為什麼要收斡旋金，斡旋意思是什麼？
房子看完也確定屋況及產權，接下來就是議價！
首先帶你認識斡旋，如同字面上的意義，就是雙方進行磋商、溝通，「斡旋」並不只是口頭講講、喊個價這麼簡單，是有一份正式出價的書面依據讓屋主看到，在中古屋買賣的議價階段，通常都會使用斡旋書或要約書，來向屋主表達自己的誠意，然後由買賣雙方對價錢方面進行商談。
當你看到喜歡的房屋時，想要向屋主提出想要購買房子的意願，目前有兩種方式，第一種需要交付一筆現金，外加簽一份斡旋書，第二種不必交付現金，只單純簽一份要約書，兩種的目的都在於要讓屋主知道，有一位買方願意出價來洽談。
斡旋書與要約書雖然有相似的效果，但還是有些許的不同，也各有優缺點，究竟斡旋金與要約書差在哪裡，哪一個對你來說比較有保障？
㊀ 斡旋書
透過房屋仲介買房子，當你看好某一間房子後，出價金額與屋主願意出售的金額有差距時，是一種由買方將一筆金額委託房仲，作為與屋主協商的費用，也就是斡旋金，通常10萬元內現金或現金支票，如果突然發生一些狀況，無法繼續購買房子或是反悔不想買房子，只要在屋主尚未同意出價金額前，可以隨時撤回斡旋書並取回斡旋金，不會收取任何費用。
但屋主同意你的出價金額時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務，至於買方交付的這筆斡旋金，並不會真的一起捧去給屋主看，而是由房仲公司暫時代為保管，房仲只拿斡旋書面部份，內容有買方有提出多少元的斡旋金，讓屋主感受到買方誠意，提出期望購買的價格。
如果最終斡旋成功，屋主在斡旋書上面簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會轉變成定金，買賣雙方簽約時，由房仲公司取出之前交付的現金（或支票），轉交代書存入履保帳戶，併入作為簽約金來使用，如果最終斡旋不成功，則房仲將會全額、無條件、無息返還給買方。
㊁ 要約書
與斡旋書不同是，『要約書』是由內政部訂定的條約，內容是記載買方購買房屋意思表示之文書，交由委託房屋仲介向屋主進行磋商，當屋主同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。
買方不需先拿出一筆錢，只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲去向屋主提出期望的價格，要約書較重要內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等，，常見違約金的計算方式為買方出價的3%，如果屋主在要約書上簽名確認出售，也會發生法律上的效果。
斡旋金與要約書，兩者共同與差異
斡旋書與要約書一樣，無論是買方或屋主，在屋主同意並簽名後，若有任一方反悔，都會需要負起違約的責任，都可以依照法律請求損害賠償，對屋主來說，斡旋書與要約書的差異不大，主要集中在「吸引力」的部分，要約書雖然有法律效力，但比較不實用，以實際情況比較，大多數買方與房仲都傾向用斡旋書的方式。
但對買方來說，斡旋金是一個爭取緩衝時間的好辦法，讓買方有機會可以做更多的準備與考慮，而要約書因為不需事先交付金額給房仲，是風險較小且較安全的選項。
斡旋金與要約書，這兩種我可以選嗎？
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用斡旋金來做週轉、影響談判結果…等不法舉動，公平會要求業者應做到下列事情：
- 房屋仲介必須讓消費者清楚知道，除了『斡旋書』之外，也可選擇內政部所訂定的『要約書』作為談判籌碼。
- 如果買方選擇交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋的目的，明確告知消費者的權利與義務。
- 房屋仲介若未遵行而有欺騙或失公允等狀況，則違反公平交易法第 25 條的規定。
公平會也建議房屋仲介，可提供另一份書面文件給消費者簽署，以便能告知消費者『斡旋書』及『要約書』的替代關係及其選擇權。
斡旋金與要約書，其實都可以！
| 斡旋金 | 要約書 | |
| 使用方式 | 先支付一筆款項 5～10萬或出價的2% | 屋主同意前， 無須支付任何款項 |
| 議價成功 | 轉為定金 | 簽訂買賣契約書並支付定金 |
| 議價失敗 | 全額退還 | 全額退還 |
