第一次買房子，就算你找的是大品牌，就算你是他的老客戶、好朋友，如果自己沒做功課，一樣有被坑殺的風險，我們一生中沒有幾次買房的機會，所以才需要專業的房仲來協助，第一次買房子，你會先想到跟誰買房子?
來自雲林的張小姐第一次買房子，就是找未婚夫從小一起長大在做房仲的好朋友，因為不熟悉買房流程，又是自己信任的好朋友，沒做功課也沒有看房子就直接簽約了，簽約後代書一直沒有將簽約金存入履保帳戶，經過了一個多禮拜，透過我的臉書粉專私訊詢問，簽約金一直沒有存入履保帳戶正常嗎？
第一次買房子就上手？
去年的2月，張小姐透過做房仲的好朋友，買到人生中的第一間房子，原本是一件值得開心的人生大事，在簽約之前，同行以現有租客的說法，不讓他們看房子，要簽約後才可以看房子，關於同行的這個說法，我個人認為這是陷阱的機率非常高，怎麼說呢？
我現在要來跟你分享
第一個買房陷阱：『要簽約後才可以看房子』
關於有租客無法看房子的問題，除非你是經驗豐富的投資客，可以承擔這種未知風險，不然沒看房子就簽約，對買房對自住的人來說是很大的風險，沒看過房子怎麼知道適不適合，在這裡跟大家分享，如果遇到有租客無法看房的注意事項，可以先了解租期到什麼時候、租金多少，還有租客的狀況。
在充分了解這些資訊後，如果可以接受這份租約的情況下，可以在下斡旋的時候加上特約條款，確認屋況與屋況說明書後，斡旋合約才生效，讓屋主知道如果看完房子屋況沒問題，你就有意願購買他的房子，購買後租客不會直接被趕走，可以增加租客願意配合看房的機會，如果租客還是不願意配合看房，那你真的要好好評估，購買後你要怎麼面對你未來的房客。
第二個買房陷阱：『全新裝潢不用錢』
接著，同行提供房屋室內照，甚至主動幫張小姐跟屋主爭取，整棟房子重新油漆之外，3間衛浴整間全部重做，加上全新廚具的第二個買房陷阱：『全新裝潢不用錢』，簡單說就是中古屋的價格買到全新的屋況，羊毛出在羊身上的道理，應該不用多解釋了吧。
因為自備款有限，房屋現況確認書中也明確標示房屋現況沒有漏水，同行又是張小姐信任的好友，一再保證房子沒問題，擔心錯過這間房子，就很難再買到房子，於是陷入房仲設下的陷阱。
簽約後跟同行到現場看房子，看房子的當下同行沒有鑰匙，還是請鎖匠來開鎖的，張小姐當下沒有發覺這個異狀，還是事後才想起這個情況，進到屋內看到屋況跟照片相差很大，同行提供的照片，刻意避開嚴重壁癌的部分。
甚至還有一面牆壁，是現在有水流下來的狀態，同行跟他說那裡是增建的位置，不算瑕疵擔保責任的範圍，感覺一直被同行牽著鼻子走，當下拿出手機拍下嚴重壁癌跟漏水位置的時候，同行還跟他們說盡量拍沒關係，到這時候才發覺被好友騙了。
除了嚴重漏水的瑕疵問題，還有一個更嚴重的問題，就是影片開頭有提到簽約時，張小姐準備的簽約金現金30萬元，代書一直沒有存入履保帳戶，簽約後一個多禮拜，也因為這個問題，透過我的臉書粉專私訊詢問，簽約金一直沒有存入履保帳戶正常嗎？
因為屋況跟同行的態度讓張小姐想解約，同行也說如果屋主願意解約，服務費跟代書費都可以不用付，但是同行說屋主不願意解約，堅持要沒收30萬的違約金，張小姐原本也打算直接把30萬元當作學費，但是簽約時還有簽一張數百萬元的尾款本票（這是正常的），還是會擔心同行用其它名義要更多的賠償費用。
我請張小姐提供簽約時的(圖三)屋況說明書及(圖四)特約條款，屋況說明書確實勾選沒有增建及漏水，特約條款的部分也有寫上，整棟房子重新油漆、3間衛浴整間全部重做、加上全新的廚具等約定。
從同行主動說服屋主整理加上簽約金沒存入履保帳戶，我推測這間房子是投資客短期買賣的房子，否則一般屋主都會擔心沒看到錢會不會被騙，買賣合約裡也沒有附上謄本，所以我就自費幫張小姐調閱建物謄本，發現謄本上的登記日跟他們簽約日只差2天而已，實價登錄也已經查的到資料了。
第三個買房陷阱：『代書侵占簽約款』
張小姐的情況真的非常特殊，坦白說我也是第一次聽到，以現在的交易環境，基本上不會有第三個買房陷阱：『代書侵占簽約款』，我特地請教我們的特約代書，也沒有遇過這樣的情況，我建議張小姐先發訊息或者電話錄音，請代書把簽約金30萬元存入履保帳戶，3天內沒有存入就會寄存證信函進行催告。
