在房地產交易中，仲介費用無疑是一項不小的支出。通常情況下，賣方需要支付成交價格的4％，而買方則需要支付2％。這些金額通常數十萬元起跳，對許多人來說是相當可觀的負擔。但如果你選擇不透過房地產仲介直接與屋主交易，你將有機會省去仲介費，同時也將享有更多的談判空間。這意味著你可以更靈活地調整價格和交易條件，以更好地滿足你的預算和需求。這種方式可以讓你在房屋買賣時更具彈性，並最大程度地掌握掌控整個交易過程的權利。
我要與大家分享一個真實的故事。故事發生在今年四月，故事的主角是一位來自北部的黃先生。有一天，他無意中看到了我分享的一段影片，題為『【買房斡旋】一句話，讓房仲願意幫你議價｜買房出價被房仲打槍，價格已經談過了，結果，更低的價格成交了，下斡旋金的6種房仲話術』。當時的他被這個主題所吸引，於是決定通過我的官方LINE好友發送訊息「007」，以領取一份買房指南筆記。接著，他開始向我尋求建議。
不需仲介費的房屋交易秘辛
今年3月，黃先生透過591網站上的一則引人注目的廣告，發現了一處位於桃竹苗地區的令人心動的房產。這項誘人的房屋以價格標示在3488萬元，吸引了他的目光，讓他不由自主地聯絡了廣告上提供的聯絡方式，即代理人「小陳」。
值得一提的是，小陳不僅是一家不動產經紀公司的負責人，同時也是這房屋的屋主的親戚。這一關係優勢使黃先生不必支付額外的仲介費用，這無疑是一個額外的好處。
在看房的過程中，小陳向黃先生介紹了房屋的特點，並提到屋主實際上有兩戶房屋正在出售。這兩戶房屋由建設公司的董事長擁有，然而，這些房屋的所有權卻以一位該公司員工的名義進行登記，這也就是大家熟知的「人頭」方式。
房屋買賣竟然遇到「跳跳虎屋主」
黃先生對這間房子深感滿意，經過仔細評估後，他表現出了極高的興趣。他隨即提出了初步的出價，即2900萬元。然而，小陳提醒黃先生之前已經有人出價3050萬元，卻未能達成交易。為了有更大的機會獲得這筆交易，小陳建議黃先生考慮提高出價，至少在3200萬元以上。
由於清明節連假期間的特殊情況，黃先生必須等待假期結束，才能安排會面並進一步修改斡旋價格。因此，黃先生先前口頭上答應了將出價調高至3200萬元的建議。
然而，不幸的是，在連假期間，小陳通知黃先生，A戶已經以3200萬元的價格成功出售，使得這個選項不再可行，只剩下B戶可供選擇。
儘管B戶的坪數比A戶小了5坪，然而黃先生依然願意以相同價格購買B戶。然而，在簽約前一天，小陳告訴黃先生，屋主表示B戶的位置更為優越，要求以3300萬元的價格出售B戶。黃先生驚訝地發現，小陳所使用的談判策略竟然和我分享的影片『下斡旋的6種房仲話術』中提到的內容一模一樣。因此，他迫切希望我能協助他直接與屋主進行交涉以購買B戶。然而，在談判的最後階段，屋主卻突然提高了價格，這種情況通常被稱為「跳跳虎屋主」。他們的出價一直在變動，甚至最後可能選擇不出售。
收到斡旋金指定開發的秘辛
當我收到斡旋金時，即刻啟程北上，抵達桃竹苗地區。整趟行程中，我不辭辛勞地跑了三個地點，每一段路途都花了大約一個小時的時間。首先，我親自前往房屋所在地，仔細勘察周遭環境，並積極幫助黃先生釐清各種疑慮。
在綜觀完房子周遭環境後，我根據二類謄本的資訊，前往房屋所有權人的戶籍地進行拜訪。不巧的是，途中遇到了雨天，因此在戶籍地等候的時候，雨勢未曾減弱，直到房屋所有權人回家為止。這次的拜訪揭示出房屋所有權人原來是建設公司的員工，通常所謂的「人頭」。這情況符合黃先生之前提到的「建設公司將案件轉移到自己員工名下」的說法。經過一番交涉後，該員工才同意提供董事長的聯絡方式，然而在當下撥打電話卻無人接聽。
儘管我已經得到董事長的聯絡方式，但我沒有因此而放棄尋找新的機會。於是，我前往建設公司的登記地址進一步調查。這間房子看起來像是一棟透天店面，一樓為商店，樓上則為獨立出入的套房，可供出租。從外觀來看，這是一處非自住型的房產。一樓的店面已經歇業，內部空無一人。
