【房屋買賣】賣房子最大的問題就是定價？1次搞懂！如何適當定價，賣出理想價格！｜台中房仲｜委託賣房子｜房仲宥來了｜【房仲宥來了

【房屋買賣】賣房子最大的問題就是定價？一次搞懂！如何適當定價，賣出理想價格！｜台中房仲｜委託賣房子｜房仲宥來了

原本溫馨又能遮風避雨的家，因為家裡人口數增加，想要讓家人住得更舒服一些，所以想要把目前的房子賣了，換一間大一點的家，但是從來沒有賣過房子的你，不知怎麼自己賣房子。

內容目錄

為什麼要賣房子呢？

不少人賣房子的原因，是因為工作轉換、家庭人口數、孩子學區等人生變化，想要以房換房，假如賣房子的目的是為了換新房子，就特別要提前注意房市走向，因為這對買房子和賣房子都會有一定影響，必須對房市有一定的了解，才能以對自己最有利的方式換房。

若是遇上房市行情好，房價呈現上漲趨勢時，要先買新房再賣舊房，盡可能買低賣高；相反的，若是房市遇冷，房價有下跌狀況時，就要先賣舊房再買新房，才能盡可能保住較好的舊房價格，同時降低購入新房的成本。

市場行情高於當初買入價格，出售可賺取利潤。
投資報酬率不如預期，轉換投資置產標的。
財務負擔過重，無法負擔。
家庭人數變動，造成空間不足或過多。
地點環境不佳，造成生活不便或發展性低。
考慮家庭未來規劃，如工作調職、小孩就學、移民等。
屋況不佳或房屋老舊，想換新房子。

不管是自住換房子或是投資，賣房子最簡單就是委託房仲出售，當然有足夠專業知識的人，也可以選擇自己出售，不管採用哪一種方式，詳細了解房屋買賣流程，對於新手來說非常重要，這篇文章整理了幾個賣房最容易碰到的問題

決定出售價格前先做功課

買房是大多數人的人生大事，除了找到心儀的物件外，該如何以負擔得起且符合市場行情價買下一間房？而賣房子同樣不容易，在高房價的時代，要擬定具競爭力且讓買賣雙方都欣然接受的價格，也是一大學問，因此無論買房子、賣房子，事前一定要先做足功課。

了解行情就要先整理社區成交行情、鄰近社區成交行情，以及類似社區成交行情，並了解自身房子的賣點有哪些？

為了讓房市交易更透明，政府在2012年推出「實價登錄」，現已發展到「實價登錄2.0」，實價登錄系統到底對買房子、賣房子有哪些幫助？能獲取哪些訊息？哪裡可以查詢實價登錄？

實價登錄是什麼？查實價登錄有什麼好處？

「實價登錄」是政府要求不動產交易的買賣雙方在交易完成後，誠實回報交易資訊和成交價格的制度，達到房價公開透明，解決過去不動產交易資訊不對稱的問題。

對想買房子的人來說，可以透過實價登錄上的資訊，檢視自己買房子的預算，跟賣方議價時也能對市場行情有所了解，不至於買貴或遭惡意抬價。對賣方而言，可以知道自己房子在市場上的價值，訂定合理價格順利銷售。

實價登錄是誰去登記？

現行的實價登錄制度是由「買賣雙方」一起申報，送件則是可以由雙方共同協議，由其中一方或是其他代理人到地政事務所送件。如果有申報價格不實或逾期未申報，會有3萬～15萬的罰緩，罰到改正、申報為止。

從實價登錄可以得到哪些資料？

登錄的資料包含三大類：交易標的、標的資訊、價格資訊。

交易標的
土地和建物的區段門牌、不動產標示、交易筆棟數。
標的資訊
交易年月、土地轉移面積、建物轉移面積、車位轉移面積、使用分區、建物現況格局（用途、形態、建材、樓層、建築完成年月、隔間）、車位類別、社區管理、有無電梯等。
價格資訊
房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位元交易總價、每坪單價。
實價登錄
1. 內政部實價登錄網站
2. 實價登錄比價王
3. 樂居實價登錄
4. 591實價登錄
5. 104行情通實價網
6. 好時價實價登錄

