預售屋合法換約需匯入履保帳戶，繳納房地合一稅「平均地權條例」部分條文修正案，1月10日上午在立法院副院長蔡其昌敲槌下正式三讀通過，立法院祭出5大措施遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5000萬元。
什麼是「平均地權條例」？
平均地權是我國土地政策最高指導原則。依憲法規定，平均地權與節制資本為建立國民經濟之基本國策，政府為實施平均地權土地制度，早於民國19年制定土地法時，即將其四大辦法—規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公，具體訂入土地法中，並於民國25年付諸實施，惟當時情勢，未能貫徹實施。
民國38年政府播遷來臺，開始實施一連串土地改革如375減租、耕者有其田等，隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲，投機壟斷之風日盛。
政府為解決都市土地問題，遂於民國43年制定「實施都市平均地權條例」，自民國45年起，在臺灣各大都市實施平均地權，並分期分區擴大其實施範圍。
又因實施平均地權之範圍，僅以「都市土地」為限，都市以外之土地，未能實施，致其土地漲價全部歸私，而成為牟取不法暴利之對象。
為期能貫徹實施平均地權基本國策，以實現民生主義「均富」目標，政府乃決定擴大「平均地權」之實施範圍及於全面，並自58年起積極研議修正「實施都市平均地權條例」，終於66年2月完成法定程序，修正公布為「平均地權條例」，開始全面實施平均地權。
「平均地權條例」修正案修了哪些法？
《平均地權條例》被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象，內政部於2021年11月底研擬啟動修法，12月9日通過修法草案。2022年4月7日，行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請立法院審議。2022年12月21日完成初審，今年1月10日完成三讀。本次修法五大重點如下：
一、預售屋限制換約轉售：
在平均地權條例的規範下，想再轉讓預售屋或新建成屋就沒這麼簡單了，預售屋或新建成屋買賣契約，不得讓與或轉售第三人，除非是轉讓給「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內的兄弟姐妹」，或經內政部公告的特殊情形外，如：買房簽約後受到強制執行、非自願失業等重大事故、因重病需要長期療養、重大變故無力償還貸款費用等情況
建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，只要被發現違規，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為：
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，這樣的狀況通常會出現在透過內部關係互相買賣，製造一種成交量很大，房價不斷往上揚的狀況，同樣也是按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
三、建立檢舉獎金制度：
如果發現不動產銷售買賣或申報實價登錄有違規行為（不實或AB約墊高價格），可以將證據送到縣市政府檢舉，如經查證屬實，政府單位會從收到的罰鍰中提撥一定比率的金額，當作檢舉獎金。
四、新增管制私法人購屋：
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，私法人在購買住宅時，要經過中央主管機關許可外，同時有限制在取得房屋後的5年內，『不可以』辦移轉、讓與或預告登記。
但如果私法人是透過《銀行法》、《企業併購法》、《財團法人法》、抵押等規定取得不動產，或是都更危老分得的住宅，都不用依照平均地權條例經過許可。
五、預售屋解約申報登錄：
針對預售屋還有最後一項規定，假設在預售期間有解約情形，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄價格不實同樣也會按照戶棟處3萬到15萬元罰鍰。
政府單位考量到，很有可能會有透過解約方式，變成轉讓給第三人，訂立申報實價登錄制度，讓預售屋交易市場更加透明。
「平均地權條例」哪些人會被影響？
限制換約的優點是可以將讓過去炒作房市，資金有限、蹭熱度的投資客，面臨資金不足，又無法轉售套利出場的窘境，當他們無法再玩預售屋槓桿，且預售屋恐斷頭，就只能掃地出場，但其實負面影響不少，如果臨時有資金需求，賣房子的手續也會變得繁雜。
成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，修法過後，預售屋限制轉售，勢必影響購買意願，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。
對於私法人來說，因應市場現實操作的空間也因此被限縮，避免投資者把財富放在房地產，不讓財富階級視房市為「投資」標的。
買預售屋換約「只能現金不能錄影」
限制預售屋換約的《平均地權條例》即將上路，不過去年的12月，臉書社團有位網友詢問，看上一間預售屋釋出換約，對方要賺100萬元差價，加上100萬元後，也比同戶其他樓層還算便宜。