由於雨勢愈來愈大，我選擇躲在一處遮雨的地方等待。本來我計劃在稍後的時候寫一封信和簡訊給董事長，待雨勢稍減之後再離開。然而，驚喜的是，董事長突然現身。幸好我事先在網上查找了一些相關報導，包括董事長的照片，因此我一眼就認出了他。
遇到屋主說還有另一組買家
接下來，我以「屋主」的稱呼與他交談。屋主提到，代理人前一天已經收到了斡旋金，他們約定晚上九點在這裡討論。因此，屋主並不願意在此時進一步深入交談。他展示了他與代理人之間的LINE訊息，作為證明兩者的關係。通過這些對話內容，我們確定代理人確實是屋主的親戚。
在門口與屋主交談的時候，我詢問了為什麼將房產轉移到自然人名下的原因，這樣將不會產生高達45%或35%的房地合一稅。屋主解釋說，當初他們打算保留這兩戶房子，並沒有計劃立刻出售。然而，如果建設公司保留了這些房屋，銀行可能會對公司未來的貸款產生疑慮，因此才將這些房產轉到員工的名下。當時只要持有滿2年，房地合一稅就能降至20%。屋主也表示，他並未預料到房地合一稅會升級為2.0版。
當代理人抵達後，我留下我的名片，然後離開。屋主告訴我等他們討論結束後，明天早上再聯絡。不久後，屋主致電給我，他細心地瀏覽了我的名片，驚訝地發現我真的是來自台中的房仲，騎著摩托車來到桃竹苗地區，對我如此熱情且投入的態度深感驚訝。這是他第一次遇到房地產行業中這麼多年的房仲如此努力工作。因此，他邀請我到他的辦公室進行更深入的交談。
由於時間已接近晚上11點，我通知黃先生，我與屋主的對話已結束，並告知他我需要騎車回台中。我們約定明天進一步討論情況。
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即使需要支付仲介費用仍然願意斡旋委託
隔一天的時間，我與黃先生進行了詳細的討論，關於屋主對於房屋現況、周邊環境以及增建位置的回覆。接下來，我們進一步談論了價格的部分。
綜合目前的資訊，我們只有一個價格3300萬，然而，由於缺乏任何書面協議，我無法百分之百保證能以3300萬的價格買得到這間房子。同時，我也提醒了黃先生可能會面臨的後續風險。當然，我也非常希望能為黃先生談成這筆交易，但這個案子牽涉到了「長輩支持晚輩」的情況，並且代理人已經為屋主處理了房屋大小的問題，因此，屋主也不希望代理人付出徒勞。
我會盡力在3200萬至3300萬之間進行協商，並嘗試與屋主達成共識。如果最終屋主堅持要賣3300萬，那麼黃先生可以直接與代理人洽談，而且無需支付任何仲介費用。黃先生明確表示，即使需要支付仲介費用才能成功購得房子，他仍然願意進行這筆交易，並希望我能繼續協助他們談判這間房子。因此，我們展開了討論新的出價策略，並著手進一步的斡旋過程。
與屋主買房所有價格和資訊都只是口頭約定
關於缺乏任何書面協議的這個情況，我現在要來跟你分享直接與屋主買房的第一種風險是「所有價格和資訊都只是口頭約定」，屋主無法簽署委託書給我。我也必須與小陳配件。但是，小陳與屋主之間的價格和資訊，也是在沒有書面文件的情況下，所達成的口頭約定。
小陳以開發仲介的身份談判，但正常的配件流程(我們稱：店配)是開發仲介必須提供屋主簽署的委託書、房屋現況說明書、產權調查表等文件，以保護買賣雙方的權益。如果只有口頭約定，可能會因為沒有確實的書面文件，導致雙方之間的爭議，也難以證明雙方的約定內容和細節。
搞不好你以為買到沒有問題的房子，然後交屋才發現排水不良、又漏水壁癌的瑕疵問題，結果你回頭找屋主時才發現合約上寫”現況交屋“，讓你被騙得一肚子氣還得額外花大錢。
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直接與屋主買房價格無法確定
黃先生對這間房子非常喜愛，並向小陳表達了強烈的購買意願。然而，黃先生面臨著直接與屋主買房的第二個風險「價格無法確定」。屋主並未提供任何明確價格的書面文件，卻要求買方以書面形式下斡旋金提交出價。
無論買方提出什麼價格，小陳都表示屋主並不願意出售，且在整個過程中都不願意降價。同時，小陳不斷試探買方的最高預算，並要求提高出價。跳跳虎屋主堅持只有在買方提出價格到位的情況下才願意進一步談判。
