【買房子】不是看100間就能買對房子，首購族買房注意事項的迷思｜台中買房｜台中房仲｜房仲宥來了｜【房仲宥來了

很多人都有聽說過一個說法，就是新手買房前，至少要看100間房子，你才能買到一間對的房子，在存到買房的頭期款後，鼓起勇氣開始看第一間房子，畢竟買房的學習必須搭配實戰經驗，身為買房新手，為了累積經驗，不管中古屋、新成屋、預售屋都看。

看房看了一段時間，逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼買房」，這句話的代價怎麼這麼辛苦，買房是人生大事，當然需要多比較，其實看100間房，本質上並沒有錯，多練習的確會進步，但是實際上最常見到的是….

看200萬的套房又看了1000萬的大樓，甚至2000萬的透天別墅也看，這一定不是最有效率學習看房的方法，只是花了一堆時間漫無目的看房，講好聽一點叫做＂多看學經驗＂，講坦白一點就是＂不知道該如何事前篩選＂，所以什麼房子都看。

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【買房注意事項｜第1項】約房仲看房前，先做這2件事

如果你是看新成屋或預售屋，面對的可能是建商或代銷；如果你看的是新古屋或中古屋，主要是面對房仲，也有可能會遇到屋主自售，因此在實際看房之前，與房仲或屋主的應對也包含在買房注意事項之中。

如果我們可以先了解自己買房的需求，設定好自己要看的房屋條件，絕對可以避免浪費自己寶貴的時間，甚至錯過了適合自己的房子。

實際看房時，我們要評估的重點包含屋況、動線與生活方便性，因此學會看房技巧與買房注意事項，並依照SOP順序看房，就能讓買房這件事更易上手。

因此在約房仲看房前，一開始要做的是：＂公寓、大樓、透天、屋齡、坪數、房型、車位、區域、預算範圍＂，全都仔細思考過自身的需求，並清楚的跟房仲說明。

這樣透過房仲幫忙篩選後，物件應該已經50%以上符合我們的需求了，當房仲提供房屋資料給你參考時，
記得先做這2件事：

看房前，第1件事》先上google地圖，查看周邊環境

觀察鄰近的生活、商業機能分布，衡量本身在意的機能，例如：
如果常常下廚，會希望住家附近有市場、全聯、家樂福，晝伏夜出的朋友，會希望住家附近有便利商店或宵夜店家，愛運動的朋友，則可將健身房、運動公園等視為衡量依據，生活商業機能的重要程度完全因人而異。

除了正向加分的機能設施外，還必須留意附近會影響未來居住品質及房價的相關設施、場所，也就是所謂的「鄰避設施」，如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓……等會造成健康、安全、寧適性或風水上影響的項目。

所以，約房仲看房之前，除了環境位置的生活機能，對於未來生活的方便程度有很大的影響，也要注意附近的鄰避設施，還可以先確認房屋本身的「地理風水」，也或許你不在意這些缺點，但要考慮未來轉手時，買房的人會不會在意，不要以為撿了便宜，因為通常別人也會以此條件來議價。

看房前，第2件事》先學會判斷區域合理房價

雖然有人認為房價的部分等看完後，有喜歡再思考如何議價就好，現今網路資源豐富，許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房，搞得好多人以為出價就用力殺就對了，屋主也怕被大幅殺價，索性將開價提超高，反正要殺價就讓你殺個夠，因此惡性循環~

「你出這個價，屋主怎麼可能賣啦！」，其實從價格上也可以看出，屋主賣房子的決心，真正想賣房子的屋主，通常價格也都在合理範圍，開價幾乎是底價，

如果屋主要賣天價，底價也不會在合理價，因為屋主不一定是真的想要賣房子，只是想試試市場水溫，如果有人出價，再考慮要不要賣，如果價格差太多不是很想賣，不降價也是有可能。

如果對房價區間瞭若指掌，還會去看開價超高的房子嗎？

你還願意浪費時間，跟房仲出價出到臉紅脖子粗嗎？

所以，在看房之前先了解附近的房價行情，知道合理的房價區間，可以大幅降低買貴風險，看房當下如果真的喜歡，其實不用問房仲屋主的底價，因為問了也是白問。

不過可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風，請房仲評估是否可能有機會，再決定斡旋的購買金額。

