去年的12月，太平區8年的高質感社區的屋主陳先生，透過我的@LINE諮詢，跟我說他的房子已經賣了5個月房子賣不掉，目前委託22家房仲幫他賣房子，總共有20組買方來看房子，只有2家房仲委託後沒有帶看過買方，但是陳先生的困擾是，沒有買方下斡旋出價，甚至已經3個月沒有人來看房子了。
房子賣了5個月都沒有買方出價下斡旋
隔天陳先生與我約在社區碰面，陳先生帶我參觀社區公設，接著介紹他的房子，陳先生介紹完房子後，說他從買房子到現在都還有持續在看房子，所以附近的每一個社區跟建案他都看過，也有持續關注實價登錄自己做過功課，單坪、總價、扣車位單坪算，分享他整理的資料給我看。
陳先生說剛賣房子的時候，給其中一家房仲公司專任委託一個月，剛開始賣房子的時候，有接到幾通其他房仲的電話，還有收到一堆房仲開發信，房仲的專業術語較叫做「反開發」或是「踩線」。
目前委託的房仲也幾乎是寄開發信，說有買方指定區域或是指定社區，答應他一定會帶買方來看房子，才簽委託給他們，現在委託給很多家房仲之後，偶爾還會收到一些房仲寄的開發信。
大部分都有帶買方來看房子沒錯，同業帶買方來看完房子之後，買方沒有出價的原因都是因為房子本身有抗性，這個抗性就是在「車道上方2樓」，從此之後就沒再帶客戶來看過房子了。
才發現沒有房仲真正想要幫忙解決問題，只是抱著碰運氣，試看看能不能簽到委託的心態，簽完委託來看房子的買方，好像只是順便被帶來看的感覺，帶買方看房子後，同業只跟他說開價太高，所以沒有客戶願意看房。
陳先生知道他的開價開的很高，因為房子本身有抗性，一定會被買方大力的殺價，所以目前房子的開價是以這附近，實價登錄查詢成交價最高的前10筆的平均單價算出來的(前10筆都是新成屋)，相信想買房子的買方還是會出價下斡旋，但是到目前為止，都沒有人出價下斡旋。
591廣告都是房仲在看的
我計算出陳先生這間房子在591刊登的廣告，總共刊登了38則，當時38則廣告中瀏覽數最高的一則廣告，刊登超過一個月還不到100人瀏覽。
2022年第四季，全台中市不動產經紀業備查家數(仲介)，已達1,165家，不動產經紀營業員任職人數達7,007人，用行政區來算平均值的話，一個行政區大約有40家房仲公司及240位房仲。
因為陳先生的社區只有他這間在賣，所以我們當下從591找其他社區，較符合市場預期價格的物件，時間刊登一個禮拜的廣告，瀏覽人數還比他的房子刊登一個月還多。
接著找「屋主自售」的廣告，讓陳先生了解到屋主屋刊登的「屋主自售」有多吸引人，同社區同樣的刊登時間，瀏覽人數就相差8倍以上，來證實現在的591廣告大部分都是房仲在看的。
一個月瀏覽數連一個行政區，平均的房仲人數240人數都達不到，很不正常，這代表著房仲都關注不到這間房子，更何況是想買房子的人。
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從台中到台北兩天一夜才簽到專任委託
我曾經因為同業有在賣一間太平區的透天，價格只賣300萬，比同路段最低價格還便宜了一半，但是這間透天沒有門沒有窗戶，連屋頂都沒有。
這間透天只有一家房仲同業在賣，但同業不願意配件，所以我就調閱了第二類的房屋謄本拜訪屋主，屋主的戶籍地址是在台北市的一棟大樓裡。
隔天一大早從台中搭高鐵到台北，到台北後又搭乘計程車到屋主的戶籍地址，但是管理員說屋主沒有住在這裡，這裡住的是租客，雖然不能提供屋主的電話，還好當時的管理員願意跟我透露屋主的居住位置。
我用導航搜尋了位置，這裡距離屋主的居住位置，要40分鐘的車程，所以先到附近租了一台機車，因為管理員沒有連樓層完整的透露，所以到目的地的時候，在沒有管理員的公寓門口，問了兩天一夜才遇到屋主。
我跟陳先生分享，你就住在這間房子裡，如果真的有買方指定你的房子，就不會只是寄開發信碰碰運氣，也沒有遇過其他同業，想盡辦法也要見到你幫你賣房子，寄開發信是最後真的沒辦法聯絡到屋主的方法。
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談判最基礎的原則
開價1980萬，除了是同競品中開價最高的，在目前市場上待售物件中，單價也是最高的，前面帶看的買方或許只是簽完委託要帶人來看房子的承諾，或是剛好在附近順便看看，這我雖然無法證明，但是看完沒有下文是事實，現在委託給我或是再委託20家仲介，也無法解決沒有買方的問題。
像現在看房子的買方都認為2023年房市會下修，現在買應該有很大的議價空間，所以開價1980萬的房子，有經驗的買方一口氣就出價1500萬，但屋主可以接受的最低成交金額，可能只是1700萬。
我知道陳先生不急著賣房子，但是現在沒有買方來看房子，陳先生很清楚談判最基礎的原則就是，開價絕對不能是底價，這樣子才能得到預期的價格。
除非你是熱門物件，故意提高售價對成交沒有任何幫助，會嚇跑有誠意的買方，看房子的買方有一個心態，就是屋主故意把價格開很高，買方一開始也故意喊出一個，低於屋主可以接受的1500萬，創造出一個500萬價差的談判空間，最後很有可能就談到屋主心中最低的底價1700萬。
如果買方沒有故意喊低價格，開價1980萬就只出價1900萬，那就掉入了被刻意提高總價的圈套，如果買方又真的很喜歡這間房子，最後的成交價可能就會落在1950萬左右，整整比原本預期的底價1700萬還要高出250萬。
但如果要等到真的很缺錢的時候，為了趕快脫手換現金，成交價也很可能會比原本可接受的1700萬還低，甚至低於1500萬也不是不可能的。
陳先生當時買房子的時候，從看屋到簽約不到兩個月就做決定了，最後決定這間房子，是因為附近沒有抗性的房子開價都超過1100萬，屋主開價只有1000萬，也相對便宜了100萬。
這間房子雖然有房子在車道上方2樓這個抗性，但是面公園也有不可取代的優勢，他覺得這個優點大於抗性，於是他下斡旋出價800萬，談一談最後比預期900萬還低的價格買到這間房子。
宥均的想法
陳先生很清楚房子有抗性，如果開價不開高一點，買方一定會用抗性來殺價，擔心到時候價格會預期賣更低，但現在的問題是「沒有買方看房子」。
很容易錯過適合而且不介意的買方出現，會介意的買方無論多便宜還是會介意，如果突然急需要用錢的時候，可能只能便宜賣給投資客，只要有利潤空間，投資客有資本可以慢慢等不介意的買方出現。
我認為抗性不是用來談價格的，抗性是留給不介意的買方，你們當時會買這間房子的時候，其實也認真的做過功課，做出對你們最好的選擇。
我建議陳先生可以用合理的開價1698萬去看市場的接受度，最後陳先生因為我分析的行情約1510萬沒有委託我進行銷售，而是選擇委託分析更高價的同業繼續銷售，於是我只能看著這間房子的價格從1980萬，降到1880萬，再降到1758萬。
到目前過了兩個多月，開價降到1698萬，已經低於原本預期的底價1700萬，還沒等到適合的買方出現。
更新：112年8月以1488萬元出售