內政部實價登錄網站

實價登錄自民國101年開始實施以來，所有房屋、土地交易價格均需如實申報，因此要查詢房價最快的方式就是上內政部實價登錄網站查詢，看看鄰近的房屋最近一年成交行情大約是多少，網站上可以輸入相關的資料查詢(如下圖)。
查詢時要留意行情最好是一年內、距離500公尺內較佳，且房型及屋齡愈相近愈好，才有參考價值。

實價登錄比價王

實價登錄比價王的呈現方式以列表為主，在新建案/社區的部分，會顯示議價率、社區租金行情及租金報酬率供參考，以便於買家評估出價的價格，且社區最新行情會用LINE進行通知。但地圖功能稍嫌不足，無畫圖區域查詢功能，也無法獲取成交案件更詳盡的資料（如主建物附屬建物面積、格局、土地使用分區等）。

樂居實價登錄

樂居同樣以「社區」為主，地圖直接與Google街景功能連結，更容易知道範圍及位置。有提供各社區價格走勢並與周邊生活圈行情做比較，計算社區均價排除一樓及特殊交易，價格相對客觀。

但僅可查詢六都、新竹縣市及基隆市資料，其餘縣市查詢不到，另外，未形成社區的案件、土地、車位也查不到且僅供一年、五年成交價，無法設定交易時間。

591實價登錄

591實價登錄以「社區」為主，比對出建物確切的社區名字，並提供各社區價格走勢、周邊環境的優缺點分析及生活機能介紹。另外，也統整該社區周邊曾經有車位成交價格紀錄，估算出合理價格，將車位價格拆算。

104行情通實價網

104行情通實價網結合內政部房地產買賣實價登錄、法拍屋投標成交實價查詢，提供每戶房屋社區名稱，及完整社區市調資料，如同棟社區成交統計、社區相片、都市計劃圖及附近學區環境。

指標大樓及焦點透天屋為一年內新屋銷售成交統計，一目了然，即時掌握房市動態。

好時價實價登錄

好時價利用估價標的物的類似成交案例，配合歷史資料、空間資料與不動產其他屬性資料，建立一套科學性的估價模型，對該標的物價格進行評估與預測。透過此估價系統可掌握不動產價格的波動及增進估價的準確性，並降低交易風險。

如何挑選實價登錄平台？

由上可知，各家實價登錄平台各有千秋，而最佳策略是以其他平台搭配政府部門的實價登錄，例如：

找社區型新成屋／預售屋：實價登錄比價王／591／樂居＋內政部實價登錄網（或各縣市政府實價登錄平台）
找中古屋（公寓、華廈、透天）：實價登錄比價王＋內政部實價登錄網（或各縣市政府實價登錄平台）

賣房子的成本稅金費用有哪些?

賣房子時屋主需繳納的稅費包含：

土地增值稅
所得稅
1. 財產交易所得稅
2. 房地合一稅
履約保證費
代書費
仲介費
其他稅費
1. 房屋稅
2. 地價稅
3. 水電瓦斯費
4. 管理費

土地增值稅

土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去取得時之移轉現值或原規定地價的總額。

延伸閱讀
【賣房子｜土地增值稅】為了使用10％自用住宅優惠稅率，結果賠售186萬元！

所得稅

財產交易所得稅

出售交易104年12月31日以前取得之房屋及土地，非新制房地合一所得稅課稅範圍，僅就「房屋」部分計算財產交易所得，綜合所得稅的財產交易所得，土地則按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍。

