在不動產交易中，漏水問題是一個讓買賣雙方頭痛的不動產交易糾紛問題。交屋後才發現漏水問題，讓買家感到非常無奈，而屋主或房仲也常以各種方式來推卸責任。但其實，買賣雙方在交屋前可以注意到一些漏水的問題，以及如何分析買賣雙方在交屋後所面臨的漏水問題，這些都是值得探討的議題。
在本篇文章中，我會與你分享三種買賣雙方在交屋前可以注意到的漏水原因，以及如何評估買賣雙方主張交屋後的漏水問題。而最後，我也會分享一個秘密技巧，讓你可以避免碰上入住後才發現漏水問題，同時也能提前解決交屋後可能出現的漏水糾紛。
因此，如果你正考慮購買或出售房產，那麼這篇文章絕對是值得你一看的。我們將會為你解釋各種漏水問題的可能性，以及評估漏水問題的方式，幫助你在不動產交易中更加有保障。
買房必看！從天花板到外牆，如何檢查房子漏水問題
當我們尋找夢想房屋時，了解如何檢查潛在的漏水問題是非常重要的。在觀察房屋時，我們可以關注一些特定區域，例如天花板、浴室、廚房和前後陽台等。
檢查這些區域周圍的天花板和外牆牆角是否有水痕或壁癌修復的痕跡，也要注意窗框是否有裂縫。此外，迎風面的外牆是否有嚴重裂痕或顏色不一致的地方也需要特別留意。
通常漏水問題可以分為3類。
- 第一類是「樓上漏樓下」
指的是樓上用水造成樓下漏水的情況。可以透過觀察天花板是否有水痕或壁癌或是直接有水滴出來的方式判斷。 - 第二類是「水管管線漏水」
主要是自宅內部的管線漏水或防水層破裂造成的。如果樓下天花板沒有狀況，反而牆角有滲漏狀況，多半是這種漏水。可以透過室內的管線去做檢查。 - 第三類是「窗框外牆類」
主要是外牆或窗框的滲漏，這種情況通常發生在外牆迎風面的地方。只要外牆有裂縫，下雨或颱風時就可能因風壓大，導致水從裂縫中流進室內造成滲漏。
許多人在購買房屋時，只看過房仲提供的簡單資料，再加上實地看屋幾次，就決定要出價了。
然而，在出價前，一定要仔細查看不動產說明書，因為這份文件包含了屋主自己填寫勾選的房屋現況說明，包括有沒有滲漏水壁癌、在賣房子之前有沒有修繕過等內容。
有時候，即使實地看房幾次，仍可能看不出房屋的潛在問題，因此這份文件是非常重要的。在簽約前確認過後，更可以保障自己買房的權益，避免在出價之後，才發現重大瑕疵而不得不反悔，導致白白浪費辛苦存下的買房積蓄。
因此，在看房子時，我們應該多留心房屋周圍的天花板、浴室、廚房和前後陽台等區域，尤其要注意天花板和外牆牆角周圍是否有水痕或壁癌修復的痕跡，以及窗框是否有裂縫等檢查項目。漏水的原因可以大致分為三大類，包括「樓上漏樓下」、「水管管線類」和「窗框外牆類」。
當發現樓下天花板沒有狀況，反而牆角有滲漏狀況時，可能是自宅內部的管線漏水或防水層破裂造成的；而外牆或窗框的滲漏則常發生於外牆迎風面的地方，只要外牆有裂縫，遇到下雨或颱風時水就會流進室內造成滲漏。
因此，在買房子前一定要仔細查閱不動產說明書，這份文件通常會記載屋主自己填寫勾選的房屋現況說明，包括有沒有滲漏水壁癌、在賣房子之前有沒有修繕過等內容，可以幫助買方更全面地了解房屋狀況。
雖然實地看屋是很重要的，但這份不動產說明書更是買房的重要資料之一，不可忽視。只有充分了解房屋的潛在問題和瑕疵，才能更好地保障自己的權益，做出明智的買房決策。
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買下房子入住後，才知道原來這個地方漏水了！
