多年來，政府相繼推出「租金補貼」跟「社會住宅包租代管」的住宅政策，只是藉由租客的手，抓出沒浮出檯面的房東而出的政策。 目前有稅負優惠的公益出租人，有效基準是以「租客必須符合租金補貼資格」來認定，假設未來租客不再申請或換人承租，則房東就不能再符合公益出租人的資格，想當然也無法回去當潛伏於租賃市場的黑戶房東，也有房東、房客可能原先說好不要報稅，但房客還是申請租屋補助報了稅，如此很有可能就會面臨下一年一定會漲租，或是房東就直接不給續約，造成兩敗俱傷的情況。
分離課稅這項政策的核心概念是將租賃所得單獨列為一項課稅項目，而不再併入個人綜合所得稅計算。換句話說，房東可以單獨計算和繳納與租金收入相關的稅款，而不受其他收入的影響。 這樣的分離課稅制度有助於降低房東的整體稅負，讓房東更容易應對租賃所得的課稅負擔。同時，這也有助於避免稅負轉嫁給租客，保障租房者租房子的權益。
我平時業務工作不只是買賣房子，還有協助許多房東出租房子，因此對於「台灣房東都不願將房租收入去報稅」的問題看得相當透徹。近日，我在「房仲宥來了」YouTube頻道上架最新影片，並邀請知名房仲作家陳泰源同框深入探討此議題，期盼內政部能看見影片裡提出的具體建議並納入參考，一起改善台灣的租屋制度。
台灣房東收租不報稅之4+1共5大原因曝
首先強調，我們「不是」要合理化不報稅行為，而是要點出根本原因，探討制度面究竟出了什麼問題？才能進而提出具體解方以對症下藥。而究竟多數台灣房東為何普遍不願將租金收入拿去報稅呢？
我們首先提出4大理由：
第一、房屋稅從1.2%上升為2.4%至3.6%
在沒有「申請租金補助」或「參與社宅包租代管」使房東成為公益出租人的前提下，一旦屋主自行將房子出租之後，每年要繳的房屋稅就會增加到1至2倍。
第二、地價稅原本自用住宅為千分之2，變成至少千分之10至千分之55
雖說房屋稅與地價稅的課稅依據，都是以「低於實價」的房屋評定現值與土地公告現值作為稅基，但畢竟地價稅一跳就是5倍以上，負擔其實也不小。
第三、房東個人綜合所得稅級距影響房租收益
現行得稅制是「租賃所得稅」與房東「個人所得稅」採「合併計算」。而通常「有房可出租」一族往往也有其它收入，使得房租「收益」被綜所稅的「級距」給吃掉，相當不划算。
第四、租金投報率太低，「淨」投報趨近於零
近年房市大漲一波，但租金行情並沒有跟著等比例調升，導致租金投報率過低，而且根據統計還是「世界級的低」。
以北市來說，陳泰源舉例權狀15坪、扣掉公設實際使用約10坪的電梯有管理套房，現在總價都來到「至少」千萬元以上，而月租金行情則是2萬元上下，換算投報率等於已2%不到，且坪數愈大投報率愈低，北市豪宅有的甚至連1%都不到，若拿現行房貸利率2.13%起跳相比，等於北市房產已進入「實質負投報」。
至於台中，鄧宥均以北屯機捷特區主流房型試算，權狀35坪新成屋，室內使用約19坪的兩房，成交行情約1300萬，月租金行情3萬，等於2.7%投報率。倘若扣除保養與維護修繕等成本，基本上也只與租金收益「打平」而已，換句話說，「淨」投報趨近於零。
第五、新制房屋要買賣時房地合一稅差很大
更別說出租不報稅在將來賣房時也有好處，假如房東是在105年之後購入房產，當他們最終要轉手賣掉時，房地合一稅的差額會讓你大吃一驚。只要國稅局查不到或稽查人力不足，以「連續6年設籍不中斷且『表面自用』」後再賣房，還可享有「400萬元免稅額」與「僅課徵10%獲利所得」。
舉個例子，如果房東在105年2月以800萬元買進房子，然後在111年10月以1500萬元賣出，相關稅費、代書費、仲介費、和裝潢費等成本，大約是150萬元。因為公益出租人非自住，所以房地合一稅直接套用20%的稅率。換句話說，這位房東要支付110萬元的房地合一稅稅款。
不過，這位房東持有房產超過6年，如果符合自住優惠條件，並以相同價格出售，那麼就可以享受免稅額400萬元的好處。這意味著，除了這400萬元之外的部分，將按照10%的稅率計算。換句話說，課稅所得等於400萬元扣除免稅額後為0，也就是零稅款。
如果這位房東沒有申報租賃所得，那麼差額高達105萬元，只需支付15萬元的房地合一稅。總和以上4+1共5大原因，將心比心，換做你是房東，當然也不想報稅。
實際案例：現金收入的不懂，所得高的不想
我以實際服務的兩位客戶分別舉例：
