你的臉書上，是不是經常跳出教你零元買房、集資買房等等的說明會的廣告。到底是否真的可以零元買房？零元買房、集資買房真的像那些自稱老師說的這樣好康嗎？
去年也有朋友問過我同樣的問題，有沒有可以不用頭期款，先投資租人的房子，也就是全額貸款，一個月支付5萬至10萬的貸款沒問題，但是沒辦法一次拿一筆頭期款出來買房，我很直覺的跟他說，有，但是你連頭期款都無法支付了，你要憑什麼讓銀行相信你，每個月可以還得起5萬至10萬的貸款，如果可以，那你最好將這些錢額外存起來，再規劃買房。
買房是人生大事，如果可以不用拿頭期款出來就解鎖買房成就，聽起來的確很誘人，尤其是有些人沒有第一桶金、沒有富爸爸，讓買房看起來像是遙不可及的夢想。從這樣的問題上來看，還是有很多期待可以在台灣投資獲利的小資族，都希望可以期待用小小的資金做槓桿，但因為對於房市不熟悉加上業者的話術，已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。
究竟「零元買房」當中暗藏什麼陷阱？
其實上網多Google一下就有很多答案了，今天房仲宥來了再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解，快速讓你知道所謂的「零元買房」到底是在用什麼手法？哪些是錯誤的見解？哪些是違法的行為？
以免錢投了出去，結果不但沒有獲利，反而弄得一屁股債又誤觸法網，得不償失。
真的能夠不用頭期款買房子嗎？
從正常的房屋貸款程序來說，假設買的房子成交價1000萬，銀行貸款7成，也就是700萬，必須準備自備款300萬，就算是銀行貸款8成，也就是800萬，買房頭期款還是需要200萬，如果沒有問題，代書就會協助買賣雙方進行產權交易及過戶、協辦銀行貸款等事宜。
網路上許多自稱專家的業者，主打「零元買房」的投資講座，簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等，可以不用準備頭期款就解鎖買房成就，吸引身上沒有頭期款，卻又想買房子的人，提供一個「方案」，讓你在手上沒有任何頭期款的情況下，也可以輕輕鬆鬆購買到房子。
除了能夠不用頭期款買到房子以外，甚至會有業者標榜，可以用這些不用頭期款買到的房子，利用「過去」的方式與經驗，讓你未來賣房子的時候還可以從中獲利，幾次不斷下來之後，不但能夠零元買到房子，還可以利用台灣的不動產賺到錢，甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。
聽起來的確很誘人聽起來很棒，對吧？
實際作法又是如何呢？
買房不用頭期款第一招：AB合約｜假合約
所謂的AB約手法大致是，其實就是透過偽造房屋買賣合約，將A合約成交價格灌水後，另外簽一份B合約，並幫助買方增加貸款金額，詐欺銀行達成零元買房的結果，除了零元買房以外，目前台灣也還有仲介業者，使用這種AB約的方式騙取銀行貸款，同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高)，以及預售屋建商利用裝潢費用墊高房價，幫助買房的人增加貸款金額，使用這種AB約的方式騙取銀行貸款，達到不用頭期款買房子。
假設你看上一間房子，並願意以1000萬購買，而屋主接受你的出價，也同意把買賣成交價寫高成1250萬，以1250萬的貸款8成等於可以貸到1000萬，但實際上買賣雙方私下願意成交價格是1000萬，等於你不用出任何一毛錢就可以買到房子，但銀行通常會參考房屋或土地座落的地點，以及房貸貸款人的還款及信用能力，一般來說都有機會可以帶到8成。
(公式1)A約1250萬*貸款8成=貸款1000萬-B約1000萬=0頭期款
另一種案例，就是你也聽過的超貸，實際上買賣雙方私下願意成交價格一樣是1000萬，買賣成交價格寫高成1300萬，以1300萬的8成等於可以貸到1040萬，等於甲方不但不用頭期款就可以買到房子，另外還有多貸出40萬（超貸）可以靈活運用。
(公式2)A約1300萬*貸款8成=貸款1040萬-B約1000萬=多40萬
但是AB約的方法是絕對不合法的，首先會背負偽造文書、再來是實價登錄的部分使公務員登載不實等刑責，雖然這個方法可以達到零元買房，或是用很低的頭期款買到房子，但真的不要以身試法，以免讓自己未來連睡覺都睡不好，天天擔心當初偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科…
買房不用頭期款第二招：信用貸款當頭期款
這個方法並沒有牽涉到違法的問題，但卻需要去考量風險上的問題，也就是頭期款的部分，用其他的貸款方式填補，最常見為銀行的信貸，再者可能是民間或私人借貸。你必須知道，信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠！