這種情況下，你無法獲得屋主對價格的明確承諾和保證，增加了交易的不確定性，無法確保最終能以符合自身預算的價格買到房子，這會讓你難以做出明確的財務規劃和購買決策，就會害你以為價格好不容易談攏了，你也出了屋主同意的價格，結果等到正式簽約的前一晚，屋主突然坐地起價加價50萬，然後跟你說之前他沒答應過3300萬願意賣的事情，不就白白被當盤子，還被耍嗎。
除了跟屋主/代理人談會遇到這些事情以外，其實你找仲介談也不一定能避免，因此我這邊非常推薦「南投買好房」阿証分享的這部影片『【買房│首購】買房時千萬不能跟房仲說的三個事情，不然你的購屋成本一定會比別人多！尤其是最後一個，為什麼90%的人都買貴的原因！』，看完這部影片你就能避免踩到這些禁忌，否則，你的真誠可能會被當成一條大魚。
房屋登記所有權人沒有授權委託賣房子
如果屋主同意出售，我會立即北上與他們簽訂合約。然而，由於存在第三種風險「房屋登記所有權人沒有授權委託賣房子」，因為員工沒有直接簽委託書給小陳銷售，或是簽授權書給屋主，再由屋主簽委託書給小陳銷售。
- A：員工
- B：屋主
- C：黃先生
假設房屋所有權人是A，B以「自己的名義」與C簽立買賣契約，這種情形沒有代理或授權的問題，B自己就是賣方，只有B是否能夠履行房屋所有權移轉的義務，也就是會不會違約的問題。而如果B是以代理人的名義（代理A）出售土地，這才有代理權的問題。
有無合法授權，通常以是否提出授權書為證；如果授權書記載內容不明確，仍應寄發存證信函給A確認，較能確保代理權的合法性。
儘管只是借名登記在屋主的員工名下，如果房子的所有權人沒有授權委託賣房子，那麼其他人無法未經其同意進行賣房子的交易，可能導致買賣契約無效。
說不定你以為找代理人談好就好了，結果代理人就把你的訂金捲走，等你找上屋主理論時，屋主卻什麼也不知道，你也拿不出任何證據要求屋主負責，到那時請問你能怎麼辦？
因此，對於黃先生來說，在與員工當面簽訂買賣合約之前，這種情況並不利於他。
屋主自售免仲介費，其實成交價格包含6%的仲介費
除了委託書、授權書及價格無法確定之外，小陳還直接向我表示第四種風險「成交價格包含6%的仲介費」，正常的仲介配件中，仲介費用是由開發仲介和銷售仲介平分的。
但是在這種情況下，我無法從這6%的仲介費中獲得任何分成。小陳會開立6%的仲介費發票給屋主，以抵消房地合一稅。這樣的做法限制了我無法開具仲介費發票。
如果黃先生願意支付買方仲介費，小陳限制我只能在私下收取，否則這也會影響到他們的售價。這種情況導致買方無法取得相應的仲介費發票，也對買方在財務和報稅方面產生影響。
萬一你今年的所得很高，你本來明明就有這6%的額度可以抵稅，說不定一抵下來就能幫你省個十幾二十萬稅金，但是這種做法就能讓你多了這十幾二十萬稅金的成本，這個風險你有想過嗎？
我們都覺得找屋主自售比較划算，雖然可以省下仲介費，讓自己有更多的談判空間，但屋主自己也想賺，基本上不太可能便宜賣，除非是自家親戚或鄰居。
屋主要求使用自己委託的代書(地政士)
免仲介費的假象之外，還有第五種風險「屋主要求使用自己委託的代書(地政士)」。委託代書處理財務文件和事務時，存在著財務風險。代書可能犯錯誤或故意進行不當操作，導致財務損失或違反法律法規。
我之前分享過一部影片「【房屋買賣】因為信任，差點就被坑殺30萬｜第一次買房子就被騙，房仲話術陷入5種買房陷阱」提到的第四個買房陷阱：「沒看清楚就簽名」。屋主的代書協助屋主，在你不知情的情況下簽署了先行動支價款同意書，從而導致簽約金未存入履約保證帳戶的後果。
又如果發生屋主的權狀交給屋主的代書，你的錢也已經幫屋主清償貸款，但是代書遲遲不把房子過戶給你，甚至最後才發現是假代書，你該怎麼辦？
所以屋主堅持要使用自己的代書，我們可以各自支付代書費，使用「雙代書」，買賣雙方都各自找信任的合法代書（地政士），共同參與整個買賣流程，如此一來，就能達到互相監督的方式，讓彼此權益都能獲得保障。