其一是做家庭理髮，因為工作性質不需報稅，所以並無報稅習慣，且報稅對她而言頗複雜，縱經講解仍聽不懂；就好比許多店面門口張貼「本店免用統一發票」或一些擺攤做生意的，由於都是「以現金收入為主」的小本生意，平常本來就沒在報稅，一聽到報稅就覺得複雜又抗拒。
另一個案例是傳產業老闆，由於他本業很賺錢，是國稅局通常鎖定的大戶，因此不敢逃漏稅，但因他的所得稅級距是40%，若以現行所得公式、年租金100萬元計算：扣除43%必要費用剩下57萬元，再乘上稅率40%等於要繳22.8萬元稅金；等於「將近四分之一房租收入」都繳納給國稅局！還得再扣除掉養房的維護與修繕成本，……這樣看來，對高所得的房東而言，既不划算也不盡公平。
具體建議：分離課稅，房東、租客、國稅局共創三贏
鄧宥均解釋，這項政策的核心理念，是讓「租金收入」和「個人所得稅級距」分開，這麼做好處很多：
- 對房東而言，租金收入不會受到個人所得稅級距影響，藉此提升收租報稅的意願。只是，這麼做可能被質疑幫富人降稅、單單只有圖利房東而已，其實不然。
- 對國稅局而言，分離課稅看似政府減少稅收，但其實大部分房東出租房子並無報稅；也就是說，現行制度下，國稅局根本收不到稅。可一旦「分離課稅」實施後，反而讓國稅局收得到稅。
- 對租屋族而言，將更能申請得到租金補貼。因為租屋市場的現況是，房東不報稅所以不願意房客申請租補，房客怕得罪房東而被威脅趕走或調漲租金，只能委屈求全。因此，如果房東在「報稅與沒報稅之間」的負擔差別不大，多數房東就不會阻止房客申請租補了。
如此一來，房東輕稅、國稅局收得到稅、房客也申請得到租金補貼，房東還因此具備公益出租人身分獲得持有稅的優惠，進而改善「租屋黑市」，可謂一舉數得。
時事題：《住宅法》修正案三讀通過，林右昌：租賃契約不得作查稅依據並擴大照顧育兒家庭
立法院11月21日三讀通過「住宅法」部分條文修正案，內政部長林右昌感謝立法院全體委員及朝野黨團的支持，順利完成修法作業。林右昌表示，為讓房東放心出租、房客安心承租，這次修法明定公益出租人租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據，藉此鼓勵屋主成為公益出租人，以照顧更多弱勢族群；同時為減輕育兒家庭租屋負擔，放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格，從原本須育有3名以上未成年子女調整成2名，擴大政府扶持範圍，以實際行動保障育兒家庭居住權益。
此外，因應實務情形，這次修法也增訂房東將住宅出租給社會福利團體，再轉租給符合租金補貼申請資格的房客，也可認定為公益出租態樣，可享有每屋每月最高1萬5,000元綜合所得稅免稅額，以及房屋稅與地價稅比照自住稅率的優惠。
內政部指出，未來將持續鼓勵更多房東加入公益出租人行列，一同用好房做好事，也會持續跟社會溝通，讓減輕居住負擔的政策能持續向前行，落實安居樂業的施政目標。
新聞連結：「住宅法」修正案三讀通過 林右昌：租賃契約不得作查稅依據並擴大照顧育兒家庭
「住宅法」修法通過了，房東真的不用怕國稅局查稅了嗎？
我認為有難度，畢竟，立法並非禁止國稅局查稅，而且還只是「不得將『申請租補的租約』作為查稅依據」而已，也就是說，沒有申請租補的租約，還是可以查，何況，查稅方法何其多，光是調閱銀行裡的金流就見光躲不掉了。
只能說，內政部的立意良善，希望透過修法，可以解除房東的疑慮並同意房客拿租約去申請租金補貼，但其實，這根本是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。
退一萬步說，縱使我們相信修法後真的不會被查稅，卻因此衍生負面效應。尤其是一些房子較多又怕遇到惡房客或其他原因而「不想將房子出租」的「囤空房」族而言，為避掉未來即將上路、空屋不使用才會被課的「囤房稅2.0」搭配下，將極可能發生許多「詐領租補的假租約」出現，重點是，簽AB約的人頭都是願意配合造假的親友，很難查實。
因此，嚴肅呼籲，內政部必須正視 #租屋黑市、房東不報稅的根本原因，才不會「治標不治本」又「引發副作用」，而「分離課稅」就是我們共同認為的解方之一。
感謝媒體報導
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