賣房要繳哪些費用？仲介費、土增稅、房地合一稅

賣房指南

房仲宥來了・2026 年 10 月 6 日

準備賣房子的人，最想知道的往往不是「能賣多少」，而是聽完行情之後接著問的那一句：「那我實際拿得到多少？」

這兩個數字之間，隔著一整排費用。有些是一定會發生的，有些看你的持有時間、看你是不是自用住宅，甚至看你賣掉之後有沒有要再買一間。

這篇把賣方要付的每一筆費用攤開來講，順便講兩筆最常被漏掉的錢。

內容目錄

本文重點

賣房子的費用分成兩類：跟政府繳的稅、跟交易有關的服務費
仲介服務費 4% 是怎麼算的，法規的上限在哪裡
土地增值稅跟房地合一稅差在哪，為什麼會有人兩個都繳
一張表看買賣雙方各自要付什麼
最常被漏掉的兩筆：塗銷費，以及賣掉之後才發現可以退的稅

先分清楚：稅是一回事，服務費是另一回事

賣房子的錢流出去的方向只有兩個，一個是國稅局跟地方稅捐處，一個是幫你完成這筆交易的人。

稅的部分看的是「你這間房子賺了多少、賺的是土地還是房子」，跟成交價高低沒有直接的比例關係，而且每個屋主都不一樣。

服務費的部分大多按成交價的百分比或固定金額計算，誰都一樣，比較好預先算清楚。

先分清楚這兩類，後面的數字就不會混在一起。

服務費：金額固定、算得出來的那一半

仲介服務費：賣方 4%

內政部的《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》寫得很清楚：仲介向買賣雙方收取的報酬合計不得超過成交價的 6%。市場上常見的分法是賣方 4%、買方 1%～2%，合計不超過 6%。

這是上限，不是定價。所以你會看到有人主打 2% 甚至 1%，也會遇到不二價收足 4% 的。差別不在數字本身，而在這 4% 買到什麼：廣告預算、帶看人力、議價時站在誰那邊、出問題時有沒有人處理。我在〈自己賣房子可以省 4% 仲介費〉那篇裡算過一次這筆帳。

以 1,000 萬成交計算，賣方的仲介服務費是 40 萬。

價金履約保證費：萬分之 3

錢先進第三方專戶，等產權過戶完成才撥給賣方，買賣雙方都有保障。費用是成交總價的萬分之 3，買賣雙方各付一份。

1,000 萬的房子，賣方負擔 3,000 元。

這筆錢我一律建議要花。省下這 3,000 元，換來的是「錢還沒到手，房子已經過戶出去」的風險。

代書費：多半是買方付，賣方最常遇到的是塗銷

代書（地政士）的費用法律沒有規定誰付，看買賣合約怎麼約定。以台中一家地政士事務所公開的收費為例：

項目	收費	說明
房地買賣過戶	14,000 元	含申報土地增值稅、契稅、印花稅，通常是買方的費用
買賣簽約費	4,000 元	含合約撰寫；跟過戶一起委託 3,000 元起
實價登錄	3,000 元	跟過戶一起委託 2,500 元，誰付看約定
抵押權塗銷	2,500 元	每一個抵押權算一件

賣方最常一定會付的是抵押權塗銷：房子還有房貸就一定會發生，有增貸或二胎就是兩個抵押權，費用也跟著變兩份。如果要請代書幫你申報房地合一稅，費用另外算。

另外，交屋前要把水、電、瓦斯、管理費結清；房子附近如果有公共工程、還沒繳清的工程受益費，也要在過戶前繳完。

各家代書收費不同，實際金額以你委託的代書報價與買賣合約約定為準。

稅：因人而異、差距最大的那一半

土地增值稅：賣的是土地漲價的部分

土地增值稅算的是土地公告現值的漲幅，不是你的成交價漲多少。持有越久、公告現值調整越多次，這筆通常越高。

符合條件的自用住宅可以適用 10% 優惠稅率，一般稅率則是 20%～40%。這中間的差距很大，而且「一生一次」的自用住宅優惠用掉就沒了。什麼時候該用、什麼時候該留著，〈為了節稅反而損失 186 萬元〉那篇就是一個用錯時機的真實案例。

