變成上面的共有情況。
四、屋主是未成年人
房子登記在未成年子女名下，要由法定代理人（通常是父母）代為處理。父母處分子女的不動產，依民法必須是為了子女的利益，登記時代書也會請父母在申請書上註明。要準備父母和子女的身分證明、戶籍資料，細節先問代書。
五、房子在公司名下
公司賣房子，簽約要準備：
- 負責人身分證正本
- 公司變更事項登記表
- 公司大小章（登記的印鑑章）
- 權狀正本
依公司章程，處分公司的不動產可能要先有董事會或股東會的決議，簽約前先確認。
權狀、印鑑章、印鑑證明，不要交給不認識的人
這三樣東西放在一起，就能把房子過戶出去。所以有一個原則：只交給你委託的代書，並且要做價金履約保證。
如果有人說「先把權狀、印章給我，我幫你處理」，不管對方說自己是買方、代書還是房仲，都要先確認身分。也可以先到地政事務所申請免費的地籍異動即時通，名下的房子一有人申請登記，就會收到通知。
自己賣房子時，常見的詐騙手法和防範方式，我整理在〈自己賣房子省 4% 仲介費值得嗎？〉。
常見問題
賣房子簽約要帶什麼？
身分證正本、印鑑章、土地和建物權狀正本、最近一期的房屋稅和地價稅單、銀行存摺。房子還有房貸的話，再把貸款銀行和帳號告訴代書。印鑑證明通常是用印時才用到，但代書可能請你簽約時就帶。
印鑑證明要申請幾份？多久內有效？
份數照代書說的準備。依《土地登記規則》，地政事務所看的是簽約日前一年內核發的印鑑證明；銀行等其他單位可能要求 3 個月或 6 個月內的，以各單位規定為準。
權狀遺失了還能賣房子嗎？
可以，但要先到地政事務所申請書狀補給。地政事務所會公告 30 天，沒有人提出異議才補發新權狀，所以要預留時間。發現權狀不見了，最好在決定賣房子時就先申請。
夫妻共有的房子，一方可以自己賣嗎？
各一半的話不行，要兩個人都同意才能整間賣。只賣自己那一半的持分法律上可以，但另一方有優先購買權，而且持分很難賣到好價格。
屋主人在國外，房子可以賣嗎？
可以，委託在台灣的家人或其他人代理。授權書可以在當地的我國駐外館處辦理驗證，再寄回台灣。授權書的內容和需要的文件，先跟代書確認，避免寄回來才發現要重辦。
我的想法
賣房子要用的文件，大部分都放在家裡的抽屜裡。真正會讓流程卡住的，通常不是文件本身，而是發現得太晚：權狀找不到、房子還登記在過世的家人名下、共有人裡有人不想賣。
這些事最好在決定賣房子、簽委託之前就先確認。拿出權狀和謄本看一下所有權人是誰、持分多少，有問題就先處理，等找到買方才發現，往往要多等好幾個禮拜，甚至讓買方等不下去。
想賣房的話，加我的 LINE 官方帳號，告訴我房子在哪一區，我會先把附近的實價登錄行情整理給你參考，也可以順便看看你的權狀和文件有沒有要先處理的地方。
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本文法規為 2026 年 10 月的情況；實際要準備的文件以代書（地政士）與地政事務所的要求為準。
房仲宥來了
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