| 議價成功後反悔 | 買方：可沒收該筆定金 賣方：加倍返還定金 | 任一方：買方出價的3% |
| 優點 | 提升賣方議價意願 | 不需先行支付款項即得議價 |
| 缺點 | 易發生經紀業詐騙捲款潛逃 | 易發生輕率決定事後反悔之訴訟問題 |
看完斡旋金與要約書的差異，有沒有覺得，腦子沒有這麼混亂了呢？
在付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、標的物現況說明書，斡旋期間一般以三到七天為限，期間內沒談成可以再延期，斡旋有效期限必須在約定條文中確定，當斡旋不成時，應在期限到達後三日內無息退還，房屋仲介不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用。
斡旋金金額在10萬元以內可使用現金，10萬元以上最好使用支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓，應在斡旋解除條款中註明，如果屋主不同意賣房子，多久以內須退還，及屋主同意後，反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。
其實無論是斡旋書或是要約書，都有各自的優缺點，可以自行評估後再決定要使用哪一種方式！
無論是斡旋金或是要約書的注意事項，皆應記載:
- 房屋座落地址
- 房屋坪數
- 出價（購買）金額
- 定（斡旋）金金額
- 房價支付方式
- 違約的罰則
- 屋主須在收據上簽章
第一次買房頭期款100萬的首購族
去年的3月份，第一次買房的陳小姐，來詢問我有沒有套房，頭期款100萬，月繳貸款6000元以內，陳小姐很清楚的決定，買200萬上下的套房，但是我手邊沒有適合他的房子，所以他從591傳許多房屋廣告給我，不過以當時待售的房屋當中，有地點好但是屋況差，有屋況好但是價格高，有價格低但是坪數小，有坪數大但是地點差。
其中有一間在台中市東區十甲東路上的套房，開價228萬只有一家同行刊登廣告 ，無論是地點、屋況、坪數、價格等，如果200萬可以買到這間房子，也是在相對便宜的價格，建議他趕快去跟同行看這間房子。
看房前我們簡單討論，開價228萬我推測底價在210萬上下，這個推測包含屋主期望價格，再加上房仲擔心被砍服務費的價格，屋主實拿200萬+4%賣方服務費+2%買方服務費＝212.5萬
陳小姐問我覺得可以談多少，我不知道可以談多少，但是看完不喜歡不要跟房仲出價，房仲會以為你對房子有興趣，可以直接跟房仲說為什麼不喜歡，說不定他會有其它更適合的房子。
如果看完房子有喜歡，建議可以從180萬開始出價，還有提醒他看完房子後，要了解目前出租的情況，跟房仲索取房屋資料及謄本，接下來看完房子之後的陳小姐，遇到哪些問題呢?
延伸閱讀
買房出價下斡旋金被房仲打槍
3月27日時，陳小姐傳訊息跟我說，今天他去看了第2次房子，順便跟我分享同行跟他說的情況，屋主是4年前買入整理後出租，屋況跟照片是同一間，看完房子很喜歡，也有跟同行出價180萬，並且願意下斡旋金，請同行幫忙跟屋主談，但是同行說之前已經有人出過200萬，屋主都不接受了，沒有200萬屋主是不會願意談的，同行建議他的斡旋出價200萬。
關於同行的這個說法，我個人認為這是話術的機率非常高，怎麼說呢？
我現在要來跟你分享第一個房仲話術就是：
『這個價格談過了』
這個可以列為買房時最常聽到的房仲話術 Top1 了，如果真實的底價就是200萬包含4%的服務費，房仲當然會希望能收到200萬的斡旋，這樣房仲不但不用跟屋主議價，也不會被屋主砍服務費，還讓買方感覺到有砍過價。
接著跟你分享第二個房仲話術：
『努力幫你議假底價』
同行說屋主的底價是213萬，不是我不想幫你努力，只是這樣的出價，我去等於是被罵而已，你再思考看看，如果有機會我來努力，建議他出200萬不再加價的方式，去跟屋主談看看，這種算是直接給出價建議的房仲，直接跟你說屋主底價，並且出價建議剛好在你預算上，只是底價有可能是假的，甚至200萬都還可能高於屋主底價 !
假設屋主真實底價是190萬，萬一買方出在低於200萬，卻又高於屋主底價190萬時，
房仲就會跟你說第三個話術：
『先斡旋先贏』
如果你喜歡這間房子，可以先幫你卡第一順位的斡旋，我們不是看出價高低的，是看下斡旋順序，先下斡旋先贏，雖然你會覺得有點扯，但是很多買房新手都會信以為真 !