但下訂付10萬元訂金後才得知，下次簽約要帶190萬元的現金，另外的這100萬元是賣方給建商的前期款項，賣方不接受匯款也不接受支票，也不能錄影怕我們檢舉……這樣對我們沒有任何保障啊！！」因此想詢問保護自己的方法。
臉書社團有位網友，看上一間預售屋釋出換約，對方要賺100萬元差價，「我們很喜歡，加上100萬後其實比同戶其他樓還是算便宜(對方很低價購入這幾年漲不少)，我們預算也夠」。
請問預售屋轉單，但只能用現金合理嗎？？
我們看上一間兩房，但都賣完了過一陣子再去一次問三房時，代銷提說有一間兩房有釋出 委託他們賣 但對方要賺100萬差價，我們很喜歡加上100萬後，其實比同戶其他樓還是算便宜(對方很低價購入這幾年漲不少)我們預算也夠，就下訂附10萬訂金。
後才得知下次簽約時我們要帶190萬的現金，100給賣方其他是給建商前期款項，賣方不接受匯款也不接受支票，也不能錄影怕我們檢舉，是知道對方用意，但代銷還說合約還要先送去建設公司才能換名，這樣對我們沒有任何保障啊！！
得到代銷的回覆是：沒辦法這就是建立在信任上的交易…問題是我們根本不認識對方哪來的信任…，請問有什麼可以當下保護自己的方法嗎？
預售屋合法換約需匯入履保帳戶 繳納房地合一稅
由於目前預售屋限制換約轉售還未上路，通常合法的做法，以臉書社團網友案例來說，賣方已經先付了100萬元給建商，並匯入建案的履保帳戶中，這筆款項到建商交屋前都不能動用，賣方想賺100萬元，因此買方將兩筆錢都匯入履保帳戶中，需到建商那邊辦理讓渡合約，賣方再將錢領出來。
由於所有金流都有紀錄，因此賣方會取得讓渡證明，被課45％的房地合一稅，先不算換約及房仲手續費，原本賺到的100萬元，實際上只剩55萬元。
賣預售屋不想繳房地合一稅
今年的1月，有一位台中的曾先生，最近透過同行看上太平區的某間預售屋，已經了解過房屋基本資料，也做完功課，同行也跟他說一個可以省下170萬的方法，這個非常吸引人的單價，比周遭建商新推的建案還便宜5萬的價格。
同行說：現在的屋主是第二手屋主，如果要按照正常的程序買這間房子，這間房子第一手於109年取得930萬元，他當時的購屋成本是958萬元，另外加上90萬元的現金給第一手屋主，再加上現在的屋主想賺60萬元，等於90萬元+60萬元要加上45%的房地合一稅約272.72萬元，再加上賣方4%的服務費51.28萬元，購入價格要1282萬元，而且還不含2%的服務費。
958萬+272.72萬+51萬=1282萬
現任屋主的購屋成本是958萬元，另外加上90萬元的現金給第一手屋主，也就是他被上一手賺118萬元，然後現在的屋主想賺60萬元，購入價格只要1108萬元。
958萬+90萬+60萬=1108萬
曾先生也被同行說服，可以省下現在屋主要繳45%的房地合一稅，換5年後20%的房地合一稅，但是同行要求曾先生，在斡旋的當下就要準備150萬現金，如果有成交，會請代書簽一份讓渡合約，只是這150萬不會存入履保帳戶，但是曾先生擔心被同行吃掉這筆錢，沒有白紙黑字覺得不放心，於是提出到建商換約時，當天現場交付現金，但是同行直接拒絕曾先生的要求，於是透過我的官方LINE好友諮詢。
我跟曾先生說明同行這樣要求最主要的原因，就是擔心你在換約之前反悔，這個方法說明白一點就是AB約，只是大部分的AB約是故意寫高房價，向銀行貸更多貸款出來。
而這種作法卻是故意把房價寫低，幫助屋主逃漏稅，你幫屋主大賺一筆還幫他省稅金，結果還要承擔被吃掉150萬的風險，然後如果有什麼狀況，到時候只能拿著偽造文書的讓渡書可以舉證，連自己也有刑責。
我推測有可能屋主是第二手的故事不是真的，現在的屋主申報958萬-購入成本930萬=申報的獲利28萬，扣掉3%的免稅額，大約只繳10萬元的房地合一稅，而另外還有實際獲利150萬不想繳房地合一稅。
因為計算1108萬的部分，竟然沒有提到屋主買房子時的服務費，跟現在要賣房子的服務費，而且沒有獲利完全不繳稅不太合理，還有另一種可能就是，屋主申報958萬，繳10萬元的房地合一稅，加上現金90萬元，淨賺約100萬，而60萬只是為了預防買賣雙方都沒有服務費，結果無法成交的鋪陳。
我也提醒曾先生，不要被誤導，談價格的方向也應該要用正常的流程去談，假設屋主是第二手也願意平盤，當時的購屋成本958萬元，另外加上90萬元加上45%的房地合一稅約=163.63萬，再加上賣方4%的服務費46.73萬元，購入價格大約要1168萬元。
958萬+163.63萬+46.73萬=1168.36萬
宥均的看法
這兩個案例，看起來就是投資客想逃漏稅，讓建商以原價轉讓合約「平轉」方式登錄，不想繳獲利45%的房地合一稅，才會限制只能用現金，而且也害怕遭檢舉，未來買方還會有實價登錄價格低於實際房價的狀況，影響未來換房時，轉售房子的獲利空間。
預售屋禁止換約即將上路，卻有買方甘願冒AB約的風險接盤，「這就是人性和法律的兩難」，可以接受加價金額、能力也負擔得起，甚至評估後覺得比建商售價還便宜，尤其眼看房價短期內翻倍漲，建商開價更貴之下，只能從換約中找物件，不過所有獲利都應合法報稅。
但是AB約的方法是絕對不合法的，首先會背負偽造文書、再來是實價登錄的部分使公務員登載不實等刑責，雖然這個方法可以用很低的價格買到房子，但真的不要以身試法，以免讓自己幫屋主逃漏稅，未來還要天天擔心偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科…