即以房屋出售時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後之餘額為所得額，課徵綜合所得稅。

課稅所得(稅基)：房屋收入－成本－費用

註：105年1月1日以後繼承被繼承人於104年12月31日以前取得之不動產可選擇適用舊制，財產交易所得併入個人綜合所得稅。

房地合一稅2.0

個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，持有房地期間在2年以內者，稅率為45%；持有房地期間超過2年未逾5年者，稅率為35%。

假設小財購買一戶房地產1,000萬元，持有一段期間後以1,460萬元賣出，其他必要費用(如仲介佣金) 及土地漲價總數額合計60萬元。

自住可適用重購退稅與自住減免兩大優惠：

重購退稅：只要個人買賣自住房地產，滿足下述條件，無論是先買後賣，或是先賣後買，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠
- 包括出售前一年未做營業或出租
- 個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住
- 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)在2年以內。
- 5年內所購房屋未作其他用途或再移轉等4項，即可採先繳後退機制
自住減免：本項優惠意指個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住6年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，但須留意優惠為6年內限用一次。

賣房子之前先確認屋況

想要房子賣出好價錢，一定要從房子的細處著手，給買方留下好的印象。現在的網路越來越注意「顏值」這個詞，對於房子也是如此，另外，適當美化房源圖片也是可以提高看房率的哦。

如果房子屋齡老舊，儘管擁有老房子特殊的低公設比優點，但相對地，老房子的賣相通常也較差。

屋齡大的房屋容易產生水管滲漏水或電線老舊等問題；房屋外觀或樓梯間也可能出現油漆斑駁、雜物堆疊情形，以上種種都會造成房價無法提高的絆腳石。

想要提高房價，給買方的第一印象最重要，房子做些簡單裝修，將房屋的裡裡外外清理整齊，適當的美化來增加房屋賣相是必須的，容易吸引買方的目光。

清空後易給人空曠、舒適感，可以適度的在空屋裡留下桌椅、沙發增加居家空間感，但是不要將雜物櫃、鞋櫃、甚至不要的書桌等隨意放置，會加重看房時造成視覺壓迫，突顯缺點。

房子內部屬天花板、牆面、地板所佔的面積最大，就算只有一點小骯髒或瑕疵，都會讓整體觀感大打折扣，可以簡單的為室內牆面粉刷、維持地面整潔，讓室內空間看起來較清爽，或者更換窗簾與地板，小預算絕對能為賣房子立大功。

買方最在意房子有沒有漏水、是不是凶宅等等，賣房子前清楚告知屋況，避免賣房子後產生糾紛，如果擔心滲漏水或油漆剝落降低買方買房子的意願，可以先請專業廠商修繕，並由廠商提供一年保固，不只讓買方安心，也讓自己省心，千萬不要省小錢自己油漆掩蓋，不僅無法根治，日後容易產生糾紛！

提高房子的附加價值

萬一你考慮將家中出租或是出售的話，分享 10 個方法，讓你的家看起來更漂亮，也更有價值。這些方法也許還能讓你將家裡以好價格賣出。

使用白色或是米色油漆你的房子，然後搭配這些顏色，是最安全的選擇，但也能確保你的房子的美觀
擦拭家具，這樣能夠避免累積灰塵，家具的使用壽命也更長。
將所有壞掉的電器以及燈泡修理好，這樣房子看起來才不會像是無人照料
如果有破碎的玻璃窗的話，趕快把它們換上新的，這樣才不會像是被打劫一樣
屋內的通風非常重要，這樣房子內才不會被濕氣和異味佔據
好地規劃你想要如何裝潢房間，記得不要太過貪心，選擇過多風格
如果要讓室內或是室外的牆面更有特色，你可以擺放一些裝飾品
大門是給人第一印象的重要門面，因此要確保清理這個區域，給人好印象
車庫大門要能正常運作，應該定期檢查運轉的發動機的狀態
有什麼不需要使用的東西，就趕快丟棄它們，免得家中累積一堆雜物，讓人看了就心煩