故事一開始，陳先生在去年6月購買了一間位於太平區樹孝商圈的社區大樓，但在看房時，他發現浴缸與牆面銜接處有看起來不正常的修補痕跡，這引起了他的懷疑，因此在簽約前跟屋主確認了是否曾發生過漏水的問題。但屋主竟然表示只是為了清潔而修補，保證從未有過漏水的情況，這讓陳先生感到有些不放心。
當陳先生準備簽買賣合約時，屋主突然表示要加簽「現況交屋」，並將房屋現況說明書上有無漏水部分由【無】改成了【有】，並聲稱現況出售，若日後發生滲漏水或任何問題，都不會負責。
後來，陳先生與樓下鄰居聊天時才發現浴缸位置曾發生過漏水兩次，而前屋主卻對此隱瞞不說，讓他非常困惑和焦慮。於是，他找到了我，透過我的官方LINE好友諮詢，希望能夠解決這個棘手的問題。
如果你也有類似的經歷或疑慮，不要擔心，我們可以幫助你了解更多關於房屋的潛在問題和合約條款，以確保你的權益得到保障。在這篇文章中，我們將深入探討陳先生的經歷，分析他遇到的問題，以及如何避免這些問題，讓你買到心心念念的房子，並且安心居住。
真的有5年保固？來看看瑕疵擔保責任怎麼說！
當你買下一間房子，漏水是一個可能會發生的問題。在這種情況下，你可能聽說過賣方有5年的瑕疵擔保責任。但實際上，這不是指前屋主要保固5年，而是指買方在交屋後5年內發現漏水，需要在發現的6個月內通知賣方。
買賣瑕疵擔保責任
依民法365條規定： 「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
建商也不一定會保固5年，更何況是非專業賣房子的一般屋主。
交屋時，你應該仔細檢查房子的狀況，確保沒有問題。如果你在交屋時沒有發現漏水，萬一你在點交的時候都說沒問題，萬一事後才發現某處漏水，你需要進行舉證。
如果這個問題是在交屋前就存在的，那就是法律上的瑕疵。但如果是交屋後才出現的問題，就不是法律上的瑕疵。
漏水糾紛解析！房屋買賣中的漏水問題與責任歸屬
在實務上，有些漏水問題是難以在交屋前或交屋後幾天內就被發現的，這時就需要依靠專業人員來進行檢測並判斷漏水問題是在交屋前還是交屋後產生的。然而，即使依靠專家來檢測，仍有可能存在爭議，尤其是在以下三種爭議中：
第一種爭議是「交屋前漏水」
即萬一在交屋前或是交屋後隔天就發生漏水，但漏水不太可能在一天內形成，因此漏水應該是在交屋前就已存在，只是不巧在交屋後才發生。在這種情況下，法律上認為這是一個瑕疵，因此屋主需要承擔責任。
第二種爭議是「保證沒有漏水」
如果屋主向買方保證沒有漏水情形，那麼即使買方有重大過失，屋主仍應負該瑕疵擔保責任。然而，有些屋主為了避免影響成交價格而積極保證絕無漏水，這可能會讓買方誤以為房屋沒有漏水問題，如果屋主故意隱瞞漏水問題，讓買方誤判沒有漏水的話，那買方只能自認倒楣嗎？
如果能夠證明屋主明明知道有漏水問題，卻刻意隱瞞的話，買方除了不受六個月期間之限制外，屋主也不能以現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任，否則該特約為無效，應該要負該瑕疵擔保責任。
第三種爭議是「故意隱瞞漏水」
這也是房屋買賣上常見的第三種爭議「故意隱瞞漏水」，例如，如果屋主曾經在壁癌處重新粉刷遮蓋，或打開屋主新裝設的天花板，卻發現天花板上方放了一個集水盤，如果屋主故意隱瞞說不知情就太不合理了。
聽完這三種爭議，好像屋主都一定得負責耶，那麼，到底什麼情況下，屋主才不需要為漏水負責呢？接下來分享哪些是前屋主不需要負責的三種情況：
情況一「買方知道漏水情形」
如果買方在購買前已經知道漏水問題，那麼他們也會在簽訂買賣合約前做好相應的準備。屋主清楚地標示出漏水處及漏水情況，可以讓買方更加明確地了解漏水問題的情況，買方和屋主都是經過認真考慮後才達成買賣合約的，從而避免出現後續的糾紛和煩惱。