房屋貸款是拿房子去做抵押，信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押，你知道銀行是怎麼看待，有辦理信用貸款的人嗎？
除此之外，信用貸款的利息較高，不是每個人都負擔得起，就算你負擔得起加上信貸的總金額不高，可是信用貸款不像是房屋貸款可以分20年以上來攤還，信用貸款通常只有5至10年就要全部還清，本金加利息去計算的情況下，你每個月的還款壓力其實相當大的！而且你還沒算到房屋貸款。
假設買了一間房子成交價格1000萬，房屋貸款8成800萬，年利率1.8%，年限20年期，無寬限期，可算出房貸月繳款約39,717元，剩下200萬透過信用貸款去補足，表面上（甲）是無自備款買房，
但實際上還有信用貸款200萬，年利率6%，我試算三種年限組合給你看看：
- 年限5年期，可算出房貸月繳款約38,666元，加上800萬房貸＝39,717+38,666＝78,383元
- 年限7年期，可算出房貸月繳款約29,217元，加上800萬房貸＝39,717+29,217＝68,934元
- 年限10年期，可算出房貸月繳款約22,204元，加上800萬房貸＝39,717+22,204＝61,921元
實際上信用貸款的方式零元買房，還會影響到原本購屋的房貸，就算貸的出來，如果沒有拿捏好，是否可以負擔每個月的還款金額，將會是一筆非常有壓力的支出，以上面的舉例房貸+信貸最長的10年，每月繳款最低的金額也需要61,921元，按照每月貸款佔”穩定收入”的三分之一原則，你的穩定月收入大約要有18萬最為理想。
如果這樣負擔，超出你現階段的能力範圍，將會是一筆非常有壓力的支出，甚至繳不起房貸時，轉向民間或私人借貸，就很可能面臨法拍，你可能一回頭就發現自己房子沒了，還賠了上百萬的後果。
夠慘吧，辛苦這幾年的房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還，甚至未來有什麼資金需求，在銀行那邊的信用紀錄也出現瑕疵了。
買房不用頭期款第三招：原屋貸款、二胎或是增貸
這個前提是建立在購買人或是家人、長輩等，原本就有至少一間房屋或土地的情況下，就可以透過名下無貸款的房屋，進行「原屋貸款」，如果還有原先購買房子時的貸款，就會變成是我們常聽見的「二胎」或是「增貸」，透過這樣的方法籌措下一間房子的頭期款。
或許有很多人聽到二胎、增貸等就害怕，但是這裡所謂的二胎，並不是要你用房子，向民間或私人借貸，銀行也是可以二胎的，相較於信貸的差別就是，有另一間房子可以去做抵押，資金借貸成本相對於信貸小，不過原屋貸款通常利率會高於0.3%到1%，而且借款人還是要評估自身還款能力，避免因為每月還款額負擔太重而產生違約風險。
原屋貸款，是零元買房風險最低的，有許多人也是利用這樣的方式，用原屋貸款借出頭期款，來幫助兒女買房，或是買第二間房子收租，但需謹慎評估自身還款能力，不要忘記每月貸款佔”穩定收入”的三分之一原則，否則可能會有無法還款的違約風險，可以向經常業務往來的銀行做初步諮詢，或是參考以下案例：
假設你買一間房子500萬，房貸8成400萬，年利率2%，年限20年期，無寬限期，月繳款20,236元，加上原屋貸款100萬，年利率3%，年限20年期，無寬限期，月繳款5,546元，這樣加起來房貸20,236元+增貸5,546元=25,782元，月繳款要25,782元，按照每月貸款佔”穩定收入”的三分之一原則，你的穩定月收入至少要有7萬最為理想。
如果你是買來收租，而且這間房子可以收租20,000元，房貸8成400萬，年利率2%，年限20年期，寬限期3年，加上原屋貸款100萬的月繳款5,546元：
3年內月繳款6,667元+5,546元=12,213元
3年後月繳款約23,146元+5,546元=28,692元
這樣在3年內，房租20000元-12,213元=7787元，每個月房租繳完貸款還有多7,787元，但是3年後，房租20000元-28,692元=-8692元，每個月房貸要繳28,692元，扣掉房租後還要繳8692元，如果發生：
- 買房子貸款以後，寬限期限內只繳利息不繳本金，然後房子再幫你租出去，租出去以後用你收來的房租來cover你的貸款，但是他有辦法保證出租嗎？如果沒有順利出租，你可以持續繳12,213元的貸款多久?
- 銀行的寬限期，通常都是2~3年，最長是3年，3年期滿後他們會幫你轉貸，繼續用寬限期收租，假如無法轉貸的話怎麼辦？如果寬限期過後，找不到銀行願意轉貸，你能負擔貸款多久?