賣房子需要準備的文件資料

在賣房子的過程中，在各個階段都需要證件辦理手續，如果能夠提早準備，就可以節省許多時間。

簽約時請準備

土地、建物權狀正本
土地、建物謄本
印章
身份證
近期房屋稅單、地價稅單正本
所有權人授權書及代理人身分證(非所有權人簽約時)

用印時賣方須備證件

印鑑章
印鑑證明2份（6個月內）
戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份

完稅時賣方須備證件

印鑑章
繳納增值稅
簽收完稅款

屋主自售自己賣房子的5大風險

自售雖能省下仲介費，但卻必須承擔更多看不見的交易風險與房價損失，自售未必比委託仲介售屋有利。

例如，不瞭解委售代書流程、房地產登記、貸款步驟、沒有好的銷售管道、不知如何提升房屋賣相等，結果仍常是賣不出去，或甚而發生被詐騙，得不償失。

一、遇到假買方

賣房子最怕遇到惡意詐欺的假買方，或是遇到掮客刻意打壓價錢賺取差價。

二、證件被盜用

屋主把身份證、權狀等證明文件，交給買方辦理過戶時，結果被拿去做抵押、借錢等用途，讓屋主「屋」「財」兩失。

三、收不到尾款

房子過戶後，惡意的買方將銀行貸款領走，讓屋主收不到尾款。

四、買賣無效

如果賣方本身不是所有權人本人，或是承買人資格不符，都會造成買賣無效。

五、交屋糾紛

交屋後買方對屋況、使用權有爭議，常會發生要求賠償的情形，引起糾紛。

賣房子的管道「屋主自售」vs「委託仲介」

最主要的賣房子管道有自售和委託房仲兩種，自售可以節省仲介費用，但需要相關的背景知識及不少時間來處理賣房子的過程，可以先從這2點評估：

有沒有時間
- 自己在售屋網上刊登會發現99%打來的都是仲介，甚至有仲介會假裝是買家跟你約看房子
房屋的位置
- 如果你家在社區裡面中庭的位置，外面的人也很難知道你的房子正在出售。

包括登房屋網站廣告、撰寫廣告詞句，找出自己房子銷售的特色、尋找買家、接聽有興趣買方的電話、安排看房時間等等，這些瑣碎事可以交給宥均。

委託銷售契約是什麼？

委託銷售契約可分為「專任委託銷售契約書」及「一般委託銷售契約書」兩種類型，如果簽專任委託契約，在委託期間內非但不可以再另外委託其他房屋仲介銷售（同房仲品牌的不同加盟店也不行）。

如果有其他買家透過管道直接連絡到屋主本人（如：親友、大樓其他住戶、左鄰右舍等），屋主都不可以自行出售，否則就會因違約而產生給付違約金或服務報酬之義務。

簡單來說，只要還在專任委託的期間內，該物件會被專任約「綁住」，這間房子的所有交易行為都必須透過該專任委託的仲介公司。

如果是一般委託情形，屋主在委託第一家仲介公司銷售後，仍然可以委託多家房仲賣房，房屋曝光的管道、平台多，來看屋的買方多，順利賣出的機會大。

讓各家房仲處於競爭關係，可能因買方的競價多而賣到更高的價格，但同樣也可能因房仲間削價競爭，反而破壞好價格，如果在委託仲介後自行找到買家，屋主也可以不透過仲介公司自行出售。