在這種情況下，買方可以自行決定是否要繼續購買該房屋，或是要求屋主進行漏水處理後再進行購買。屋主也可以透明地將漏水問題告知買方，屋主就不需要為漏水負責了。
情況二「人為因素」
因為買方在裝潢或更改格局時，必須要遵守相關的規定和標準，並且確保裝潢或更改不會對房屋結構和原有管線造成損壞或改變。
如果買方後來重新裝潢、更改了格局或是進行了其他人為因素的改動，導致了漏水問題，那麼這時候屋主就不需要負責了。
情況三「交屋後形成的」
交屋後的三年內若發現漏水問題，合理判斷此問題是交屋後才有的問題，因為在台灣，幾乎不可能三年都沒有下雨。因此，賣方不需要負責漏水問題，也就不需要承擔漏水問題所帶來的維修費用。
不是所有的漏水都能要求前屋主負責
漏水問題是房屋買賣時常見的問題，但是不是所有的漏水都能要求前屋主負責。我們必須先判斷漏水是否為法律上的物之瑕疵，而判斷的關鍵在於漏水瑕疵存在的時間點。
如果屋主清楚地標示出漏水處，並且買方也知道並接受了漏水事實，那麼屋主就不需要為漏水負責。同樣地，如果漏水是由於交屋後的裝潢或更改格局等人為因素所造成的，屋主也不需要負責。
但是，如果漏水問題是交屋後3年才發生，且合理判斷此問題是交屋後才有的問題，那麼屋主就不是法律上的瑕疵，也就不需要負責。
但如果漏水處無法以通常程序檢查發現，例如屋主重新油漆、貼壁紙或是裝潢包覆漏水處，並且買方當時沒有發現有漏水問題，那麼這就屬於故意不告知的範圍，屋主還是必須負責漏水瑕疵擔保。
因此，判斷漏水問題是否需要前屋主負責並不是那麼簡單，需要根據相關的法律條文以及具體情況進行判斷。
在這個過程中，大家需要保持冷靜、客觀，並儘量以溝通解決糾紛為優先考慮，讓雙方都能夠達成公平的解決方案。
宥均的建議
讓我們回到太平區樹孝商圈，剛才我們提到了陳先生的案例。在這種情況下，陳先生所遭遇的問題是非常令人困擾的。他買下的房子存在漏水瑕疵，而前屋主卻隱瞞這個問題，並且在簽約前保證房子沒有漏水。
這種情況下，陳先生的權益應該得到保障，前屋主也有責任承擔相應的責任。然而，現在陳先生的問題是如何處理房子的漏水問題。他擔心前屋主沒有處理好漏水問題，想重新裝潢整間浴室想知道能否要求前屋主負擔一些處理費用。
我向陳先生說明，現階段沒有漏水，確實很難向前屋主提出賠償。但是如果在未來的5年內發生了漏水，他可以向前屋主請求賠償。只是現階段不能修繕的原因是，萬一之後重新裝潢浴室，把浴缸拆掉重做防水貼新的磁磚，然後裝潢完以後發生了漏水，事後很難釐清漏水原因及責任歸屬。
然而，我特別提醒陳先生，為了等待漏水發生，向前屋主提出賠償，前屋主的處理態度也是未知數，可能會造成生活上的不便，也有可能前屋主不願意處理後續的問題，萬一雙方僵持不下，又萬一前屋主耍賴，不得不走上法律訴訟的話，在這種情況下，我們應該如何處理呢？流程大概怎麼走？我需要注意什麼？
漏水問題到底該怎麼解決？官司還是私下協商？
民事訴訟起訴後，法院會先排定調解一次，如果調解成立，順利結案
但是如果調解失敗，才會進入訴訟程序至少開庭2次以上，第一次開庭，原告應該向法院聲請漏水鑑定，原則上由各地建築師、土木技師、結構技師、台灣營建防水技術協進會等，第三方法院認證檢測單位來鑑定，接著等第二次開庭，鑑定結果出爐後，檢測單位會將鑑定報告交回法院，再由鑑定結果決定被告是否負有修繕義務及賠償責任，透過訴訟過程至少是半年至一年以上。
不動產交易糾紛一場官司可能需要花多少錢?
