當你需要資金時，很多人都會考慮向銀行申請房貸。雖然銀行的房貸利率較低，但是市場上還有很多人會申請二胎房貸，特別是當房屋已經有第一順位貸款的情況下。
申請二胎貸款，你可以用你的房屋或不動產做為抵押，向另一家銀行金融機構、融資公司或民間借貸公司申請第二順位的房屋抵押貸款。
不過，需要注意的是，由於二胎房貸銀行承擔的風險較高，因此通常利率比較高，申辦條件也與一胎房貸不同。
如果你的信用評級不高，像是信用卡逾期或者有其他財務問題，申請銀行貸款可能比較困難。在這種情況下，很多人會轉而向民間借貸公司申請二胎貸款。
這些公司的貸款門檻通常比銀行低，所以更容易通過審核。然而，需要注意的是，民間借貸的利率通常比銀行高很多，長期下來可能會成為一個財務負擔，導致你的房屋成為你的噩夢。
最終，如果你無法負擔，你的房屋或不動產可能會被法院拍賣。
房屋二胎是什麼？
若要了解什麼是房屋二胎，首先必須明白其所代表的意義。簡單來說，當一個房產已經申請了第一次貸款（第一順位房貸）之後，如果進一步向另外一家銀行或民間金融機構申請第二次貸款，那麼這筆貸款就會成為該房產的第二順位債權，因此也被稱為二胎房貸、二順位房貸或房屋二胎。
一胎房貸
一胎房貸(第一順位)指的是在房屋未設定抵押權的情況下向銀行申請貸款，貸款成數通常可達房屋價值的5成~8成或更高。
但貸款成數會受到地區、房屋狀況和借款人狀況等因素影響，通常是買房子時候的貸款，但房貸繳清後再貸的也是第一順位貸款，因為貸款目的不同所以貸款利率也不同目前約1.5%~3%之間。
二胎房貸
而二胎房貸(第二順位)則是在房屋已經設定第一順位抵押權的情況下向銀行申請第二次抵押貸款，貸款成數必須以房屋價值扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。
由於銀行在此情況下只能設定第二順位抵押權，二胎房貸的風險比一胎房貸高，而且在法拍市場上，房屋的拍賣價格通常低於市價，第二順位債權人因此無法取得拍賣所得。因此銀行承做意願較低，利率目前約在5%~14%之間。
一胎房貸vs. 二胎房貸：兩者的差別是什麼？
近年來，台灣的房價不斷上漲，因此已經貸款的房屋通常可以獲得更高額的二胎貸款。如果你需要額外的資金，可以考慮利用房屋二胎貸款來滿足需求。
以下是二胎房貸的相關注意事項：
- 貸款額度：二胎房貸的貸款額度是扣除已抵押成數的餘額後核貸，因此，若一胎房貸的貸款成數較低或貸款快將還清，二胎房貸的可貸款額度就相對較高。
- 貸款利率：銀行一胎房貸的利率約在1.5%~3%，增貸的利率約為3%~5%，而二胎房貸的利率則約在5%~14%。儘管二胎房貸的利率較高，但其貸款額度是所有貸款中最高的。
- 寬限期：銀行一般提供三年的寬限期，但銀行二胎沒有寬限期；融資公司二胎可能會提供兩年的寬限期；而民間二胎則無寬限期。民間二胎屬於隨借隨還，需要一次性還本金，風險相對較高，二胎房貸申請人應多加留意。
- 貸款年限：銀行一胎房貸最長可以貸款40年，二胎房貸則是7年~10年，融資公司二胎也是7年~10年，民間二胎（代書二胎及當鋪二胎…等）則不會約定明確的還款年限。
- 貸款管道：一胎房貸大多為銀行申請為主，但二胎房貸的管道多元，如果銀行二胎貸款申請失敗，還有融資公司二胎或民間二胎可供選擇。
2023年最新資訊｜5家銀行房屋二胎貸款利率、貸款額度、貸款期限整理
- 永豐銀行房屋二胎
- 貸款利率：3.5%起
- 貸款額度：最高50萬
- 貸款期限：1年～7年
- 新光銀行房屋二胎
- 貸款利率：3.5%起
- 貸款額度：最高300萬
- 貸款期限：1年～10年
- 台新銀行房屋二胎
- 貸款利率：3.5%起
- 貸款額度：最高300萬
- 貸款期限：依實際條件
- 玉山銀行房屋二胎
- 貸款利率：3.8%起
- 貸款額度：最少50萬
- 貸款期限：1年～15年
- 遠東商銀房屋二胎
- 貸款利率：3.5%起
- 貸款額度：最少25萬
- 貸款期限：1年～7年
實際情況依銀行為主
二胎貸款500萬有多可怕？
今年3月一位朋友介紹林小姐給我認識，他住在南太平生活圈靠近東平國小，一個大約30年沒有管理員的社區，這間房子已經持有很久，從房屋謄本上可以看出她是第一手屋主，借了一筆私人借貸，同時這間房子也被設定預告登記。
林小姐來找宥均的原因是，最近債權人一直逼林小姐簽買賣合約，要求林小姐將這間設定抵押的房子賣給他，但是林小姐不知道該怎麼辦。
什麼是預告登記？
預告登記是限制登記的其中一種，旨在預先保全他人對於土地建物權利的變更。當某個人欲對其擁有的土地建物進行處分時，他必須向地政事務所提出登記申請。在進行登記前，地政事務所會先進行檢查，以確保該土地建物的所有權是否存在任何限制。