「一般委託」和「專任委託」的差別在哪裡？

「一般委託」則是可以委託多家房仲一起出售房子，屋主也可以自行交易。
「專任委託」就是只委託一家房仲出售，不得再委託其他房仲賣房子，屋主也不可以私下交易。

「一般委託」和「專任委託」哪一種比較好？

這因人而異，主要是以「屋主心態」、「房子條件」、還有「屋主對於房仲的信任度」來綜合考量，沒有一定的答案。

一般委託的優點是什麼？

房屋曝光的管道、平台多
- 房仲通常會有長期經營的口袋客戶名單，會比一般屋主擁有更多客戶資源，不同店的房仲也有各自的人脈與口袋名單。
屋主可以同時自己賣房子
- 如果在委託仲介後自行找到買家，屋主也可以不透過仲介公司自行出售。
良性競爭能縮短銷售期
- 地段、屋況不錯且價格合理的房子，找多家房仲一起賣，會讓房仲更積極賣房子，可能因買方需求多而更快將房子售出。
篩選適合的房仲
- 如果沒有認識的房仲，可先簽一般委託，多找幾位房仲試賣，再從中與配合度最高的房仲改簽專任委託。

一般委託的缺點是什麼？

面對較多的房仲人員
- 大多數房仲會回報銷售狀況，如果委託太多房仲，每天會有接不完的電話，所有參差不齊的房仲，每天都想拜訪你或電話給你問候、議價、問案子賣掉沒，不但影響屋主的生活品質，也會打擊屋主的信心。
屋況難維護
- 人來人往，帶看後門窗、水電未關、大門沒鎖、室內有垃圾、菸蒂…等，會不知道該找哪位房仲負責，萬一出現房屋損壞的情況，責任也較難釐清。
削價競爭
- 同時太多家房仲銷售，容易讓買方混淆且產生是否屋主缺錢等想法，透過多家房仲試探屋主價格，房仲再用更低的價格獲取買方信任。

專任委託的優點是什麼？

單一窗口溝通單純
- 不用一次面對好幾位房仲，每天接收不完的電話與訊息，不用回覆重複的資訊，可省去較多溝通及接洽時間。
屋況維護責任清楚
- 房子有任何狀況，第一時間回報，萬一房子的裝潢有人為損壞，也找得到人負責，不會有互相推卸責任的狀況。
投入更多心力及資源
- 專任委託對房仲人員來說，是業績保證的象徵，房仲會更用心銷售房子，投入更多的廣告資源。
比較能賣到好的價格
- 底價只有與你接洽的房仲知道，不會有售價不一及同一組買方找多家房仲，低價競爭的亂象出現。

專任委託的缺點是什麼？

資訊封閉無法曝光
- 如果碰到房仲不用心賣房子，或是遇到專業能力或經驗較弱的房仲會影響成交的速度，只能乾等合約結束。
屋主無法自行出售
- 屋主不能自售，如果在合約期間真的有自己的親友想買，只能透過專任委託的房仲公司買賣，屋主需要支付仲介服務費。
禁止其他房仲銷售
- 有些房仲想要自己把房子賣掉賺更多服務費，會禁止其他房仲配件，也就是其他房仲有客人，也不願意和其他房仲合作銷售房子，這樣會降低房屋銷售的速度，甚至影響屋主錯失適合的買方。

為什麼賣房子要找宥均？

宥均在接案前所製作的房地產分析報告表，包含以下幾項資訊，可以讓屋主全面了解案件在市場上的行情。

大數據估價報告：利用AVM估價系統，根據附近類似案件的數據進行估價，此系統隨著實價登錄的資料庫增加，估價的精確度也提高。
歷史成交價查詢：使用內政部不動產交易實價查詢服務網查詢，針對同類型案件的成交金額進行查詢，選擇同類型的商品比較才有意義，避免誤以為不同種類的房產價格相同。實價登錄是過去的價格，現在的價格能賣的比較高還是比較低，還是要看當下市場的氛圍，過去的價格只能當個參考。
市場開價查詢：比對各房仲品牌、591、樂屋網、yes319等售屋平台的同類型案件開價金額，了解市場上的定價趨勢。
買方認知價格：探究買方可能會出的價格，瞭解買方對該房屋的認知價值。
綜合評估：根據房屋的裝潢程度、瑕疵狀況等屋況，綜合考量前述資訊，提供屋主開價及底價的建議。