斡旋順序有分兩種情況，A買方先出價斡旋180萬，之後B買方出價斡旋190萬，
第一種是到達屋主底價的順序，直接安排B買方跟屋主簽約第一順位，如果A買方也可以加到190萬，只能等B買方反悔不買才有機會。
第二種也是最常讓人誤判的第四個話術：
『有人出價比你高』
房仲跟A買方說已經有人出到190萬，如果不加價就會失去機會，擔心心儀的物件被搶走，又怕輕易加價成了肥羊，往往陷入天人交戰，原本以為是房仲的話術，結果就真的有這組B買方190萬成交了。
已經斡旋談過了，結果更低的價格買房子
現在我們再把重點，拉回陳小姐的故事上，隔了兩天3月29日，同行打給陳小姐，同行說剛離開屋主家，他們大約談了一個多小時，屋主對於自己的房子，有一個深信不疑的價格存在，我也試著用實價登錄跟屋主討論，但仍然無法接受價格，屋主說180萬價格太低，我們的努力他會看在眼裏，價格就請買方斟酌了。
這裡出現第五個房仲話術：
『其實之前沒有人出過價』
除非屋主的經濟發生變化，否則這次怎麼不用200萬以上才談，肯定沒有人談過200萬的價格，甚至底價就是200萬包含4%的服務費，200萬*(1-4%)=192萬，屋主實際得到的金額是192萬，買方出價180萬的斡旋加上2%的服務費，等於180萬+(180萬*2%)=183.6萬，183.6萬-192萬=-8.4萬，價格還差了8.4萬是無法成交的，還要先跟屋主議價再談服務費，所以很多房仲不願意收斡旋。
如果底價是190萬包含4%的服務費，190萬*(1-4%)=182.4萬，屋主實際得到的金額是182.4萬，買方出價180萬的斡旋加上2%的服務費，等於180萬+(180萬*2%)=183.6萬，183.6萬-182.4萬=1.2萬，房仲的服務費已經有1.2萬，那這個案子是可以成交的，只是就看房仲想不想收下這個斡旋。
因為有謄本資料屋主又住不遠，我也順利拜訪到屋主，簡單的向屋主表明來意，我不是來簽委託，也不是要來破壞他與同行的委託關係，敘述前陣子有一組買方看過他的房子，有購買意願想下斡旋被同行拒絕了，屋主也知道陳小姐這組買方，所以我只幫忙傳達買方的意願，並且透露買方有保留加價的空間，如果同行真的不願意收斡旋，到時候我只能收下買方的斡旋來找他。
之後我馬上通知陳小姐，同行應該會跟他收出價180萬的斡旋，果然我們才通話完沒多久，同行就主動約明天要跟陳小姐收斡旋金，然後同行也順利幫他約3月31日與屋主面談，也在當天以192萬元成交順利簽約。
從開價228萬，底價213萬，到同行說之前談過200萬都沒談成了，低於這個價格屋主不會談的，結果最後成交192萬，這是我去年為了幫助客戶，幫到連自己沒賺到該賺的錢都沒關係。
對，你沒看錯，我幫忙客戶買到想要的房子、想要的價格，但是我自己一毛錢都沒賺到，而且我還幫同行賺到錢，聽到這件事連沒在做房仲的朋友都笑我很笨，哪有這種幫同行成交的笨房仲….
很多房仲都會因為買方出價太低，不願意收下買方的斡旋金，原因有很多種，有的時候可能屋主是同事接洽的，因為跟屋主的期望價格差距太大，同事不願意浪費時間幫忙談價格，擔心買方出價太低屋主一氣之下，會不讓他繼續委託賣房子，或是屋主不願意浪費時間談價格。
甚至房仲同意你的出價，你反而會覺得自己買貴了，各位也可以試著思考一下這個情境，這時房仲回答：「沒問題，我一定能幫你談成的」，你的心中會不會冒出一個疑問，「我是不是出價太高了，我會不會買貴了？」
是不是房仲的話術只有當事人才知道，至少陳小姐遇到的這位同行沒有跟他說，
第六個房仲話術：
『要是這麼便宜我就自己買了』
會講這種話的房仲，代表最好最便宜的物件都會自己找人吃下來，那麼有這種心態的房仲，你絕對無法從他手上拿到最划算的物件，因為就算談到這麼便宜的價格，最後只會跟你說屋主不賣了，所以絕對不可以跟這種房仲買房子。
透過這個故事幫助你更理性的判斷出價後，房仲不想收斡旋，那麼價格可能真的開太低了，房仲說完不可能，接著補一句，「雖然價錢差很多，但我還是幫你談談看，或者積極地叫你領錢下斡旋金，那麼你出的價格，也許就是相對有機會的，如果跟你說，要是這麼便宜我就自己買了，絕對不可以跟他買房子。
宥均的想法
雖然我也很喜歡買方直接出到屋主底價，但是我更喜歡幫助買方談價格，或許這麼說會讓我失去更多的委託機會，但是買方買了房子之後也是屋主，比起大部分房仲喜歡幫屋主創高價，如果買方買的太高，以後要賣房子就會是一個惡性循環。
未來突然發生一些狀況，房市又不好的時候，不得已要賣房子的時候，要賠上辛苦存下的積蓄，才能順利將房子再賣出，不是要幫買方買便宜、也不是要幫屋主創高價，而是要讓雙方都成交在合理的價格、雙方都不要吃虧。
大部分的房仲不會拒絕，委託期望價格過高的屋主，但是會拒絕誠意買方的斡旋委託，買方出價與屋主期望的價格有差距時，委託房仲向屋主表達誠意的委託方式，斡旋到議價再到簽約這是一個過程。
雖然不是一次出價就可以買到房子，但是至少你可以知道這個房仲，可以還是不可以合作的，而這個過程你是慢慢的前進，最後買到你心目中理想的價格，我希望能透過這篇文章，改善這個市場的不合理現象，讓想買房的人不再處於市場上的弱勢，下次如果遇到房仲不願意收斡旋，你可以跟房仲說
「如果屋主願意出來談，我有加價的空間。」
這也是我幫助陳小姐找到屋主時，最關鍵的一句話，讓房仲先願意接受你斡旋的價格，並想辦法幫你約屋主出來。當屋主願意出來談，到時候只要斟酌加一些價格，就有機會成交。
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