【買房注意事項｜第2項】看房有順序，確保不漏看

如果你在看房時，每一間房都只是憑感覺，進去繞一下就出來，看完以後也不知道看了什麼，這樣很容易在買房後，發現漏看了一些缺點才後悔，因此看房時，建議將整個過程分為3大順序：

看房順序1》從周遭環境到社區環境

房屋周遭繞繞，觀察生活機能是否符合需求（周邊商家便利性）、通勤是否方便（距捷運或公車站距離，實際走走看）、消防安全（巷弄太窄或無尾巷）、行車動線方便性（是否單向道、禁止轉彎的道路、車道出口的轉彎空間）。

如果看的事是公寓、華廈或電梯大樓，接著觀察社區的門面，門口環境是否髒亂（垃圾堆放，蟲鼠蟑螂多的狀況）、一樓大門入口處是否乾淨整潔（機車亂停或信件亂散的情形）、管理人員的水準（是否態度很糟或完全不管制進出人員的情況）。

看房順序2》觀察公共空間、梯間、電梯公告欄到看房前

一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼，可以顯示出社區對於居住品質的要求，樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物，可以顯示鄰居素質。

如果有公設，可以先去看看公設的狀況，是否可以正常使用，以中古屋來說，最基礎的公設就是電梯、地下室空間，可以看看電梯的保養紀錄、地下室空間是否有被亂堆放雜物，就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。

如果看的是華廈或電梯大樓，特別注意電梯的保養紀錄，根據中華民國電梯協會的標準，15年以下建物每3年要保養一次電梯，15年以上要每年保養，若看房的電梯沒有定期保養紀錄，要擔心日後的居住安全。

另外，觀察電梯的公告欄，可以看出大樓資金狀況，以及近期是否有重大的維修項目，因管委會目前資金不夠，會向各戶額外收取的維修費用」，如果確定要買，也要跟原屋主談好這筆費用由誰支出，以免超出自己的買房預算。

進到你要看的那間房後，依照第三章的【看房注意事項全解析】，一步步檢查每一項看房的小細節。

看房順序3》看房後不忘記檢查頂樓及地下室車位

如果看的是頂樓含頂樓加蓋的房子，須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮，鐵皮頂加下雨時很吵，而且兩者的價值也不同。

頂加大多屬於違建，而違建又分為既存違建（民國 84年1月1日前存在，緩拆或免拆）、新違建（民國84年1月1日以後存在，即報即拆），這部分可依據『農航所空照圖』進行判斷，由於頂加可能會有報拆的風險，因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。

若頂樓沒有加蓋，需觀察隔熱是用「搭鐵皮」還是「塗層」，隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損，防水處理是用「塗層」還是「貼磁磚」，一般貼磁磚的防水效果較好，塗層有一定的有效期限，可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的，塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。

如果有車位，需實地去看車位的位置，是否符合自己車子的大小，動線是否方便停車。
沒有車位的話須注意：
◆ 附近好不好停車
◆ 有沒有停車場
◆ 停車場是否提供月租之方式
◆ 是否汽車與機車車位都有

【買房注意事項｜第3項】掌握看房眉角，13項看房技巧不藏私

無論是新屋或老屋，「看房子」都是買房子前必須做的事情。在看房子的過程中其實也有很多細節要注意，今天就幫大家整理幾個很基本卻也是重點的看房注意事項，讓你在看房子的過程中不會被不肖房仲或房東牽著鼻子走，自己掌握自己未來的居家保障！

看房技巧1》避免開門見灶、見廁、見臥、見鏡、穿堂煞

當打開大門，映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子，或一覽無遺的穿堂煞，在風水上都是不好的。如果看的房子有這樣的格局，可以同步思考是否可用植栽、屏風、拉簾、裝潢修飾掉！