房地合一稅：賣的是這筆交易賺的錢

105 年 1 月 1 日之後取得的房子，適用房地合一稅，稅率看持有時間：

持有時間	稅率
2 年以內	45%
超過 2 年、未滿 5 年	35%
超過 5 年、未滿 10 年	20%
超過 10 年	15%

課稅的基礎是「賣價 − 買價 − 相關成本費用 − 土地漲價總數額」，不是賣價本身。所以裝潢、仲介費、代書費這些單據留著都有用，可以認列成本把稅基壓下來。哪些收據能認、哪些不能，我在〈房地合一稅的修繕費用認列〉整理過。

自住滿 6 年的房子另有優惠：免稅額 400 萬，超過的部分課 10%。條件是本人、配偶或未成年子女在這間房子設籍並實際居住滿 6 年，期間沒有出租或營業使用，而且 6 年內沒用過這個優惠。

105 年 1 月 1 日之前取得的房子不適用房地合一，走的是舊制財產交易所得稅，併入綜合所得稅計算。

買賣雙方各付什麼：一張表

費用項目	買方	賣方
仲介服務費（買方 1%～2%、賣方 4%）	✓	✓
價金履約保證費（各萬分之 3）	✓	✓
土地增值稅	—	✓
房地合一稅／財產交易所得稅	—	✓
抵押權塗銷費	—	✓
代書費（過戶、登記）	✓	—
契稅（房屋評定現值 6%）	✓	—
印花稅（房屋評定現值＋土地公告現值 × 0.1%）	✓	—
地政登記規費	✓	—
貸款設定費	✓	—

賣方這一欄看起來項目比較少，但金額比較大；買方那一欄項目多，單筆都不高。

這些錢分別在賣房流程的哪個階段付、交屋時怎麼結算，可以對照〈賣房流程 7 步驟：從委託到交屋要多久？〉。

兩筆最常被漏掉的錢

一、房子還有貸款：塗銷，以及提前清償違約金

房貸還沒還完就賣房子，交屋當天會用買方的錢一次清償、同時塗銷抵押權，流程本身是標準作業。但有兩件事要先查清楚：

塗銷費：每個抵押權約 2,500 元，有增貸、二胎就是兩個
提前清償違約金：很多房貸合約綁約 1～3 年，提前還清要付違約金，常見是未償還本金的 1%～2%

第二筆最容易被忽略，而且金額不小。簽委託之前先打電話問你的貸款銀行：綁約到什麼時候、提前清償要付多少。這通電話 5 分鐘，但可能決定你要不要等兩個月再賣。

二、賣掉之後還要再買：兩種稅都可以退

換屋族常漏掉的是「重購退稅」。土地增值稅和房地合一稅都有重購退稅，先賣後買、先買後賣都適用，前後要在兩年內完成，而且賣掉的和新買的都要是自住（本人、配偶或未成年子女設籍並住在裡面）。

兩種稅退法不一樣：

房地合一稅：看新買的總價 ÷ 賣掉的總價，大於 1 全額退，小於 1 按比例退。賣掉 1,000 萬、繳了 100 萬房地合一稅，再買 1,200 萬就全額退 100 萬；再買 800 萬就退 80 萬。
土地增值稅：看的是土地的價格，新買的土地地價要超過「賣掉的土地地價扣掉已繳的土增稅」，超過的部分才退，最多退回已繳的金額。

有兩件事要特別注意。第一，這筆錢要自己去申請，稅捐單位不會主動退給你。第二，新買的房子 5 年內如果再賣掉、出租、做營業用或遷出戶籍，退回來的稅會被追繳。換屋的時間順序、金額大小，都會直接影響你退得到多少。

那 1,000 萬到底剩多少？

把服務費的部分先算出來：

項目	金額
成交價	1,000 萬
仲介服務費 4%	−40 萬
履約保證費（萬分之 3）	−3,000 元
抵押權塗銷（一個抵押權）	−2,500 元
小計	約 −40.6 萬

剩下的稅要看你的持有時間、取得成本、是不是自用住宅、有沒有要再買。同樣賣 1,000 萬：