這樣做得目的是採證，表示你有催促代書把30萬存入履保帳戶，而代書不履行，然後請律師擬定存證信函，寄給代書、仲介、賣方，另外，代書有提到，對他們寄存證信函後，如果指定日期未履行的後續處理，這方面的專業細節需要跟律師討論。
同時跟同行說，簽約前保證沒增建、沒漏水，簽約後看房子時發現漏水，結果因為是增建位置不願意處理，實際屋況也跟屋況說明書不符，所以你要解約，如果不同意解約，你會到地政單位檢舉。
同時跟張小姐說明，如果最壞的打算是30萬當作學費，檢舉雖然不能幫助你解決合約問題，但是仲介公司心裡一定有底，基本上會願意跟你協商溝通，至少要做這些事，不要怕麻煩，因為大部分人都怕麻煩，如果你也怕麻煩，就讓這種黑心業者得逞了。
『買房指南筆記』買房必備40項注意清單
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履保特約條款：先行動支價款同意書
張小姐照著前面的建議跟同行說要解約後，結果同行變的很熱心，建議他們要對屋主寄存證信函，還可以介紹代書跟律師，免費幫他們處理，讓張小姐懷疑仲介是不是要撇清責任，隔一天早上，仲介也主動幫忙約明天調解解約，只是到了傍晚又馬上改口說只願意退10萬元。
接著代書跟張小姐說，簽約時有給他們「履保特約條款」，正在觀看影片的你，是不是想問甚麼是「履保特約條款」，老實說，我也是第一次聽到，看到代書傳的文件資料時，其實是「先行動支價款同意書」。
第四個買房陷阱：『沒看清楚就簽名』
但是簽約前，同行並沒有協議提前動用價金，簽約時，代書沒有說明合約內容，張小姐也沒有檢閱簽名的文件，所以才會發生第四個買房陷阱：『沒看清楚就簽名』，張小姐在不知情的情況下簽了這份同意書，造成簽約金30萬元沒存入履保的後果，簽約時應該注意及充分了解自己簽下哪些文件。
提前動用價金，簡單說就是屋主有資金需求，在簽約前買賣雙方協議，像是搬家或是換屋買房，但是提前動用的金額不在履保範圍，如果想好心給屋主方便也得注意以下事項，免得吃上大虧：
- 扣除銀行貸款及土增稅後，成交價是否大於動撥金額？
- 動撥金額是多少？（履保帳戶內的餘額不得為0。）
- 動撥前，屋主是否已將權狀及印鑑證明交付給代書？
如果是遇到換屋買房的屋主，就可以從我們的履保帳戶直接出款到屋主買房的履保帳戶，降低動撥後的風險。
第五個買房陷阱：『賣掉一定會賺錢』
過了幾天張小姐又來跟我分享第五個買房陷阱：『賣掉一定會賺錢』，同行昨天登門拜訪試著說服他買下房子，房子整理好也不用再花錢整理，賣掉一定會賺，甚至如果他會擔心，同行可以支付之後房貸，直到房子賣掉之後，在一起平分賣房子的獲利。
我提供我的想法給張小姐，這麼做不是不行，但是你信任他們嗎？房子買了以後，賺或賠都是你應該承擔的風險，你是拿好幾百萬元出來，仲介只繳一年幾萬元的貸款利息，成本差這麼多獲利還要平分，而且這不是等於配合他坑殺下一組買方嗎？
宥均的想法
很多人聽到有錢賺就信了，然後整個資金就卡在那邊，如果房子適合自己，買來自己住，自己也能負擔的情況下那也還好，但如果是投資心態，結果遇到房子不好，房子不能住又無法負擔的情況下，最後只能一直降價求售。
無論是新房子或是舊房子多少都有瑕疵，一定要看過房子在下決定，仲介也應該要讓買方了解這些瑕疵及後續風險，像是漏水壁癌可以先找專業的廠商評估及估價，就能知道買房後續還需要多少費用，清楚揭露房屋瑕疵，對屋主也能避免房子賣掉後的糾紛。
也詢問過第一建經，買賣雙方2天內沒收到入款通知簡訊，就要打去履保公司詢問款項進度，如果代書沒存入款項，履保公司應該要馬上聯絡代書。
想不到吧！你的好朋友會坑殺你，信任帶來被詐騙，用這幾個字形容張小姐的遭遇也不為過。
不過最後還是有順利拿回30萬元，條件是要支付代書相關費用不到1萬元，這樣的結果對張小姐來說真的算是蠻理想的了。