看房技巧2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃

如果是沒有玄關的房子，通常在入住使用後才會發現，鞋櫃沒地方放，有些房子玄關超小，無法擺放足夠大的鞋櫃，導致鞋子只能亂擺地上，這樣很容易有髒亂感。

看房技巧3》天花板高度與地板水平，還有檢查滲漏水

一般住宅室內高度介於 3.1 ~ 3.6 米之間，扣掉樓板厚度後僅剩 2.95 ~ 3.45 米，如有風水考量做天花包樑，做完室內高度僅剩 2.5 ~ 3.0 米之間，可能會有壓迫感，不可不注意。

看完高度有沒有壓迫感之外，還要觀察天花板是否有滲、漏水的情形，如果是輕鋼架的天花板，可以將石膏板掀開，觀察是否有缺失被藏在板子後。

地板部分可用彈珠或任何圓形光滑的物品，測試樓板是否平整、有無傾斜，然後在房屋各處走走踏踏，看看有沒有磁磚或木地板浮起的狀況發生。

看房技巧4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水

牆面是看房注意事項中的重點，先看看室內的牆壁是實牆（磚、混凝土）或是輕隔間，可以用手敲牆面來簡易辨識。

另外，要注意牆面是否有滲裂縫，台灣位處地震帶，建築物時間一久多少都有裂紋，但如果結構裂縫有嚴重滲水狀況，代表建築物的防水層已遭到破壞，這是任何防水漆或塗料都無法根除的問題，而水漬、壁癌等狀況則是清晰可見，就不多解釋囉。

如果房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況，牆壁都看得出來，例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等，也因此很多屋主為了掩飾就會重新粉刷，或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。

看房技巧5》窗戶是否容易開關，通風與隔音狀況

把所有門窗打開，觀察開關流暢度，還有窗框、門框有沒有變形，觀察通風狀況是否良好，並聽窗戶打開後的噪音是否過大，窗戶全關，觀察隔音的狀況，以及有沒有水痕（與密合度有關），隔音不好雖然可以換窗，但要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。若是氣密窗，就要檢查氣密條是否還完整。

看房技巧6》每個窗戶看出去的棟距，會影響陽光和隱私

如果棟距較近，可能陽光會不容易照進室內，光線會比較暗，甚至會完全無光照變成暗房，會造成採光不足，尤其到了冬天日照時間短，房間就得需要整天開燈，如此增加電費的支出。

第二個是隱私及安全的問題，現在的新建案客廳或是主臥，為了美觀大氣，通常會規劃大面落地窗的設計，但若與鄰居距離過近，自己在家的一舉一動都會被看光光，只能整天拉起窗簾，但這樣也會導致無法採光，如果與鄰居距離太近，會讓宵小容易利用鄰居爬入行竊，危及住家安全。

看房技巧7》坐向會影響房屋採光與通風性

俗語「坐北朝南，賺錢不困難」坐北朝南的房屋在風水上又被稱為「帝王向」，由於朝南的房屋不僅冬天可以抵擋寒冷的北風，同時陽光也會比較充足，此外夏天又可以讓南風吹進家裡，通風性較好，因此坐北朝南有冬暖夏涼的優點，也是一般大眾最喜歡的坐向。

而朝北的房屋也有俗語「坐南朝北，賺錢穩穩賺」，坐南朝北的房屋需留意冬天陽光恐會比較不足，並且房屋面向東北季風的吹拂，通常會比較溼冷，而夏天又無法通風，是冬冷夏熱的坐向。

房屋若是東西朝向，日照的影響就會比較明顯，首先「坐西朝東，賺錢真輕鬆」，坐西朝東的房屋，早晨時陽光會直射家中，產生光害問題，尤其夏天太陽又會比較早升起，容易干擾睡眠品質，因此建議可以加裝窗簾遮陽。