共同節省履保費用，不使用履約保證
但是比雙代書更重要的還是履約保證，屋主還要求第六種風險「共同節省履保費用，不使用履約保證」。在這種情況下，黃先生如果不使用履約保證，買賣款項應該匯入建設公司的帳戶、屋主的私人帳戶還是員工的帳戶？
以下是一些風險和考慮事項：
- 建設公司的帳戶：既然這個房子不是登記在建設公司的名義，那麼款項當然無法匯入建設公司的帳戶。
- 屋主的私人帳戶：屋主可能任意動用款項，並且可能無法確保款項用於房屋交易相關事項，這也增加了風險。
- 員工的帳戶：考慮到屋主以借名登記在員工名下的情況，將款項匯入該員工的帳戶，員工可能沒有直接的責任和法律義務來處理這些款項。
此外，不使用履約保證還存在以下風險：
- 缺乏資金保障：沒有履約保證意味著你在交易中缺乏額外的資金保障。如果屋主違約或有任何問題，你可能無法輕易追回已支付的款項。
- 財務不穩定：款項已先行支付給屋主，這可能導致你面臨財務上的不穩定。屋主任意動用款項或未按約使用款項，可能需要你進行額外的法律訴訟或紛爭解決過程。
- 延遲修繕工程：款項已先行支付給屋主，他們可以任意使用這筆款項，這可能導致房屋修繕工程延遲至預定的交屋日期之後。
甚至，在買房過程中，你可能會遇到假屋主真詐財的情況，他們可能騙取你的定金和頭期款，最後卻消失無蹤。
之前新聞就報導過非常多次，大部分的房產詐騙案的共同特徵，就是屋主堅持使用自己的代書，而且會找盡理由不願意用履約保證，如果是發生在你身上，你為了買到便宜就配合，結果就簽約金全部被捲款潛逃，而且你也拿不到房子，存了十幾年的畢生積蓄，就因為使用了屋主的代書並且省下履保費用而化為烏有了。
你的感覺會如何？
你又該怎麼辦？
履約保證只需花費3000元就能獲得1000萬的保障
所以，只需花費3000元就能獲得1000萬的保障，這個東西就是大家都很耳熟的履約保證，這種情況下，履約保證可以提供額外的保障，保護你的權益和財務安全。
履約保證費用只佔總價的萬分之六，對於一千萬元的房子，只需支付六千元。費用由雙方各自分擔，只需三千元即可保護一千萬的資產價值。這不到一萬元的費用能夠保護三千萬的總價款，所以使用履約保證是非常必要的。希望這些說明能幫助你更清楚不使用履約保證所面臨的風險。
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宥均的個人看法
其實跳跳虎屋主的情況並不罕見，特別是在市場熱絡的時候，這種情況更加常見。我自己在110年的時候就遇到過「跳跳虎屋主」的案例。有五個兄弟姊妹要賣一塊繼承的土地，其他四位授權姐姐處理，原本行情價格是一坪25萬，但好不容易有買家出現，經過兩個月，買家直接用一坪30萬的開價斡旋，最後姐姐卻說「其他人覺得行情還會再漲，所以先不賣了」，讓買家非常無奈。
對於黃先生原本談好的A戶突然售出一事，我推測A戶可能沒有真正售出，這兩間房子已經在市場上掛售超過半年的時間。可能是因為貸款寬限期已到，以及屋主需要增加資金，所以以買賣的方式再次提高實價登錄價格。畢竟，屋主應該會希望兩組買家互相競爭，進一步提高價格。
考慮到之前出現過3200萬跳到3300萬的情況，我們無法得到任何書面委託，賣方也不願意在任何契據上簽署確定價格，甚至包括3300萬。除了價格始終無法確定外，還有簽約代書和履約保證等問題及風險需要協調。
因此，即使黃先生願意以3300萬購買，小陳可能還會以之前的價格為由，再次與屋主確認價格，結果價格又會有所變動。就像這個案例一樣，因為遇到了「跳跳虎屋主」，最終交易無法達成。
雖然，最後沒有達到黃先生的期望，但黃先生仍然願意請我吃飯，並且細心挑選了餐廳，充分感受到他們的心意。還準備一份紅包，當下並未察覺到上面的文字。哇！這份心意肯定比成交更具意義，讓我深受感動。
如果你對於屋主自售有更深入的問題想要了解，你可以點擊下方圖片，加入我的LINE官方帳號預約一對一線上諮詢。我將提供專業、有價值的深入分析。