原告於起訴時需繳納裁判費，一審大約相當於請求金額之1%（10 萬元以下部分，徵收 1,000 元。)，加上法院指定專業機構進行鑑定之鑑定費，鑑定費通常落在10~15萬之間，裁判費+鑑定費，須由原告先行墊付，最後將由敗訴的一方負擔。
至於律師費不管勝敗，自己請的律師自己出律師費。通常一個審級6萬元至12萬元不等，而且還不能先自行處理，必須等到判決結果。
有時候，就是不爽被騙、或是對方的囂張態度，一定要告到底讓對方賠錢，雖然上法院站得住腳，但如果遇到前屋主不願意處理，或雙方真的無法協商成功時，除了法院，是沒有其他有強制力的解決辦法的。
在決定打官司之前，先評估2個問題
- 修復漏水需要花多少錢
- 漏水造成多少損失例如裝潢毀損
到這裡關於陳先生的問題，後來我是怎麼幫陳先生解決的呢？
我建議陳先生首先找專業的廠商進行評估，以確定漏水問題的嚴重程度及解決方案。接著，陳先生需要衡量是否值得進行訴訟。
在進行法律訴訟的過程中，時間、精力和費用都是必須考慮的因素。此外，還需要考慮到在訴訟期間持續發生漏水問題可能會對陳先生的生活造成影響，同時也可能會影響樓下鄰居的生活。
因此，現階段對陳先生比較有利的作法是找到一家優質、有信譽且提供保固的廠商來處理漏水問題。這樣不僅能夠有效解決問題，還能避免可能的法律糾紛，同時也能保持良好的鄰里關係。
宥均的看法
接下來，在這裡跟大家分享一個避免碰上入住後發生漏水，結果前屋主可能擺爛，提前解決交屋後漏水糾紛的秘密技巧，而這個秘密技巧就是，跟屋主說我願意在買賣合約中加上【買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任】
為什麼要加上這一句話呢，因為就算已經在契約約定「現況交屋」，並不代表買方拋棄瑕疵擔保請求權，除非在契約中寫明「拋棄瑕疵擔保請求權」，否則買方還是可以因為房屋有瑕疵而向法院提起訴訟。
加上這句話的好處是，屋主不會刻意隱瞞漏水，因為屋主如果誠實告知漏水問題，就可以不用擔心賣房子以後，還要擔心被官司纏身，而買方的風險就是修復漏水的費用．
所以我們可以在下斡旋之前，先找專業的廠商檢查以及評估修繕後的費用，了解這些後續的購屋成本，然後再次跟屋主確認漏水位置及情況，還可以用漏水的事實跟屋主談價格，
OS:想得美，通常屋主才不會這麼輕易答應降價，因為屋主會說如果沒有這些問題，就不會只賣這個價格了
還可以放心，如果有屋主故意不告知瑕疵的狀況，這樣的排除約定也會無效，有的屋主知道自己的房子會漏水，也清楚告知買方漏水的狀況，主要就是因為屋主將未來可能產生的修繕費用當作「折價」。
其實，這樣的加註不算少見，買方除了可以在入住之前了解整個屋況，請專業廠商處理漏水問題，並提供漏水的保固，大幅降低入住後發生漏水問題，還可以避免未來發生漏水，還要先跟前屋主協商，甚至上法院訴訟後，無法馬上進行修繕，影響生活品質，造成生活不便的問題。