最後朝西的坐向，俗語「坐東朝西，賺錢無人知」，坐東朝西的房屋也就是俗稱的西曬屋，西曬容易使房屋悶熱，因此冷氣的電費通常會比較高，相對是較多人會避開的坐向。

【坐北朝南】賺錢不困難
優點：冬暖夏涼，四季溫度適中
缺點：房屋容易潮濕

【坐南朝北】賺錢穩穩賺
優點：冬天不會太熱，通風較好
缺點：採光最差，冬天迎風面很冷

【坐東朝西】賺錢無人知
優點：冬天下午的陽光會讓屋子乾燥、溫暖
缺點：夏天西曬房屋會很熱

【坐西朝東】賺錢真輕鬆
優點：早上陽光直灑進房屋，冬天溫暖
缺點：晚起的人會被陽光曬醒，夏天早上溫度高

看房技巧8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期

現在新的房子，電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的，以前房子所拉的電線比較細，電箱裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂，新聞經常報導因電線不堪負載而走火的情況。

因此建議，特別的注意是不是有需要重新拉電線，如果看到的電箱很新很乾淨，電線很整齊，可以稍微安心一點安全性，雖然用看的就知道，但可以口頭問一下房仲或屋主，持有期間是否有重新拉過電線。

因為重新拉線要一筆費用，最好請專業的廠商實地評估，也是要記得考量買房成本呢！

看房技巧9》衛浴洩水坡度、排水管是否堵塞

打開水龍頭，觀察洗手台、浴缸的排水是否良好，拉蓮蓬頭，在離地板排水孔較遠處開水，確認洩水坡度是否良好，看水是否會自然的流到排水孔，而不會積水。

看房技巧10》使用天然氣還是瓦斯桶，測試熱水效率

有很多房子是使用桶裝瓦斯的，冬天洗澡到一半沒瓦斯時真的會崩潰，如果是天然氣，確認瓦斯管線錶的位置，如果有天然氣管線，卻沒有掛錶，要注意復錶是否需要費用，管線需不需要重新配置。

同時也要測試是否有熱水與水熱的速度，雖然這有可能跟熱水器有關，但這也是評估當你接手後，是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。

看房技巧11》是否有增建（違建）及陽台外推

在台灣較常見的違建類型有以下幾種，絕大多數是在建築物主體完成後，再經過二次施工增加的部分：

（1）頂樓加蓋：
指屋頂平台突出物的增建，例如屋頂屋突樓梯間，法規規定凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物，只要超過此範圍就算違法。常見的是將透天頂樓加蓋鐵皮屋或水泥增建來使用。這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖（建果圖），若圖面上頂樓沒劃設，而現場卻有建築物的部分，就屬於違建。

（2）陽台外推：
陽台是指上方有遮蓋物（屋簷）的室外開放平臺。倘若拆除掉陽台與室內之間的隔牆，再加蓋外牆後使得室外陽台空間變成室內空間使用，就算陽台外推。無論是中古屋或是新成屋，可以比對建物或附屬建物測量成果圖，若圖上有陽台，但現場沒有陽台，即是「陽台外推」

（3）露台外推：
露台指原先上方無任何屋頂遮蓋物的室外開放平臺，若加蓋遮雨棚甚至砌築牆壁和屋頂來使用，就算露台外推。

（4）夾層屋（俗稱樓中樓）：
原本合法挑高設計的天花板與地板之間，再增加搭建一層樓地板（通常會改成房間），該部分自始未經過合法申請，也就是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建，但不是全部的夾層都是違法的，合法的夾層可以在產權上看到。

（5）騎樓外推：
騎樓，指建築物一樓外牆牆面至道路界線之間的空間，而且在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域就稱為騎樓。一般常見會在騎樓範圍增設鐵捲門（甚至加蓋水泥圍牆做阻隔），就算是違建。

（6）法定空地加蓋：
在房屋原本應為法定保留空地的部分（法定建蔽率），另行搭建鐵皮或水泥建築，以增加室內使用空間，加蓋的部分便是法定空地加蓋；民間最常見的是將屋後空地增建成廚房，或將前方露天的車庫加蓋遮雨棚，甚至直接用水泥封頂蓋成二樓室外的大露臺。

有人認為在民國八十四年以前所蓋的違建已經就地合法，不會被拆除，這個說法其實是不對的。原則上違建就是違法，只是補償條件與被迫拆除時間有所不同。各縣市政府機關對於違建物的處理，各有不完全相同的規範和做法，而目前的大原則，是依據「違建建物產生的日期」做區隔：