若發現預告登記，地政事務所會通知預告登記名義人，並禁止該名義人對土地建物進行處分，直到限制登記的期限屆滿或取消為止。透過這種方式，預告登記可以保護他人的土地建物權利，避免其被無故侵害或損失。
如果想要簡單易懂地解釋預告登記，可以這樣說：預告登記就是一種保護房產買家或權益人的方法，可以預防房產被轉賣或設定抵押，讓買家或權益人的權益得到保障。
比如說，如果你買了一個房子並且對其進行了預告登記，那麼在未來的一段時間內，房子的所有權人就無法將它轉賣或設定抵押，因為地政事務所會駁回這些行為。
這樣一來，你的權益就得到了保障，不用擔心被他人侵害。如果想取消預告登記，就需要得到預告登記的請求權人同意，才能進行相關手續。
預告登記通常在以下三種情況下被廣泛使用：
- 債務人將不動產設定預告登記予債權人，以強化債權人的保障措施。即使債務人脫產，如有設定抵押權時，債權人仍可執行抵押權。
- 為了保障不動產產權，有時不動產會登記在他人名下，此時擔心出名人私下變賣，因此做預告登記。
- 父母出資為子女購買不動產後，為了防止子女被騙或不當處置該不動產，所以做預告登記。
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為什麼明知道無法負擔利息還要借？
林小姐用自己的房子，在109年5月向銀行貸款200萬元，因此銀行設定抵押權240萬元，原屋貸款不到3年後在111年的11月借了一筆私人借貸，實際借款金額500萬元，因此這間房子被設定第二順位的抵押權，也就是我們俗稱的「二胎」同時這間房子也被設定預告登記。
這筆私人借貸，雙方約定的利息每月1%，換算週年利率為12％，以林小姐借款500萬元來計算，每個月利息就高達5萬元，如果停止支付利息就會產生違約金，違約金的約定為每萬元每日20元，每天產生的違約金就高達1萬元。
林小姐跟她的先生每月薪資收入約7萬元，有兩個小孩還在讀書，銀行評估最高的貸款額度只有200萬元，所以只能轉向民間借貸，但很明顯他們的收入根本不足以支付每個月5萬元的利息。
林小姐從一開始就沒有支付每個月應該繳的利息5萬元。或許你會感到疑惑，500萬元的貸款到底花去了哪裡呢？
慢性自殺的投資行為！
事實上，林小姐曾經參加過各種投資講座，並利用借貸方式進行投資。然而，這樣的行為被稱為「慢性自殺」，因為林小姐對於投資風險的認知不足，無法控制風險，甚至沒有意識到自己投資的風險根本無法承擔。
你有聽過零元買房、集資買房等等的說明會嗎？這些業者往往聲稱能夠幫助你零元買房，或者透過集資方式輕鬆買到房子。然而，真的是這樣嗎？事實上，這些行為存在著很大的風險。如果您不了解投資風險，無法掌控風險，甚至是不知道自己投資風險的真正承受能力，那麼你可能會在這樣的投資行為中蒙受損失。
如果你或者你身邊的親友已經參加過這樣的講座，或者加入了相關會員，那麼建議你閱讀「【沒頭期款｜如何零元買房？】3種方法買房不用頭期款，但是實際後果你能承擔嗎？」這篇文章，或前往YouTube觀看相關影片。
這樣可以幫助你或者你的親友更好地了解投資風險，從而避免進一步的損失。
如何在面臨債務問題時做出正確的選擇？
林小姐情況面臨三種選擇：
第一種是立即賣掉房子止損，這樣可以避免利息及違約金持續累積，並留下一筆資金重新開始。為了讓林小姐有明確的預算，我幫她計算了整個買賣流程所需的債務金額、土地增值稅、塗銷登記、履約保證金、實價登錄等費用，也包括搬家費及處理舊家具的費用。
第二種選擇是將房子流抵給債權人，用回租方式繼續居住，這樣可以立即停止利息及違約金的產生，但需注意租金的負擔及可能的租賃風險。
第三種選擇是什麼事都不做，將債務拖延到法拍程序，但這樣會失去房子，可能持續背負更大的債務風險。
我在一週內為林小姐找到了一位買家，但因債權人不願配合塗銷設定，最後無法進行買賣，無法達成立即止損的目標。儘管如此，我仍建議林小姐盡早採取行動，以避免債務繼續累積造成更大損失。
宥均的心得總結
貸款本身並不可怕，但是在林小姐的情況下，存在一些風險需要注意。首先，林小姐借了私人借貸，這種貸款通常利率較高，且風險較高，可能需要支付高額的利息和罰款。
其次，房子被設定第二順位的抵押權，意味著如果債務人無法償還債務，第一優先受償的是銀行，第二優先受償的是私人借貸人，如果賣房款不足以償還兩者的債務，林小姐可能需要承擔剩餘債務，甚至可能面臨破產的風險。
此外，債權人逼林小姐簽買賣合約，要求她將房子賣給他，也是一個風險，因為可能債權人知道林小姐面臨困境，試圖以低於市場價格買下房子，這樣會損害林小姐的權益。
因此，我們應該從林小姐的經驗中得到教訓，不要輕易借貸並且要選擇正規的貸款機構。如果你已經陷入債務危機，請務必盡早找宥均聊聊，了解自己的權益和風險，以制定一個明智的計劃，能夠為你提供具體的解決方案和支持。請勿讓自己像林小姐一樣陷入債務危機，保護自己的財務安全是非常重要的。