- 當這些假如都成功了，要賣房子的時候，遇到景氣的下修跟反轉，導致房子賣不出去，結果不如預期怎麼辦？
請問那些房仲以及零元買房的專家，有主動告知你嗎？有分析給你聽嗎？他們不願意跟你說明上面這些風險的原因，你覺得又是什麼呢？
零元買房不用頭期款的迷思
天下沒有白吃的午餐，想要得到你從沒得到過的東西，那你就得付出你從沒付出過的努力，對吧？不要心存僥倖，亂走自己不熟又不懂的捷徑，如同我們常聽到的一句話：「詐騙集團通常要騙的，通常都不是笨的人，而是貪心的人。
零元買房也並不是讓你可以不用錢就擁有房子，是讓你同時扛著很多高風險的情況，讓未來的你用各種借貸管道，去還這些頭期款而已，除了AB約以外，這整個程序看起來確實是合法，可是他們在這個過程之中只說好的一面，不會告訴你風險在哪裡。
在這裡分享一個成交故事，屋主許先生是在106年2月，買到屬於他與太太的第一間房子，房貸600萬，增貸40萬，運用長輩的房子借出頭期款140萬，總共貸款780萬元，一開始利用寬限期2年內加起來月繳款只要14,500元，以月收入6萬的許先生來說，也夠他們兩大一小的生活開支。
但是許先生沒想到的是，買完房子沒多久，太太懷上雙胞胎，生活開支加重，2年期間也沒有存到錢，還有寬限期後每個月要繳43,897元，月收入6萬根本入不敷出，隔月就向融資公司貸款50萬，直到109年年初被公司裁員。
許先生馬上找當初買房的同行幫忙賣房子，結果同行不但騙取專任委託，兩個禮拜以來沒有帶買方看過房子，或許是謄本上有貸款3胎，也知道他們很想賣房子，一直要他們賠售，許先生來諮詢的時候，我發現同行不但沒幫他們刊登廣告，甚至連官網有沒有上架，這是很不正常的現象。
了解許先生遇到的情況後，先協助他解除同行專任委託的關係，如果先找其他仲介幫忙賣，結果專任委託的同行出現買方下斡旋的話，就會有產生違約金的風險，經過一個月的時間終於順利解除專任委託，在這裡先說明，如果是因為許先生反悔不想付違約金，我是絕對不會幫忙的。
結果許先生竟然專任委託請我們幫忙找買方，最後我們只帶看一組買方看房，買方看完房子很喜歡，也接受許先生的價格直接簽約，簽約後才知道下個月就要被銀行強制執行了，在慢一步房子就要被法拍了，並不是每個時候都能那麼剛好有適合的買方，更慘的情況是，
當你有一天終於還不出貸款，房子最後被法拍的結果，有可能法拍的金額，還不夠償還你跟銀行借的信貸和房貸，於是房子沒了以後，你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛，也因為每月薪資全都繳房貸沒存到錢，這樣的結果也是我們所說的去了了，請問你該怎麼辦？找當初的業者負責嗎？
不可能，因為一般的房仲在買賣交易結束之後，相關的責任義務也已經終了，所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔，那些推薦你用零元買房的業者，更沒有任何責任替你分擔任何虧損的，這也是為什麼我不替客戶做最終決定的原因。
可是沒有頭期款卻又想在台中買房，該怎麼辦？
除了AB約以外，零元買房在市場上並不是不可執行，但這背後所隱藏的風險，是再買房之前就要審慎考慮，如果能夠掌控好風險，其實上述某些方式還是可行，也可以讓買房的人，不需要一下子就拿出一大筆錢，透過月付款的方式減輕額度負擔。
但是當你有一天終於還不出貸款，房子最後被法拍的結果，有可能法拍的金額，還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款，於是房子沒了以後，你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛，也因為每月薪資全都繳房貸沒存到錢，這樣的結果也是我們所說的去了了，請問你該怎麼辦？找當初的業者負責嗎？
不可能，因為一般的房屋仲介在買賣交易結束之後，相關的責任義務也已經終了，所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔，那些推薦你用零元買房的業者，更沒有任何責任替你分擔任何虧損的，（這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因）。
夠慘了吧，辛苦這幾年的房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還，甚至未來有什麼資金需求，在銀行那邊的信用紀錄也出現瑕疵了；同時，你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科…
請問：我上述說明的這些風險，那些房屋仲介以及零元買房的業者，有主動告知您嗎？有分析給您聽嗎？他們不願意跟你說明這些風險的原因，你覺得又是什麼呢？
房地產是一筆非常大金額的支出，並不是每個人都有能力去負擔的，如果你沒有足夠的經濟基礎和現金，那就不要冒險的投資房地產，這不一定適合現階段的你去嘗試，這就是房地產投資雖然獲利機會高，但是相對門檻也是非常非常地高，不容易讓人人都踏進去投資的原因。
零元買房在市場上並不是不可執行，但這背後所隱藏的風險，是再買房之前就要審慎考慮，如果能夠掌控好風險，其實上述某些方式還是可行，不需要一下子就拿出一大筆錢，透過月付款的方式減輕頭期款負擔。
如果沒有自備款又想要買房，那就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷，並且每個月把錢先存下來後，剩下的才當作每個月的花費，再來是，一定要給自己定下存錢的目標，才會有動力執行。
另外，即使為了增加收入要兼職，也要選擇提升自己職場競爭力的兼職，未來才有更多機會在職涯上爭取更高的薪水，答案就是這麼簡單，如果還有其他更有效率的做法，歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。
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